Acquisto della prima casa: la mia esperienza

Acquisto della prima casa: la mia esperienza

L’acquisto della prima casa rappresenta senza dubbio uno degli investimenti più importanti che si possano affrontare nel corso della propria vita, specialmente quando lo si sperimenta per la prima volta.

Spesso volentieri ci si preoccupa solamente delle agevolazioni fiscali e del mutuo; in realtà è fondamentale valutare con estrema attenzione l’intero processo: le esigenze personali, la scelta corretta dell’immobile, il rispetto del budget e il conteggio esatto di tutte le spese.

Cosa bisogna fare dunque per acquistare correttamente un immobile? E come assicurarsi che questo investimento possa ritornare in futuro per intero o addirittura incrementato di valore?

Le soluzioni sono molteplici e dipendono da persona a persona. Di conseguenza preferisco parlare direttamente della mia esperienza per mostrare concretamente tutti i passaggi e le scelte che ho dovuto affrontare.

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Caratteristiche ed esigenze dell’acquirente

Il primo punto fondamentale è definire la propria situazione e di conseguenza le caratteristiche dell’abitazione da acquistare. Tutto ciò che è superfluo ai propri obiettivi va assolutamente eliminato in modo da non sovraccaricarsi di spese. Questo vale non solo al momento dell’acquisto ma anche per la gestione futura dell’immobile (manutenzione, spese condominiali e bollette).

Nel mio caso, essendo un giovane lavoratore autonomo single con pochi anni di esperienza alle spalle e modesti risparmi in banca, ho deciso di acquistare casa solo dopo essermi accertato della stabilità delle entrate. Mi sono messo dunque alla ricerca di un appartamento compatto ed economico che mi permettesse di realizzare l’obiettivo di vivere da solo senza però gravare troppo sulle mie finanze.

Dove effettuare l’acquisto della prima casa

Prima di trasferirmi abitavo con la mia famiglia in un paesino della Brianza a circa 20 kilometri da Milano. Scegliere una nuova casa vicina a quella dei genitori può di sicuro tornare molto utile, ma la mancanza di servizi nei dintorni mi avrebbe costretto ad usare quasi sempre la macchina. Di conseguenza ho cercato un comune più grande, meglio servito e comodo per il lavoro senza però spingermi fino alla costosa e caotica metropoli.

La mia scelta dunque è ricaduta su Monza, graziosa cittadina a misura d’uomo ben collegata a Milano e nemmeno troppo lontana dalla casa natia. Essendo capoluogo di provincia, Monza è ricca di servizi e di mezzi pubblici; inoltre essa è dotata anche di un enorme parco e di molti monumenti di grande interesse dal punto di vista turistico.

villa reale monza
La villa reale di Monza

A questo punto mi sono messo a cercare un bilocale nelle zone più strategiche della città, ovvero quartieri sufficientemente decorosi a ridosso del centro storico e nelle vicinanze della stazione. In questo modo avrei potuto trovare il maggior numero di servizi possibili a pochi passi da casa.

Un altro motivo per cui conviene acquistare casa in un comune ben popolato, capoluogo di provincia o nelle immediate vicinanze di una grande città, è l’elevato numero di compravendite immobiliari. Infatti un contesto del genere permetterebbe in caso di necessità di vendere o affittare in breve tempo la propria abitazione.

Inoltre ho consultato anche il Piano di Governo del Territorio del comune (PGT) per capire quali quartieri si sarebbero rivalutati negli anni successivi. Infatti in questo documento sono riportate tutte le opere future di riqualificazione urbana o di potenziamento delle infrastrutture, come ad esempio l’arrivo della metropolitana.

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Annunci e prezzi

Per la ricerca dell’appartamento mi sono aiutato con vari portali online: immobiliare.it, idealista.it, casa.it, subito.it. Analizzando gli annunci dei bilocali ho preso consapevolezza del prezzo medio nei vari quartieri e ho approfondito solo quelli con il prezzo più basso rispetto alla media.

Acquistare a prezzo scontato infatti aumenta la probabilità di recuperare tutto l’investimento con una eventuale vendita futura a prescindere dall’andamento del mercato immobiliare. Se è necessario effettuare una ristrutturazione bisogna accertarsi che il costo dell’immobile da ristrutturare più quello dei lavori sia comunque inferiore al costo medio degli immobili ristrutturati.

Aste e stralci immobiliari

Oltre al libero mercato esistono anche altri modi per acquistare immobili con un forte sconto.

Uno di questi è il noto mondo delle aste, per le quali è consigliato l’affiancamento di un professionista che sappia controllare la regolarità dell’immobile e gestire la procedura in tribunale.

L’altro metodo è quello del saldo e stralcio ed è generalmente più difficile da trovare. Infatti quando il proprietario debitore è in difficoltà con il pagamento del mutuo può decidere di vendere spontaneamente l’immobile prima che vada all’asta. L’annuncio quindi risulta assolutamente normale e molte agenzie immobiliari si offrono di mediare la compravendita tra venditore, acquirente e creditore, il quale deve essere d’accordo sul prezzo proposto che andrà ad incassare.

Quest’ultimo caso è ciò in cui mi sono imbattuto io quando ho trovato un bilocale da ristrutturare ad un prezzo particolarmente basso in una posizione centralissima vicina alla stazione.

Quando l’agente immobiliare mi ha spiegato la situazione, sapendo di cosa si trattasse, non mi sono lasciato intimorire dalla banca creditrice che voleva pignorare l’appartamento. Ho fatto dunque la proposta alla proprietaria una volta verificata la conformità dell’immobile.

Il creditore, dopo aver ricevuto la proposta firmata da entrambi, ha risposto con una lettera accettando la somma concordata. Tale documento precisava anche che l’ipoteca sarebbe stata cancellata subito dopo il pagamento al rogito; il potenziale esecutato quindi non avrebbe avuto più alcun debito con la banca.

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Tasse, provvigioni ed agevolazioni prima casa

Sulla base del prezzo di acquisto stabilito pari a 50.000 euro ho iniziato a calcolare le spese di tasse e provvigioni.

L’agevolazione prima casa abbassa l’imposta di registro dal consueto 9% al 2%. Nel mio caso quindi avrei dovuto pagare al rogito 1.000 euro di tasse.

L’agenzia immobiliare ha chiesto 3.600 euro di provvigione. Il notaio invece ha preventivato 2.400 euro sia per l’atto di rogito che per l’atto di mutuo.

Il mutuo e la rata ideale per l’acquisto della prima casa

Per quanto riguarda il mutuo ho scelto di chiedere il finanziamento al 70% del valore di acquisto da restituire in un periodo di 20 anni. Questi due parametri permettono di avere ancora un tasso di interesse basso e una rata del mutuo sostenibile. Inoltre scegliendo un mutuo online è possibile abbattere anche le spese tecniche di avviamento (circa 500 euro di perizia e assicurazione anziché 1.000/1.500 euro).

Non avendo abbastanza anni lavorativi alle spalle ho chiesto l’aiuto di mio padre in qualità di co-mutuatario per poter soddisfare i requisiti richiesti dalla banca.

Come risultato ho ottenuto un prestito di 35.000 euro con appena lo 0,75% di interesse (circa 3.000 euro) e una rata media mensile di soli 150 euro.

Oltre a questa cifra avevo a disposizione 30.000 euro che avevo risparmiato in due anni di lavoro più altri 35.000 euro messi a disposizione dai miei genitori; quindi sono arrivato ad avere un budget complessivo di 100.000 euro.

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I lavori di ristrutturazione

A seguito del rogito presso lo studio del notaio, evento che ho trovato particolarmente emozionante, ho messo finalmente piede in casa. Una volta immerso in questo nuovo ambiente mi sono preso tutto il tempo necessario per immaginarmi come sarebbe potuto diventare. Alla fine, essendo un architetto, ho elaborato il progetto di ristrutturazione definitivo.

Un errore che si commette molto facilmente dopo l’acquisto della prima casa è quello di lasciarsi sopraffare dall’entusiasmo tipico della ristrutturazione. Infatti si rischia di stravolgere inutilmente l’appartamento spendendo molto più del necessario.

Io invece nel progetto di ristrutturazione ho deciso di lasciare invariata la distribuzione interna dei locali e di conservare addirittura il pavimento preesistente dato che era già abbastanza bello.

La camera da letto prima la ristrutturazione
La camera da letto prima della ristrutturazione
La camera da letto dopo la ristrutturazione
La camera da letto dopo la ristrutturazione

Come risultato la ristrutturazione, completa ma non invasiva, mi è costata 30.000 euro. In realtà avrei potuto spenderne solo 24.000, ma ho deciso di aggiungere dei controsoffitti in legno e l’aria condizionata per dare maggior pregio all’appartamento.

Arredare la prima casa

Per i mobili invece, dato che partivo completamente da zero, sono andato molto al risparmio. Adottando le giuste strategie infatti si possono trovare arredi di buona qualità a prezzi decisamente scontati.

Ho cercato principalmente nel mercato dell’usato (subito.it, facebook marketplace e mercatini locali) e tra le offerte delle aziende di arredamento (combinazioni di arredi, cucine bloccate e promozioni stagionali).

In conclusione per arredare completamente un bilocale ho speso 7.500 euro inclusi gli elettrodomestici principali. A questi si sono aggiunti altri 2.000 euro per gli accessori (stoviglie, pentole, biancheria ecc…).

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Quanto ho speso in totale per l’acquisto della prima casa

Per riassumere ecco il bilancio complessivo delle spese che ho dovuto affrontare per l’acquisto della prima casa.

Acquisto immobile: 50.000 euro.
Imposta di registro: 1.000 euro.
Notaio: 2.400 euro.
Agenzia Immobiliare: 3.600 euro.
Spese di avviamento mutuo: 500 euro.
Ristrutturazione: 30.000 euro.
Arredamento: 7.500 euro.
Accessori: 2.000 euro.
TOTALE: 97.000 euro.

Come si può notare dal conteggio ho rispettato il budget massimo di 100.000 euro che avevo a disposizione.

Preciso che, nonostante la prima casa sia esente dalla tassazione IMU, ho dovuto pagare comunque 130 euro al comune dato che non potevo ancora trasferire la residenza mentre si svolgevano i lavori di ristrutturazione.

E’ importante considerare anche il confronto tra la spesa sostenuta e il prezzo di rivendita. Un bilocale completamente ristrutturato ed arredato in centro Monza vale attualmente almeno 120.000 euro. In questa stima non ho considerato il possibile incremento di valore con il futuro arrivo della metropolitana. Quindi anche questo limite è stato rispettato e potrei addirittura beneficiare in futuro di una significativa plusvalenza in caso di vendita dell’appartamento.

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Prima casa gratis grazie agli affitti

Vorrei fare un’ultima considerazione interessante per quanto riguarda l’acquisto della prima casa in città medio-grandi: perché non mettere in affitto una stanza o due per ripagarsi completamente le spese?

Per curiosità ho fatto qualche calcolo su ciò che succederebbe se mettessi una stanza in affitto a studenti o giovani lavoratori per brevi periodi.

Data la posizione strategica molto richiesta potrei affittare la camera matrimoniale a 500 euro al mese, ovvero 400 euro al netto delle tasse (cedolare secca).

Considerando che spese condominiali, tari, bollette e internet mi costano mediamente 250 euro al mese e il mutuo 150 euro al mese potrei davvero vivere in casa mia a costo zero!

Per concludere spero che questa mia storia sia stata un’utile fonte di ispirazione e auguro a tutti i lettori interessati di realizzare con successo l’acquisto della prima casa.

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Davide Meneghello

Sono un giovane ingegnere edile - architetto laureato al politecnico di Milano. Attualmente lavoro in uno studio di progettazione ma ho sempre avuto e continuo tutt'ora a coltivare una grande varietà di hobby ed interessi. Sono molto curioso e amo viaggiare all'avventura per conoscere luoghi, persone e realtà diverse.

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