Come si calcola il vero prezzo di un immobile? Forse non lo sai, ma un solo immobile può avere fino a 6 diversi valori. In questo Articolo vedremo come calcolarli tutti e quale utilizzare a seconda delle necessità.
Diversi tipi di valore di un immobile
- valore commerciale: Il valore che l’immobile ha sul mercato. Ovvero il prezzo a cui un venditore è disposto a venderlo e un acquirente è disposto a comprarlo. Se il venditore è disposto a vendere ad un prezzo troppo alto e non esiste un acquirente disposto a pagare quel prezzo, non riuscirà a venderlo.
- Valore catastale. Viene utilizzato principalmente per il calcolo della tassa di registro. Uno stesso immobile può avere 3 valori catastali. Quello per calcolare le tasse prima casa (più basso) e quello per calcolare le tasse seconda casa (più alto) e quello per il calcolo dell’IMU. Si calcolano con tre procedure diverse che vedremo più avanti.
- Valore di ricostruzione: utilizzato principalmente dalle assicurazione per calcolare il valore da assicurare (vedremo più avanti come calcolarlo).
- Valore affettivo: Molto meno “tecnico” degli altri, ma da non sottovalutare. Essendo l’immobile un luogo in cui passiamo momenti importanti e abbiamo ricordi, tendiamo inconsapevolmente a dargli un valore affettivo. Il valore affettivo può portarti fuori strada e farti perdere tanti soldi, sia che tu stia vendendo sia che tu stia comprando o investendo.
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Il valore commerciale
Il valore commerciale è quello con cui abbiamo a che fare più frenquentemente, viene utilizzato nelle transazioni immobiliari.
Per esempio il calcolo del valore commerciale può esserti utile se vuoi vendere un immobile e vuoi capire che prezzo richiedere, oppure se vuoi comprare per capire se il prezo richiesto è giusto.
Esistono 3 metodi principali per calcolare il valore commerciale e vanno utilizzati alternativamente a seconda dei casi.
Eccoli spiegati nel dettaglio.
Metodo comparativo
I metodi più utilizzati quando si parla di valore commerciale sono quelli comparativi.
Il concetto base è vedere a quanto sono stati venduti recentemente immobili simili a quello di cui stai stimando il valore e, con opportuni accorgimenti, stimare il valore della tua proprietà. Ecco gli step:
1) Rilievo delle superfici.
Calcolare in maniera più precisa possibile le superfici della proprietà immobiliare, includendo tutto: casa, terreni, cantine, soffitte, portici ecc… E’ importante tenere separate tutte queste parti e annotare i mq corrispondenti ad ogni rilevazione.
Facciamo un esempio molto semplice: Villa di 200 mq con 200 mq di giardino e balcone di 15 mq.
Calcolo della superficie commerciale.
Una volta rilevate tutte le superfici dovrai Moltiplicarle per il giusto coefficiente (vedi tabelle in basso). Questo perché ogni ambiente che compone una casa ha valori diversi e sarebbe sbagliato applicare uniformemente lo stesso valore.
Per esempio se la parte abitativa vale il 100%, il giardino vale il 10% e una mansarda abitabile il 75%.
Nel nostro esempio:
Abitazione: 200 mq di casa al 100% = 200 mq
Pareti: per convenzione hanno una superficie stimabile nel 10% della superficie della casa = 20 mq
Giardino: non essendo troppo grande si può applicare il coefficiente al 10% (altrimenti sarebbe il 2%) quindi 20 mq
Balcone 15 mq al 25% = 3,75 mq
Superficie commerciale complessiva = 243,75 mq
Nota che la superficie commerciale è molto diversa da quella reale pari a 415 mq (in questo caso è inferiore, ma potrebbe anche essere il contrario)
Calcolo del prezzo al metro quadro
A questo punto conosci la superficie commerciale e devi moltiplicarla per il giusto prezzo. Devi capire, cioè, quanto valgono gli immobili simili al tuo in quella zona negli ultimi mesi. Ecco cosa puoi prendere come benchmark (come paragone insomma):
- Valori OMI (osservatorio mercato immobiliare) L’ Agenzia delle entrate crea report strutturati per zone, categorie di immobili e stato di conservazione
- Compravendite di cui sei a conoscenza del prezzo e delle superfici. Ti consiglio di considerare le compravendite avvenute negli ultimi 6 mesi, non più vecchie.
- Immobili attualmente sul mercato. Considera i valori e le superfici di immobili attualmente sul mercato, ma ricorda di togliere la trattativa dal prezzo richiesto (nel momento in cui registro questo video in media c’è uno sconto del 10% sul prezzo richiesto).
A questo punto avrai ottenuto un prezzo al mq per immobili simili al tuo. Questo prezzo va “aggiustato in base ai plus e minus del tuo immobile.
Per esempio se la villa che stai valutando ha una vista panoramica che tutte le altre in zona non hanno devi aumentare leggermente il prezzo al metro quadro che andrai ad applicare.
Prezzo complessivo e ultimi aggiustamenti
Moltiplica il prezzo al metro quadro per la superficie commerciale e ottieni il prezzo. Un bravo professionista della valutazione potrà apportare ulteriori correttivi se si accorge che il prezzo ottenuto è troppo basso o troppo alto a causa di specifiche caratteristiche (ma per questo serve una elevata conoscenza del mercato immobiliare e tanta esperienza).
La verifica del mercato
All’inizio dell’articolo abbiamo detto che il valore commerciale è l’incontro fra domanda (compratori) e offerta (venditori). Anche se abbiamo seguito alla lettera il metodo di stima, se nessun acquirente è disposto a pagare quel prezzo nessuno comprerà l’immobile.
In valente italian properties abbiamo degli strumenti informatici che ci consentono di stimare il numero di potenziali accquirenti e quanto sono disposti a pagare (in media). Ma alla fine la vera validazione della stima effettuata la darà il mercato.
Stima per capitalizzazione
Per calcolare il valore di mercato (o commerciale) di un immobile che serve prettamente a produrre reddito (alberghi, edifici commerciali…) si può utilizzare la stima per capitalizzazione.
Si tratta di attualizzare tutti i redditi futuri che l’immobile potrà produrre per calcolare il valore ad oggi. Attenzione: si devono prendere solo i redditi derivanti dalla proprietà, ovvero la locazione, e nient’altro.
Quando si utilizza il metodo di capitalizzazione dei redditi per valutare un immobile, è essenziale distinguere i redditi direttamente legati alla proprietà immobiliare da quelli generati dall’attività commerciale che vi si svolge all’interno.
Redditi legati alla Proprietà Immobiliare
Questi sono i redditi generati esclusivamente dall’uso o dalla locazione dell’immobile stesso. Nel caso di un albergo, questo sarebbe il reddito che si potrebbe ottenere affittando l’intero edificio o parti di esso a un gestore o a un’altra entità. Il valore di questi redditi è legato alle caratteristiche fisiche e alla posizione dell’immobile, nonché alle condizioni del mercato immobiliare.
Redditi della Gestione dell’Attività
Questi redditi derivano dalla gestione effettiva dell’albergo, come i guadagni dalle prenotazioni delle camere, dal ristorante, dai servizi aggiuntivi ecc. Questi redditi sono legati non solo all’immobile, ma anche alla gestione dell’attività, alla qualità del servizio, alla reputazione dell’albergo e ad altri fattori operativi.
Esempio Pratico: Albergo
In un albergo, il reddito da locazione potrebbe derivare dall’affitto dell’edificio a un operatore alberghiero. Questo tipo di reddito sarebbe considerato nella valutazione dell’immobile tramite il metodo di capitalizzazione. D’altra parte, i guadagni ottenuti dall’operatore alberghiero attraverso la gestione dell’albergo (ad esempio, dai pagamenti dei clienti per le camere) non sono direttamente correlati al valore dell’immobile in sé e, quindi, non dovrebbero essere inclusi nella sua valutazione tramite capitalizzazione.
Importanza della Distinzione
È fondamentale fare questa distinzione per evitare una valutazione imprecisa dell’immobile. Includere i redditi derivanti dall’attività commerciale potrebbe portare a una sovrastima del valore dell’immobile, dato che questi redditi sono influenzati da molti altri fattori che vanno oltre le caratteristiche fisiche e la locazione della proprietà.
In conclusione, il metodo di capitalizzazione dei redditi per la valutazione immobiliare deve concentrarsi esclusivamente sui redditi derivanti direttamente dalla proprietà, escludendo quelli generati dall’attività commerciale svolta all’interno dell’immobile.
Calcolo del valore di un immobile con la capitalizzazione dei redditi futuri
Ecco la formula da applicare:
- Reddito annuo netto rappresenta i guadagni totali generati dalla proprietà in un anno, solitamente dopo aver sottratto le spese operative (come manutenzione, tasse, gestione, ecc.).
- Tasso di capitalizzazione è il tasso di rendimento atteso o richiesto sull’investimento. Il tasso di capitalizzazione può variare notevolmente a seconda di vari fattori, inclusi il tipo di immobile, la posizione geografica, il rischio associato all’investimento, e le condizioni di mercato. Un tasso più alto indica generalmente un rischio maggiore e viceversa.
Limitazioni: Questo metodo presuppone che i redditi e le spese rimarranno relativamente stabili nel tempo, il che potrebbe non essere sempre il caso. Inoltre, potrebbe non essere il metodo più adatto per proprietà che non generano reddito, come le prime case.
Per un hotel che genera un reddito annuo netto di 100.000 € e considerando un tasso di capitalizzazione del 5%, il valore stimato dell’immobile sarebbe di 2.000.000 €.
Questa stima si basa sulla formula della capitalizzazione, dove il reddito annuo netto viene diviso per il tasso di capitalizzazione per ottenere il valore dell’immobile. In questo caso, dividendo 100.000 € per il 5% (o 0,05), si ottiene 2.000.000 € come valore stimato dell’hotel.
Valore di trasformazione
Questo metodo si utilizza nella valutazione di terreni edificabili o immobili che hanno necessità di importanti ristrutturazioni.
- calcolo valore finito (una volta terminato l’intervento) con il metodo comparativo (vedi sopra)
- Sottrazione di tutte le spese necessarie per raggiungere quel risultato (ristrutturazione o costruzione, spese tecniche e anche utile per l’impresa che sviluppa l’operazione)
- Ciò che rimane è l’attuale valore commerciale dell’immobile.
Valore catastale
Calcolare i valori catastali per la prima casa, la seconda casa e l’imponibile IMU richiede di seguire procedure specifiche, applicando i coefficienti e le formule appropriate. I valori catastali sono basati sulla rendita catastale dell’immobile, che viene moltiplicata per dei coefficienti fissati per legge. Vediamo come procedere per ciascuna categoria.
Prima Casa
Per calcolare il valore catastale di una prima casa (abitazione principale), la formula è:
Valore Catastale Prima Casa=Rendita Catastale×Coefficiente
Il coefficiente è 115,5.
Seconda Casa
Il calcolo del valore catastale per la seconda casa segue la stessa formula, ma richiede un coefficiente diverso. Il coefficiente è 126.
Imponibile IMU
Per calcolare l’imponibile IMU, la formula è simile, ma il coefficiente cambia ancora:
Imponibile IMU=Rendita catastale × 160 (coefficiente)
Esempio di Calcolo
Supponiamo una rendita catastale di 1000 € e consideriamo un immobile residenziale del gruppo A (esclusi uffici A/10).
Calcolo per la Prima Casa e Seconda Casa:
Valore Catastale prima casa=1000€×115,5=115.500€
Valore Catastale seconda casa=1000€×126=126.000€
Calcolo Imponibile IMU:
Imponibile IMU=1000×160=160.000€
Valore di costruzione o ricostruzione
Risponde ad una semplice domanda: quanto costerebbe oggi ricostruire l’immobile nello stato di manutenzione in cui si trova attualmente?
Questo valore viene utilizzato da assicurazioni e banche per capire il valore da assicurare per i loro clienti con riguardo all’assicurazione contro incendio e scoppio. Si presuppone infatti che se il proprietario vedesse completamente distrutta la proprietà immobiliare dovrebbe ricostruirla, il denaro di cui ha bisogno per coprire tutti i costi è il costo di ricostruzione.
Un paio di considerazioni. Su immobili antichi e/o di lusso il valore o costo di ricostruzione è solitamente più elevato del valore commerciale poiché sarebbe enormemente costoso ricostruire con i prezzi di oggi un immobile di quel tipo.
Su immobili di nuova costruzione il valore di ricostruzione invece potrebbe essere più basso del valore commerciale.
Il valore affettivo
Non andrebbe mai utilizzato, quando si parla di transazioni immobiliari. Il calcolo del valore sia che tu stia vendendo o comprando deve essere basato sun un calcolo logico e studiato.
Farsi influenzare dal valore affettivo che riponiamo in un immobile potrebbe essere molto rischioso.
