Kering, gruppo noto per marchi di lusso come Gucci, si appresta a spendere 1.3 miliardi di euro per acquisire il palazzo di via Montenapoleone 8, situato nel cuore del quadrilatero della moda milanese.
Guardando la questione da un’altra prospettiva, considerando i 11.800 metri quadrati di superficie lorda, si traduce in un prezzo al metro quadro di oltre 110.000 €, cifra straordinaria e raramente vista, almeno da queste parti.
Ma ciò solleva una domanda: cosa sta accadendo nel mercato immobiliare italiano? Per scoprirlo, esamineremo la storia della più costosa transazione immobiliare mai avvenuta in Italia, esploreremo i protagonisti coinvolti e cercheremo di capire se questa operazione ha senso e se è utile.
Black stone acquista Reale compagnia
Nel 2021, Blackstone ha acquisito il 100% di Reale Compagnia attraverso una sua controllata: Rialto Holdco. Reale Compagnia, precedentemente di proprietà di varie famiglie milanesi, possedeva 14 “trophy assets”, di cui 13 a Milano e 1 a Torino.
Il gioiello della corona tra questi beni è senza dubbio via Montenapoleone 8, situato nel cuore di una delle vie della moda più prestigiose al mondo.
L’offerta di Blackstone per l’acquisizione della società immobiliare è stata di 1.2 miliardi di €, includendo naturalmente tutti e 14 gli edifici.
La strategia Immobiliare di Kering
Il 4 aprile 2024 Kering ha annunciato l’acquisizione di Via Montenapoleone 8 a Milano per 1,3 mld (Kering acquista un palazzo di prestigio in via Monte Napoleone, a Milano | Kering).
Perché?
“L’investimento si inquadra all’interno della strategia immobiliare selettiva di Kering, che intende assicurarsi posizioni altamente prestigiose e ambite per le sue Maison.“
Kering, gruppo proprietario di Gucci, Saint Lorent, Bottega Veneta e Balenciaga, vuole assicurarsi le migliori location per i propri negozi e non intende farlo pagando l’affitto, ma acquisendo gli asset immobiliari.
Ma andiamo a vedere qualche finezza tecnica che è stata messa in atto in questa acquisizione.
L’acquisto della società e non dell’immobile
Kering non ha effettivamente acquisito l’immobile, ma la società che detiene la proprietà dell’immobile, perché?
Su transazioni di importi elevati, al di sopra di qualche milione, è in realtà una prassi abbastanza comune che permette una serie di vantaggi, sopratutto a livello fiscale. Il più importante è evitare la tassa di registro per le compravendite immobiliari o l’IVA. Il risparmio è importante dato che per la cessione di quote si parla solo di 200 € di tassa di registro, marche da bollo e diritti camerali.
Se consideriamo invece la tassa di registro che kering avrebbe dovuto pagare acquistando direttamente l’immobile (il 9% sull’importo della transazione) parliamo di 117 milioni. Un bel risparmio!
Questa strategia è riportata anche sul sito di Kering che spiega come sta acquisendo immobili rilevanti ai fini della sua strategia di sviluppo tramite SPV (Special Purpose Vehicle), ovvero società create ad hoc per gestire particolare asset immobiliare.
Kering specifica anche che non tutta l’equity (i soldi) necessari per gli investimenti viene fornita direttamente dal gruppo, ma che partecipa in quota a queste operazioni di acquisto insieme ad altri partner.
Gli affitti di via Montenapoleone
Via Montenapoleone è considerata la seconda via più cara al mondo per quanto riguarda le locazioni commerciali, seconda solo alla fifth avenue di new york.
Sebbene non siano disponibili informazioni precise sui redditi derivanti dagli affitti di via Montenapoleone 8, possiamo fare delle stime basate sui valori medi di locazione commerciale nella zona.
In media, il prezzo al mq per locare un immobile commerciale in via Montenapoleone si aggira sui 15.000 €/mq/anno e dato che la superficie commerciale disponibile è di 5000 mq possiamo stimare una rendita da locazione di 75 milioni.
Ci sono poi altri 6000 mq circa di altri superfici (perlopiù uffici o appartamenti). Considerando di poterli locare a 1200 €/mq all’anno la rendita da aggiungere potrebbe essere sui 7,2 milioni di €.
La rendita complessiva, a pieno regime, potrebbe essere stimata sugli 82 milioni € all’anno. Credo però non sia realistico tenere in considerazione questa cifra perché significherebbe piena occupazione (nessuna unità immobiliare vuota o inquilino moroso).
Anche considerando la piena occupazione la rendita complessiva lorda sarebbe intorno al 6,3%. Non male per una operazione nel centro di Milano, ma non credo che sia semplice raggiungere questo risultato operativo.
Mediobanca, advisor di Black Stone quando acquistò Reale compagnia aveva dichiarato 27 milioni di reddito da locazioni per tutto il pacchetto di 14 immobili (nettamente al di sotto delle stime fatte poco fa).
Il vero motivo dell’acquisto record
Nonostante i redditi da locazione non siano trascurabili la strategia di Kering punta a assicurarsi le migliori posizioni nelle più importanti vie della moda al mondo. Il ritorno di questa operazione è quindi indiretto e andrà valutato sopratutto in termini di valore dei marchi detenuti da Kering e di aumento delle vendite dei propri Brand di lusso grazie alle location di primo piano.
Kering ha anche acquisito nei mesi passati altri immobili molto importanti, per esempio uno situato all’angolo tra la Fifth Avenue e la 56th di New York per 963 mln di dollari.
Il profitto di Blackstone
La vera Eroina in questa storia però, a mio avviso, è Blackstone.
Ricordate che aveva acquisito la Reale compagnia per 1.2 miliardi di euro? Ricordate che era composta da 14 immobili ? Bene, è riuscita a vendere uno di questi, anche se il più importante, a 1.3 miliardi di euro, leggermente di più del prezzo totale di acquisto dei 14 asset insieme.
La plusvalenza avrà sicuramente un valore assurdo e, oltre a capire come minimizzare le imposte su un utile del genere, i ragazzi di Blackstone staranno sicuramente festeggiando.
Sicuramente sarebbe da capire con che valore questo immobile era stato valutato a bilancio, ma qui andiamo troppo nel tecnico e magari ne parleremo in un altro video.
Spero che questa storia vi sia piaciuta e che sia stata utile per capire come non pagare tasse su un operazione immobiliare e come comprare un palazzo da 1,3 miliardi di euro.
Fammi sapere cosa ne pensi, secondo te è un’operazione positiva o una spesa di soldi inutile da parte di kering?
Fonti:
Kering acquista un palazzo di prestigio in via Monte Napoleone, a Milano | Kering
Acquisition of Reale Compagnia Italiana s.p.a. by Blackstone for €1.2bn – Mediobanca Group
Montenapoleone è la via più cara d’Europa. I canoni sfiorano i 15mila euro al mq – Il Sole 24 ORE
