La proposta di acquisto è un passaggio obbligato per comprare casa. I miti e le leggende si sprecano… ma cosa devi realmente sapere per fare proposta e preliminare in maniera sicura?
Sai che, una volta individuato l’immobile giusto, devi affrontare una trattativa e “bloccarlo”. E’ il primo passo per poi arrivare al rogito notarile.
Quello che che pochi sanno è che quello che è scritto nella proposta, nel caso venga accettata, è già vincolante in tutto e per tutto. Si tratta di un contratto vero e proprio e come tale deve essere affrontato, inserendo tutte le clausole necessarie.
E’ importante non tralasciare nessun particolare, nemmeno pensando che poi potremmo inserire altro nel preliminare.
Non funziona così!
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INDICE
- Proposta acquisto casa, preliminare e compromesso… cosa sono?
- Nella proposta di acquisto di un immobile NON utilizzare il fac simile di Tecnocasa
- Come fare una proposta di acquisto per un immobile tra privati (anche se vincolata al mutuo)
- Cosa fare se la proposta di acquisto di un immobile non viene accettata
- Compromesso acquisto casa: come avere un modulo
- Preliminare acquisto casa in costruzione
Proposta acquisto casa, preliminare e compromesso… cosa sono?
Tre termini che spesso vengono confusi tra di loro, tre fasi diverse della compravendita…
Di cosa stiamo parlando?
In realtà sempre della solita cosa: preliminare e compromesso sono utilizzati come sinonimi.
La proposta non è altro che un preliminare in fase “embrionale”, diciamo che la proposta (una volta che viene accettata) diventa il contratto preliminare.
Ma vediamo cosa sono proposta e contratto preliminare nello specifico.
Proposta d’acquisto
La proposta d’acquisto è una dichiarazione della persona interessata comprare un immobile ed è indirizzata al proprietario.
L’acquirente, come ben si comprende dal nome “proposta”, propone al venditore determinate condizioni per la vendita.
Tali condizioni includono:
- Il prezzo
- Modalità di pagamento
- Tempistiche
- Eventuali altre condizioni
La proposta è vincolante per l’acquirente, ma non per il venditore!
Infatti di solito viene indicato un periodo di validità della proposta d’acquisto e, per tutto quel periodo, il compratore rimane vincolato alle condizioni indicate nella proposta.
Per questo è essenziale avere una proposta d’acquisto sicura e ben scritta. Se vuoi avere il modulo di proposta creato dai nostri avvocati e assistenza per adattarlo alla tua situazione specifica, inserendo le condizioni necessarie, prenota la tua consulenza per redarre la proposta di acquisto.
Il venditore, infatti, ha tempo per tutta la durata della validità della proposta di accettare le condizioni e firmare l’accordo, facendo diventare la proposta contratto preliminare di compravendita (lo vedremo meglio nel prossimo paragrafo).
Detto in maniera più semplice è un po’ come se l’acquirente dicesse al venditore: “Ehi, mi venderesti la tua casa a 100.000 €? Hai 15 giorni per pensarci su.” Solo che viene fatto in maniera formale, in modalità scritta e con un assegno di caparra (di solito).
Quindi, come abbiamo detto poco sopra, se il venditore accetta e firma la proposta, essa stessa diventa il famoso preliminare.
Contratto preliminare di compravendita di un immobile
Abbreviato spesso ne “il preliminare” non si tratta altro che di un contratto dove entrambe le parti (venditore e acquirente) si obbligano a stipulare un contratto definitivo di compravendita (il rogito), mediante il quale verrà trasferita la proprietà o altri diritti inerenti l’immobile oggetto del preliminare stesso.
Attenzione, non è necessario stipulare un contratto ad hoc per avere un preliminare, la proposta accettata è già preliminare.
Non devi assolutamente aspettare il preliminare (o compromesso) per inserire tutte le tue condizioni, devi farlo fin dalla proposta.
Per questo ti consiglio di utilizzare un modello creato da professionisti e adattato alla tua situazione specifica.
La Trascrizione in Conservatoria dei Registri Immobiliari: Quando farla?
Non è necessario che il compromesso sia stipulato davanti ad un notaio, ma nel caso in cui le tempistiche per arrivare al rogito notarile siano lunghe o ci siano condizioni particolari (specialmente debitorie), è consigliato trascrivere in conservatoria dei registri Immobiliari
La trascrizione in conservatoria ha il vero e proprio effetto di “prenotare” l’immobile.
Un preliminare non trascritto vale tra acquirente e venditore, ma non ha valenza verso terze parti.
Il venditore potrebbe, per assurdo, vendere a qualcun altro la casa e trascrivere l’atto oppure qualche debitore potrebbe iscrivere ipoteca sull’immobile che vuoi comprare.
E tutto ciò sarebbe pienamente valido di fronte alla legge!
Con la trascrizione del preliminare, al contrario, tutto ciò non può accadere. Nessuno potrà iscrivere ipoteche o comprare l’immobile che vuoi acquistare.
Nel caso le tempistiche non siano troppo lunghe e non ci siano situazioni rischiose potresti valutare di non trascrivere il preliminare, risparmiando un po’ di soldi.
In questo caso chiedi consiglio al tuo consulente.
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Nella proposta di acquisto di un immobile NON utilizzare il fac simile di Tecnocasa
In realtà non dovresti usare il fac-simile di nessuna agenzia.
Questo non perché i modelli di proposta che utilizzano le agenzie siano illegali oppure non validi, ma piuttosto per l’utilizzo che ne viene fatto. Spesso chi compila questo tipo di moduli non ha le conoscenze adeguate per farlo. E non parlo di abilitazione o meno a svolgere il lavoro di agente immobiliare, ci sono tanti agenti immobiliari abilitati che non conoscono la materia che stanno trattando.
Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti la proposta è un passaggio molto delicato poiché, una volta accettata, diventa vincolante.
Il modulo della proposta deve essere appositamente preparato per il tuo caso specifico inserendo tutte le condizioni necessarie.
In secondo luogo i prestampati delle agenzie immobiliari hanno un range di possibilità limitato, che potrebbe non adattarsi alla tue esigenze.
Come fare una proposta di acquisto per un immobile tra privati (anche se vincolata al mutuo)
Tra privati la situazione si complica ancora di più. Se nel caso ci sia un’agenzia perlomeno l’agente immobiliare potrebbe capirci qualcosa, quando l’accordo è tra privati direttamente il rischio di commettere errori si alza tantissimo.
Questo perché spesso due persone che non trattano quotidianamente la materia potrebbero non conoscerne tutte le sfaccettature, rischi e possibilità… Ed è giusto che sia così, non possiamo pretendere di sapere tutto.
Anche io quando devo fare degli acquisti in un ambito che non conosco chiedo aiuto, per esempio per comprare un computer.
Ultimamente mi sto preparando per affrontare l’Ironman, che è una competizione di endurance estremo, e, senza pensarci due volte, mi sono affidato ad un allenatore esperto nel campo!
Perché comprare una casa dovrebbe essere diverso?
Hai bisogno di qualcuno che ti aiuti a creare un accordo scritto ben fatto (la proposta/preliminare).
E no, il geometra non è adatto per scrivere un preliminare o una proposta (se lo avessi pensato). Nemmeno il commercialista (si occupa di tasse, non di contratti immobiliarei) e un avvocato divorzista sono adatti per lo scopo.
Hai bisogno di uno specialista del settore.
Cosa fare se la proposta di acquisto di un immobile non viene accettata
Nel caso in cui la proposta non venga accettata… nulla di fatto!
Il compratore non è obbligato ad acquistare e il venditore non è obbligato a vendere.
Ovviamente puoi sempre fare un secondo tentativo cambiando le condizioni o il prezzo e magari dare una lettura all’articolo sulla trattativa.
Esiste anche il caso in cui il venditore fa una controproposta, ovvero propone al potenziale acquirente di acquistare ad una condizione diversa (di solito un prezzo più alto).
A questo punto la palla passa in mano nuovamente al promissario acquirente, che deve decidere se accettare le nuove condizioni imposte dal venditore.
Un ultimo caso è quello in cui la proposta venga accettata, ma in ritardo rispetto alla sua validità.
In questo caso il proponente (acquirente), può decidere di validare ugualmente l’accordo controfirmando la proposta accettata tardivamente per presa visione.
Compromesso acquisto casa: Scarica il modulo
Arrivati a questo punto potrebbe servirti un modello di proposta di acquisto casa, qui sotto puoi ricevere il modello che utilizzo personalmente e per i clienti del Blog Immobiliare e la consulenza per adattarla al tuo caso specifico.
Scarica il modulo del compromesso acquisto casa e richiedi assistenza per la tua proposta.
DISCLAIMER: ho deciso di non mettere un modello da scaricare come ne potete trovare tanti online. Credo che sia inutile e anche pericoloso, se non si sa come adattarlo alla propria situazione.
Sul web potete trovare tantissimi modelli gratuiti.
Preliminare acquisto casa in costruzione
In caso che stai valutando di fare una proposta per un immobile da costruire ci sono un paio di cose importanti che devi sapere:
- Il preliminare deve essere in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (davanti ad un notaio).
- Deve essere prevista una fideiussione a tutela dell’acquirente.
- Il preliminare deve essere trascritto
- Il contratto deve contenere alcune informazioni aggiuntive come le caratteristiche costruttive del fabbricato e le tempistiche entro cui verranno ultimati i lavori
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4 pensieri su “Proposta acquisto casa e contratto preliminare”