Sapete qual è la cosa che si posiziona al primo posto tra i buoni propositi della maggior parte degli Italiani? Non è comprare casa. Ho fatto una ricerca e al primo posto ci sono quei soliti propositi che nessuno prende sul serio tipo andare in palestra, mangiare sano eccetera…
Una domanda, però, è ricorrente: conviene comprare casa? In questo articolo scopriamo insieme la risposta.
Ci sono 4 analisi che devi fare per capire se acquistare una casa è la cosa giusta.
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Rata di mutuo o di affitto?
Qualche giorno fa, in un approfondimento del Sole 24 ore del 23 dicembre 2023 ho trovato questo articolo. “I canoni restano più convenienti della rata del mutuo, anche se gli affitti sono saliti“.
In realtà, come abbiamo visto in altri video, confrontare l’importo della rata di mutuo con quella di affitto per prendere una decisione non ha molto senso. In realtà ci da una visione parziale della situazione e non considera molti fattori importanti (che vedremo più avanti in questo articolo).
Confrontare la rata con il canone di locazione deve servire ad una sola cosa: capire il tuo “flusso di cassa mensile“. E’ una definizione che ho preso in prestito dalla contabilità aziendale, ma che rende bene l’idea. Devi, cioè, capire se puoi permetterti la rata di mutuo con le entrate mensili che hai.
Capire quale scelta sia più conveniente deve per forza prendere in considerazione anche parametri diversi. Potrebbe essere controintuitivo, ma la scelta che determina una uscita mensile più elevata (ad esempio la rata di mutuo più alta di quella di affitto) potrebbe essere anche la più conveniente. Come? lo scopriamo fra poco.
La regola del 3% per comprare casa
Qualche tempo fa ho pubblicato il video di cui al precedente paragrafo, che rimane tra i più popolari sul mio canale, nel quale analizzo dettagliatamente la convenienza economica tra l’acquisto e l’affitto di una casa. In questo studio ho esaminato le spese “a perdere” associate sia all’affitto sia all’acquisto di una proprietà.
Per riassumere, nel caso dell’affitto, le spese perse consistono nel canone annuo. Per quanto riguarda l’acquisto (in particolare per la prima casa), le spese perdute includono la manutenzione, stimata all’1% del valore dell’immobile ogni anno, più gli interessi sul capitale impiegato. È importante considerare gli interessi sia nel caso di un mutuo sia se si utilizza capitale proprio, poiché questi rappresentano fondi che avrebbero potuto essere investiti altrove, ad esempio in azioni o titoli di stato, per generare una rendita. Per una comprensione più approfondita su come calcolare l’interesse sul capitale impiegato, consiglio di visionare un altro video sul mio canale dove tratto l’argomento in dettaglio.
Attualmente, è ragionevole ipotizzare che l’interesse, sia che si utilizzino fondi propri sia che si ricorra a un prestito, possa variare tra il 3% e il 4%. Ciò implica che le spese a perdere nell’acquisto di una casa si aggirano tra il 4% e il 5% del suo valore (calcolando la manutenzione all’1% più gli interessi tra il 3% e il 4%).
Secondo l’analisi delle spese Annuali perdute, è fondamentale confrontare se il canone di affitto risulti più oneroso o meno rispetto al possesso di una casa. Nel caso di acquisto con mutuo, non è corretto considerare l’intera rata come spesa, poiché una parte significativa di essa rappresenta la quota capitale. La vera spesa è costituita dagli interessi (oltre alla manutenzione). Invece, nell’acquisto senza mutuo, non si deve presumere l’assenza di spese: anche per un immobile di nuova costruzione, è necessario considerare l’1% per la manutenzione (possibilmente da accantonare per spese future) e gli interessi, ovvero il mancato guadagno che si sarebbe potuto ottenere investendo i fondi altrove.
Che piani hai per il futuro?
Quando prendiamo una decisione importante come l’acquisto di una casa, è fondamentale riflettere sui nostri piani futuri. La vita può portare cambiamenti inaspettati che stravolgono i piani, ma è sempre utile avere un’idea chiara della direzione che vogliamo prendere.
Consideriamo alcune domande chiave: “Per quanto tempo prevedo di abitare nella casa che sto acquistando? Potrei trasferirmi in un’altra città in futuro? Avrò bisogno di una casa diversa tra qualche anno?”
Queste riflessioni sono particolarmente rilevanti quando si prende un mutuo a causa del sistema di ammortamento alla francese, che influisce su come si restituiscono soldi e interessi alla banca.
Nel dettaglio, il sistema di ammortamento alla francese fa sì che, all’inizio del mutuo, una grande parte di ogni rata sia dedicata al pagamento degli interessi, a causa dell’elevato capitale residuo. Man mano che il tempo passa e si riduce il capitale residuo, la quota di interessi in ogni rata diminuisce, mentre aumenta la quota capitale.
È importante notare che l’importo totale di ogni rata può rimanere costante per tutta la durata del mutuo. Tuttavia, la composizione della rata cambia nel tempo: inizialmente, la maggior parte della rata è costituita da interessi, poi, man mano che si va avanti, la maggior parte della rata diventa rimborso del capitale.
Questo significa che, se acquistiamo una casa con un mutuo, nei primi anni paghiamo più interessi rispetto al capitale. Questo ha implicazioni importanti se abbiamo intenzione di vendere la casa dopo solo pochi anni: avremo pagato molti interessi ma solo una piccola parte del capitale. Quindi, avremo coperto una parte significativa delle spese non recuperabili dovute agli interessi.
Se si prevede un cambiamento abitativo a breve termine, potrebbe essere saggio considerare l’opzione di non vendere subito la casa appena acquistata, magari tenendola per affitto. Al contrario, se si è certi di dover vendere entro pochi anni, è cruciale valutare attentamente la situazione finanziaria prima di procedere all’acquisto.
Cosa succederà al mercato immobiliare?
Il quarto punto fondamentale da valutare è l’andamento del mercato immobiliare. Nel 2023, il settore immobiliare in Italia ha incontrato alcune sfide, come discusso approfonditamente nel mio video sul mercato del 2024. Anche se non si prevede una crisi immobiliare in senso stretto, è importante ricordare che prevedere con precisione il futuro del mercato è sempre difficile.
Un ulteriore aspetto da non sottovalutare è che acquistare una casa, soprattutto mediante un mutuo, può essere paragonato a un piano di accumulo a lungo termine. Questo perché investire in un immobile significa mettere il proprio capitale in un bene che, storicamente, ha mostrato una tendenza a incrementare il suo valore nel tempo, anche considerando l’effetto dell’inflazione. Tuttavia, è cruciale osservare che negli ultimi 20 anni il valore reale degli immobili, ossia il loro valore al netto dell’inflazione, ha subito una diminuzione. Questo trend può indicare diverse opportunità e rischi.
Da un lato, la diminuzione del valore reale degli immobili potrebbe suggerire che ci troviamo in un periodo favorevole all’acquisto, specialmente per chi cerca di entrare nel mercato immobiliare. D’altra parte, è essenziale considerare che questa tendenza potrebbe anche continuare o che il mercato potrebbe affrontare nuove sfide in futuro. Pertanto, è importante valutare attentamente non solo le condizioni attuali del mercato, ma anche le proprie circostanze finanziarie, piani futuri e la capacità di adattarsi a possibili cambiamenti nel mercato immobiliare.
In conclusione, l’acquisto di un immobile deve essere una decisione ben ponderata, tenendo conto di vari fattori, tra cui le condizioni attuali e future del mercato, le proprie esigenze personali e finanziarie, e la comprensione che un investimento immobiliare comporta sia potenziali guadagni che rischi.
Cosa ne pensi? E’ il giusto momento per comprare casa?
