Percentuale Agenzia Immobiliare: Ma quanto costa?!

La nota dolente in una compravendita immobiliare riguarda spesso la percentuale dell’agenzia immobiliare (di solito perché troppo alta!).

Ti avranno sicuramente detto che l’agenzia costa il 2% o il 3%, ma la situazione non è semplice come sembra e comprendendo il modo in cui viene calcolata la provvigione avrai la possibilità anche di risparmiare.

  1. Percentuale agenzia immobiliare: a quanto ammonta?
  2. Provvigione agenzia immobiliare: quando pagare?
  3. Chi deve pagare la provvigione?
  4. Vendere casa senza agenzia
  5. Come risparmiare sulla provvigione dell’agente immobiliare
  6. Detrazione spese agenzia immobiliare

Percentuale agenzia immobiliare: a quanto ammonta?

Non esiste una cifra prestabilita e, prima di iniziare a parlare di numeri e percentuali, ecco i fattori in base ai quali può variare la provvigione:

  • Le direttive del titolare dell’agenzia immobiliare: Le direttive aziendali potrebbero imporre agli agenti il valore delle commissioni.
  • Il marchio dell’agenzia immobiliare: Alcune agenzie molto diffuse (sopratutto franchising) hanno tariffe più alte della concorrenza, che vengono richieste facendo forza proprio sul marchio riconosciuto. In realtà la commissione più alta serve per pagare la struttura aziendale più “pesante” e non sempre corrisponde ad un servizio migliore.
  • Le condizioni di mercato (nella zona ci sono più case in vendita o compratori?). Se in zona è difficile acquistare le commissioni per l’acquirente potrebbero essere più elevate (e viceversa). Per esempio in questo momento storico a Milano la pressione dei compratori è nettamente superiore al numero delle case in vendita. Ciò significa che mediamente l’acquirente pagherà una quota più alta di percentuale rispetto al venditore.
  • Usi e consuetudini del luogo: Ogni provincia ha i suoi usi rispetto alla provvigione dell’agente immobiliare. Sembra assurdo ma esiste anche una raccolta degli usi e consuetudini conservata in camera di commercio, dove è riportata anche la percentuale dell’agenzia immobiliare che di solito viene pagata.
  • Trattativa e accordi: Come riportato anche nel codice civile (vedi più avanti), la percentuale dell’agenzia deriva da un accordo fra le parti. Quindi, se sarai bravo a negoziare, riuscirai ad ottenere delle condizioni migliori.

Al netto di queste considerazioni, la distinzione fondamentale è da fare tra la percentuale pagata dall’acquirente, dal venditore e da chi affitta.

Come si calcola la provvigione

Mi sembra comunque inutile piazzarti una percentuale senza spiegarti come si calcola la percentuale da pagare all’agenzia immobiliare.

Ecco cosa dice il codice civile:

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Ciò significa che non esiste una legge che stabilisce quanto si debba pagare di agenzia ma che la provvigione deve essere determinata dall’accordo fra agente immobiliare e cliente.

In mancanza di questo “patto”, si può fare affidamento su tariffe o usi e, nel caso ci siano contenziosi, sulla decisione di un giudice.

In realtà le associazioni di categoria degli agenti immobiliari (FIAIP, FIMAA e ANAMA) hanno provato a elaborare dei tariffari unici per tutti gli agenti immobiliari affiliati, con l’intento di uniformare l’offerta ed evitare eccessiva speculazione e concorrenza sleale.

Logo anama (associazione nazionale Agenti e mediatori d'affari) una delle associazioni che aveva provato ad inserire un listino per la percentuale dell'agenzia immobiliare.
Logo Anama, una delle associazioni che aveva provato ad inserire un listino per la percentuale dell’agenzia immobiliare.

Per questo le associazioni sono state multate per 140.000 € e fermate dall’Antitrust (l’autorità garante della concorrenza e del mercato), il quale ha ribadito che non possono essere indicate delle tariffe imposte e che la percentuale d’intermediazione deve essere pattuita fra cliente e mediatore immobiliare. Se vuoi approfondire puoi leggere qui.

La situazione si fa sempre più intricata!

ATTENZIONE: alle percentuali riportate di seguito dovrai aggiungere anche l’IVA pari al 22% dell’imponibile, a meno che il tuo agente immobiliare non rientri in un regime fiscale esente IVA.

Percentuale agenzia vendita casa

Specialmente nelle zone dove la richiesta degli acquirenti è particolarmente elevata, le agenzie sono particolarmente focalizzate nell’acquisire sempre nuovi immobili da vendere.

Per questo gli agenti sono, spesso, disposti a negoziare di più sulle provvigioni con il venditore rispetto all’acquirente.

Puoi trovare agenzie disposte a vendere a 0 provvigioni (ad esempio Dove.it). Il problema di non pagare provvigioni è che il servizio potrebbe risentirne.

Come diceva Andrée Maillet: Il lavoro mal pagato è la peggiore delle tasse.

Solitamente la percentuale dell’agenzia immobiliare per la vendita di una casa è tra il 2% e il 3%, anche se (come avrai già capito) la provvigione può variare in maniera importante in base agli accordi presi con il tuo agente.

Per immobili di valore più basso (meno di 100/125.000 €), potrebbe esserti richiesta una cifra fissa tra i 2.000 e i 5.000 €.

Costo per l’acquisto

Nell’acquisto, in base alla mia esperienza, la provvigione può essere più alta rispetto alla vendita. I valori “base” rimangono gli stessi (2-3%), ma talvolta le agenzia caricano una percentuale maggiore su chi deve comprare.

L’acquirente deve farsi carico anche di tutti gli altri costi inerenti la compravendita e questo non aiuta la conclusione di un affare.

Costo agenzia immobiliare affitto

Esistono 2 metodi principali con cui viene calcolata la percentuale dell’agenzia immobiliare per un affitto:

  1. 10-15% del canone annuo di locazione. Esempio: Affitto a 500 € al mese, fanno 6000 €/anno. La provvigione sarà fra i 600€ e i 900€.
  2. 1-2 mensilità di canone locativo. Nello stesso esempio di cui sopra, provvigione tra i 500 e i 1000€.

Provvigione agenzia immobiliare: quando pagare?

La provvigione va pagata al rogito? Prima? Dopo?

In questo caso la normativa è molto precisa.

In mancanza di diverse pattuizioni l’agenzia immobiliare matura il diritto alla sua percentuale nel momento in cui viene concluso un accordo giuridicamente vincolante (una proposta accettata, un preliminare, un’opzione d’acquisto…).

Quindi l’agente immobiliare ha tutto il diritto di richiedere il pagamento del suo compenso alla firma del preliminare o, addirittura, alla sottoscrizione di una proposta che non presenti clausole sospensive.

Nel caso il contratto preveda delle condizioni sospensive (come ad esempio la delibera di un mutuo) che tengano “sospesa” la validità del contratto, il mediatore avrà diritto al suo compenso solo nel momento in cui tutte le condizioni pattuite si saranno avverate.

Agente immobiliare e cliente possono ovviamente pattuire un termine di pagamento diverso, qualsiasi esso sia (anche la data del rogito).

Chi deve pagare la provvigione?

Ecco cosa recita l’articolo 1755 del codice civile:

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Semplice e chiaro.

Se ci sono più mediatori che si sono “insinuati” nell’affare, il cliente dovrà pagare la percentuale solo all’agente immobiliare (uno o più di uno) con cui è venuto in contatto e la provvigione dovrà essere divisa fra gli agenti immobiliari.

Vendere casa senza agenzia

Arrivato a questo punto potresti pensare che la cosa migliore sia quella di vendere casa privatamente (perlomeno potrai risparmiare tanti soldi!).

Non è un percorso semplice, ma ho scritto un articolo che, step by step, ti guida nel raggiungimento della vendita di un immobile senza agenzia.

Come risparmiare sulla provvigione dell’agente immobiliare

Per risparmiare sulla percentuale dell’agenzia immobiliare il modo migliore (dopo la vendita da privato) è quello di negoziare fino alla morte la tariffa dell’agente immobiliare.

Le agenzia immobiliari svolgono, a mio avviso, un lavoro fondamentale nel mercato immobiliare e credo che abbiano diritto ad un giusto compenso (come qualsiasi altro professionista).

Questo non ti preclude di ingaggiare una sana trattativa con il tuo agente immobiliare per arrivare a delle condizioni vantaggiose che consentano a te di avere un ottimo servizio e all’agenzia immobiliare di svolgere il proprio mestiere in tranquillità.

Ricorda che anche il codice civile stabilisce che la provvigione deriva da un patto e l’Antitrust ha multato le associazioni di agenti immobiliari perché avevano provato a stabilire dei “listini prezzi”.

Quindi non aver paura e negozia un buon accordo, tutti ci aspettiamo che tu lo faccia!

Violazione esclusiva agenzia immobiliare

Se hai conferito un incarico in esclusiva alla tua agenzia immobiliare probabilmente sono previste alcune cose che non puoi fare:

  • Non puoi vendere il tuo immobile autonomamente o con altre agenzie (salvo eventuali collaborazioni).
  • Non puoi rescindere l’incarico prima della scadenza stabilita
  • Non puoi incaricare altre agenzie

Se violi una di queste condizioni viene di solito prevista una penale che dovrai pagare all’agenzia immobiliare.

ATTENZIONE: se l’agenzia non ha svolto alcuna attività per arrivare alla vendita dell’immobile, un giudice potrebbe effettivamente giudicare vessatoria la clausola della penale eliminando l’obbligo del pagamento.

In ogni caso la penale non deve essere troppo onerosa, altrimenti verrà dichiarata inefficace.

Cosa significa “troppo onerosa”? Il giudice di pace di Sulmona ha stabilito troppo onerosa la penale che è pressocché uguale all’importo della provvigione totale, la penale dovrà necessariamente essere di un importo sensibilmente inferiore alla provvigione.

Detrazione spese agenzia immobiliare

Sapevi che la provvigione può essere portata in detrazione? Almeno in parte…

Cosa significa detrazione? Si tratta di un importo che puoi scontare direttamente dalle imposte che devi pagare. Ad esempio: devi pagare 1000 € di imposte, hai una detrazione di 200 €, ne pagherai soltanto 800 €.

Il meccanismo sembra piuttosto interessante, ma la detrazione per le spese di agenzia è talmente insignificante che risulta praticamente inutile.

Puoi portare in detrazione il 19% delle spese sostenute in provvigioni di intermediazione nell’acquisto di una casa. E il venditore? Purtroppo non può detrarre.

Ma non è finita qui.

La massima spesa su cui calcolare questo 19% è di mille euro, in definitiva la detrazione massima è di 190 € e SOLO per l’acquirente… Ben lontana dalle reali spese che vengono sostenute per l’agenzia immobiliare!

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Jacopo

Dal 2018 mi occupo di mercato immobiliare. Nel 2019 ho svolto operazioni immobiliare per poco meno di un milione di euro e negli anni ho lavorato con agenzie e aziende di settore, tra cui Facile Immobiliare e Facile Ristrutturare. Adesso aiuto le persone a realizzare i loro progetti di acquisto, vendita e investimento nel mercato immobiliare come consulente e con i contenuti settimanali sui miei siti e canale youtube. Nel tempo libero le mie passioni sono 3: Sport (in questo momento triathlon), studio e viaggi.

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