Vendere casa da privato (senza agenzia) in 7 step

Non mentire, sappiamo che è il sogno di tutti vendere casa da privato!

La vendita senza agenzia ha un sacco di vantaggi, ma la cosa più importante è che risparmierai un sacco di soldi in provvigioni (tanto alla fine le agenzie a cosa servono?).

Ci sono anche degli svantaggi e dei rischi, ma non è questo il posto dove parlarne, se stai leggendo significa che hai optato per la vendita da privato e qui troverai tutto quello che ti serve per farlo nel migliore dei modi.

Vedremo tutti gli step necessari in maniera approfondita e troverai anche molti strumenti che potranno esserti utili per concludere al meglio la tua vendita.

INDICE

  1. Vendita casa da privato tutti i passaggi
  2. Calcola il valore dell’immobile
  3. Vendere casa senza agenzia: la preparazione
  4. Vendere casa da privato: i documenti
  5. Siti per vendere casa privatamente
  6. Come selezionare gli acquirenti e non perdere tempo
  7. Trattativa immobiliare fra privati
  8. Proposta di acquisto immobile fra privati
  9. Fino a rogito

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Vendita casa da privato tutti i passaggi

Se vuoi vendere casa senza l’aiuto di una agenzia ecco tutti i passaggi che devi seguire (non preoccuparti li approfondiremo nel seguito dell’articolo):

  1. Calcola il valore del tuo immobile. Ci sono tanti modi per farlo in maniera più o meno professionale, qui puoi calcolare il valore di un immobile online gratis.
  2. Prepara tutta la documentazione necessaria. Più avanti c’è un paragrafo dedicato a questo, se hai bisogno di aiuto puoi fare una domanda nella chat che trovi in basso a destra oppure prenotare una consulenza qui.
  3. Prepara il materiale pubblicitario e scegli i canali che vorrai utilizzare. Più avanti parliamo dei migliori siti da utilizzare, hai bisogno però della base per promuovere correttamente il tuo immobile: Foto, brochure, render virtuali e magari un progetto (se necessario). Non preoccuparti, sono piccole spese, ma possono farti guadagnare svariate migliaia di euro sulla vendita. Per avere materiale pubblicitario professionale contattaci con la chat in basso a destra.
  4. Seleziona le persone interessate e organizza le visite. Più avanti vediamo come fare.
  5. Trattativa immobiliare fra privati. Ne parliamo nel paragrafo dedicato.
  6. Proposta di acquisto immobiliare e preliminare fra privati. Leggi di seguito.
  7. Rogito.

Adesso hai una panoramica e le idee un po’ più chiare sul processo generale, ma andiamo a vedere nel dettaglio ogni singolo passaggio.

Calcola il valore dell’immobile

Calcolare il valore della tua casa è il primo passaggio obbligato per capire che prezzo dovrai richiedere sul mercato.

A maggior ragione se non hai nessun professionista che ti aiuterà nella vendita dovrai individuare il giusto prezzo per evitare di perdere tempo o denaro.

Un prezzo troppo alto potrebbe ridurre drasticamente le tue chance di vendita, uno troppo basso potrebbe farti perdere tanti soldi.

Affronta questo passaggio con oggettività, non pensare cose del tipo “La mia casa è la più bella di tutte” o “se la vendessi a meno di questo perderei del denaro”, in questa fase devi ricercare il reale valore di mercato, senza nessuna influenza psicologica.

Fidati, avere un dato reale ti sarà utile.

Calcola il valore di un immobile online gratis cliccando qui.

Vendere casa senza agenzia: la preparazione

Ci sono un paio di passaggi preparatori che devi tenere in considerazione prima di sparare il tuo immobile sul mercato.

Lo so che vorresti partire subito, ma fidati prenditi un po’ in più di tempo e preparati al meglio.

Hai assolutamente bisogno di presentare il tuo immobile al meglio della sua forma, non improvvisarti mettendo 3 foto sfocate fatte dal cellulare su immobiliare.it. Il materiale pubblicitario deve essere di ottima qualità, le persone sono più motivate a cliccare su un annuncio e andare a visitare l’immobile se la casa è presentata bene, con foto professionali, pulita e ben illuminata.

A livello psicologico tendiamo (tutti) a dare molta importanza alla prima impressione e cambiamo difficilmente idea in seguito.

Per questo è importante presentare al meglio l’immobile fin dal primo approccio su internet e, ovviamente, durante la visita.

Questa strategia ti consentirà di ottenere un prezzo più alto!

ATTENZIONE: è importante che servizi fotografici, brochure, render virtuali e altro materiale pubblicitario sia creato da professionisti specializzati nel settore immobiliare, non da grafici o fotografi qualunque.

Nel mio team ci sono fotografi e designer, specializzati in immobiliare, pronti ad aiutarti a vendere casa da privato in maniera professionale, se vuoi approfondire ti invito a contattarmi dalla chat in basso a destra.

Come vendere una casa nuova, ristrutturata o in buone condizioni da privato

In questo caso ti consiglio di preparare questo materiale:

  • Un servizio fotografico professionale
  • Una brochure di presentazione con foto e planimetrie
  • Foto 360° e virtual tour

Il servizio fotografico ti servirà per creare dei bellissimi annunci sui siti per vendere casa (tipo immobiliare.it o casa.it). La Brochure la potrai consegnare (in formato digitale o cartaceo) alle persone interessate all’acquisto, in questo modo potranno studiare le planimetrie, le caratteristiche e tutte le informazioni dell’immobile insieme al compagno/a e ai loro parenti e amici.

Villa di Corliano
vista dal parco della villa di corliano

Sembrano due cose banali, ma ti assicuro che ti aiuteranno a far rimanere impresso positivamente nella mente delle persone il tuo immobile.

La brochure deve essere fatta mettendosi nei panni del cliente interessato all’acquisto: quali dati vorrebbe avere? Cosa vorrebbe vedere? Che informazioni vorrebbe discutere con i familiari?

Come vendere una casa da ristrutturare da privato

La vendita di un immobile che ha bisogno di un intervento di ristrutturazione è notoriamente più difficile. Le persone vogliono la “pappa pronta”, non hanno voglia di affrontare una ristrutturazione, imprevisti e costi che non sono mai certi.

Inoltre la mente umana fa fatica ad immaginare una casa per come potrebbe essere in futuro, la vista di una casa vecchia e polverosa prende il sopravvento e il nostro cervello non riesce ad immaginare come potrebbe apparire la casa con un pavimento nuovo e un bagno ristrutturato.

Tutto ciò porta, di nuovo, a svalutare il tuo immobile. Le persone saranno disposte a pagare di meno per comprarlo.

Per risolvere questi problemi ci viene in aiuto la tecnologia.

Creando dei render virtuali, ovvero delle immagini create al computer, di come si presenterà la casa una volta ristrutturata puoi mostrare alle persone le potenzialità della tua proprietà.

L’acquirente non dovrà più fare lo sforzo mentale di immaginare come sarà la casa alla fine dei lavori, avrà già le immagini e la planimetria 3D arredata davanti agli occhi.

I render virtuali possono far immaginare all’acquirente come si presenterà la casa una volta ristrutturata e arredata.

Il vero colpo da maestro che puoi mettere in campo è anticipare la tipica obiezione di chi compra una casa da ristrutturare: Quanto mi costeranno i lavori? Dovrò spendere un sacco di soldi per la ristruttuazione!

Anticipa il tuo acquirente preparando un preventivo dei lavori e allegalo ad una brochure. E’ importante che sia un preventivo realistico elaborato da una reale ditta edile, non inventare!

So che vuoi vendere casa da privato per risparmiare il denaro da pagare all’agenzia e non vuoi spendere soldi inutili in altro. Ti assicuro che il costo di questi servizi è molto ridotto rispetto alla provvigione di una agenzia (se hai i designer e fotografi giusti) e a quello che ti faranno guadagnare nella vendita.

Posso, insieme ai miei collaboratori, creare tutto questo materiale per la vendita della tua casa. Contattami con la chat in basso a destra per avere maggiori informazioni.

Vendere casa da privato: i documenti

Sui documenti necessari per la vendita si potrebbero scrivere montagne di articoli. In questo frangente vorrei intanto darti una lista di ciò che ti serve e dove trovarlo, in questo blog troverai tanti contenuti specifici sul controllo documentale, come ad esempio sul catasto e la conformità catastale.

Elenco documenti necessari e dove trovarli:

  1. Atto di provenienza (rogito, successione, decreto di trasferimento del tribunale, sentenza di usucapione, donazione…). Dovresti averlo gelosamente conservato in casa (è la prova che sei proprietario di quell’immobile), in caso contrario puoi richiederlo alla conservatoria dei registri immobiliari o al notaio che ha stipulato l’atto.
  2. Planimetria catastale: Puoi recuperarla facendone richiesta in catasto o per via telematica sul portale sister, se avessi difficoltà puoi chiedere ad un geometra, consulente o a uno dei tanti servizi online.
  3. Visura catastale: Per recuperarle hai le stesse possibilità viste per la planimetria catastale.
  4. Visura ipotecaria: Ottenibile sempre dal portale Sister, professionisti o servizi online.
  5. APE attestato di prestazione energetica: obbligatorio per la vendita, anche solo per posizionare l’immobile in pubblicità. Dovresti averlo in casa, se non lo hai puoi provare a recuperarlo online, per esempio dal portale Cened (solo per la Lombardia). Se non hai un APE devi assolutamente farlo predisporre da un tecnico abilitato, il costo si aggira intorno ai 150 €.
  6. Documentazione condominiale: riparto spese condominiali, ultimi verbali di assemblea e regolamento condominiale. Puoi richiedere il tutto al tuo amministratore di condominio.
  7. Documentazione edilizia e urbanistica: certificato di agibilità, permesso di costruire, pratiche urbanistiche ed edilizie varie hanno un’importanza fondamentale. Fai un accesso agli atti all’ufficio edilizia privata in comune (o incarica qualcuno per farlo). Le regole cambiano da comune a comune, assicurati di essere in regole per le normative vigenti. a questo link le normative riguardanti Roma.

Questa è documentazione essenziale, ma, a seconda del caso, potrebbe rendersi necessaria ulteriore documentazione. Quindi ti consiglio di fare sempre un check con un consulente.

I rischi, in una compravendita, non sono solo per chi compra (come di solito si crede), ma anche per chi vende. Il venditore deve fare tantissime dichiarazioni in una compravendita, fin dalla proposta. Deve essere sicuro e dichiarare la conformità urbanistica e catastale, la libera commerciabilità dell’immobile e l’assenza di ipoteche o altri gravami.

Il controllo documentale, prima di partire con la vendita, diventa quindi fondamentale. Vendere casa da privato sarà molto più semplice!

Se dovessi aver bisogno di un aiuto in questa fase puoi contattarmi con la chat in basso a destra oppure cliccando qui.

Siti per vendere casa privatamente

I siti migliori per vendere casa privatamente in Italia:

  • Immobiliare.it. Il re dei portali immobiliari, ha oltre 5 milioni di visite ogni mese. Pubblicare un annuncio privatamente non ha nessun costo (perlomeno inizialmente), ma hai la possibilità di comprare visibilità, facendo apparire il tuo annuncio in cima alla lista delle case in vendita.
siti per vendere casa privatamente: immobiliare.it.
Immobiliare.it è il portale immobiliare più visitato in Italia. Nel mese di febbraio 2021 ha totalizzato 5,9 milioni di visite
  • Casa.it e Idealista Sono gli altri due portali che, dopo immobiliare.it, si contendono il secondo posto. A livello di efficacia potrei dirti che Idealista porta più risultati, ma è una valutazione basata solo sulla mia esperienza personale.
  • Subito.it, Bakeca, Kijiji sono altri siti che possono essere utili per vendere una casa privatamente, ma non sono specifici sul settore immobiliare, puoi comprare e vendere un po’ di tutto.
  • Facebook: Il social network più utilizzato al mondo può esserti utile anche per vendere casa. Puoi sfruttare i gruppi (ci sono dei gruppi aperti solo a chi vuole vendere casa da privato in determinate zone) oppure anche il marketplace, uno spazio dove puoi vendere e comprare praticamente di tutto.

Non devi per forza scegliere solo uno di questi siti, puoi anche utilizzarli tutti. Quello più efficace in assoluto è sicuramente immobiliare.it, ti consiglio di essere presente su questo portale.

E’ importante creare un annuncio che sia il più completo possibile. Ecco alcune dritte:

  • Non risparmiare dettagli nella descrizione fai immaginare al lettore gli spazi, le stanze, le finiture…
  • Inserisci il numero massimo di foto disponibili sul sito (foto professionali ovviamente)
  • Carica le planimetrie e compila tutti i campi
  • Non nascondere l’indirizzo esatto
  • Non nascondere il prezzo

Un annuncio ben fatto, seguendo i consigli sopra, avrà più visibilità da parte del portale e sarà apprezzato dalle persone.

Come selezionare gli acquirenti e non perdere tempo

Una volta che il tuo immobile sarà in pubblicità, comincerai a ricevere tante chiamate.

In realtà questo succederà solo se hai seguito gli step precedenti e, prima di cominciare a vendere la tua casa privatamente, hai individuato il giusto valore di mercato e preparato un materiale pubblicitario professionale.

Ma come gestire le persone interessate? come individuare chi ci farà soltanto perdere tempo e come organizzare le visite?

Come capire chi ti farà perdere tempo

Quando qualcuno ti chiama o ti scrive chiedendo informazioni e dicendo di essere interessato al tuo immobile dovrai fargli alcune domande. Fidati, questo ti aiuterà a risparmiare tempo e a concentrarti solo sulle persone realmente interessate e che possono permettersi l’acquisto.

Come prima cosa chiedi al tuo interlocutore che tipo di immobile sta cercando, fatti fare una descrizione di quello che ha in testa. In questo modo riuscirai a renderti conto se ci sono dei punti critici da affrontare subito.

Ad esempio: la persona interessata sta cercando un appartamento che sia ad un piano alto con ascensore e il tuo appartamento è al piano terra. Fallo presente e discuti la cosa con lui!

Oppure potrebbe succedere che la preferenza dell’acquirente ricada su immobili nuovi o ristrutturati e tu sai che la tua casa ha bisogno di alcuni lavori, segnala la cosa alla prima conversazione e senti cosa ha da dire la persona al riguardo.

Potrebbe sembrare che ti stai tirando la zappa sui piedi da solo, ma in realtà non è così. Mettendo in evidenza i punti critici ne discuterai subito e capirete insieme se si tratta di ostacoli superabili, oppure se la visita sarebbe solo una perdita di tempo. Se sta cercando una casa con determinate caratteristiche e le ritiene fondamentali (non vuole rinunciarvi) è inutile forzarlo, concentrati su chi è effettivamente interessato.

Se ti comporterai in maniera trasparente fin da subito la persona acquisirà anche fiducia in te, ti vedrà come una persona sincera e tutto ciò ti tornerà utile nella trattativa.

Ovviamente devi valorizzare il tuo immobile, ma fallo sinceramente non nascondere i difetti!

L’altra domanda che devi fare riguarda la capacità di acquisto della persona interessata a comprare. Chiedi se compra con mutuo o meno e qual è il budget totale. L’obiettivo è capire se chi abbiamo davanti ha la capacità economico-finanziaria per comprare l’immobile.

Come gestire le visite in una vendita senza agenzia immobiliare

Ci sono alcune cose ovvie, che sicuramente avrai trovato in tanti altri articoli:

  • Fai trovare la casa pulita
  • Organizza le visite quando la luce è migliore. Ad esempio se la casa è esposta a EST meglio farle di mattina, a OVEST il pomeriggio.
  • Metti in ordine e non lasciare cose in giro

Ma voglio darti un segreto in più.

Prova ad organizzare tutte le visite in un unico giorno a intervalli di 15/20 minuti una dall’altra (se hai un villa enorme magari meglio una mezz’ora).

Oltre a risparmiare un sacco di tempo utilizzerai 2 forti leve psicologiche verso le persone che stanno visitando la casa:

  1. Riprova sociale: La casa piace a molti, quindi se riesci a comprarla sarai apprezzato dal “gruppo”. Ti assicuro che le persone sono estremamente sensibili a questo e vogliono essere accettate dalla società. La casa (come anche l’auto, il cellulare e i vestiti) è uno status-symbol, determina il tuo valore all’interno della società.
  2. Urgenza. Ci sono tante persone interessate, l’acquirente potrebbe perdere questa casa se temporeggia. Non devi dirglielo, dimostralo facendogli vedere che prima e dopo di lui hai altre persone che vogliono visitare la casa.

Trattativa immobiliare fra privati

Come affrontare la trattativa?

Ho già affrontato l’argomento di come negoziare l’acquisto di una casa, se sei invece dalla parte del venditore la situazione è sicuramente diversa, ma i principi generali rimangono gli stessi.

Se vuoi essere seguito da un negoziatore professionista nella tua trattativa puoi contattarmi dalla chat in basso a destra oppure a questo link.

Ecco 3 consigli fondamentali che faranno la differenza nella tua trattativa immobiliare:

  1. Fai tante domande aperte. Le domande aperte sono quelle a cui non si può rispondere con un si o con un no, la persona a cui vengono rivolte deve argomentare una risposta. Questo ti consentirà di saperne di più della persona che hai davanti, le informazioni sono essenziali per trovare le soluzioni in una trattativa . Le domande che puoi porre sono tantissime, ecco alcuni esempi: Come mai volete comprare una casa? Come mai mi sta offrendo questa cifra? Quali sono le cose importanti per voi nel comprare la casa? La persona percepirà il tuo interesse e si creerà un bel rapporto, allo stesso tempo potrebbe arrivare una informazione che può essere lo spunto per trovare la soluzione che consente di chiudere la trattativa.
  2. Fai esporre prima l’acquirente con una offerta e ritarda il momento in cui comunicherai la tua controproposta. Se la prima offerta non è quella giusta, rifiuta gentilmente e chiedi come mai stia offrendo un prezzo così basso. Potresti scoprire che il problema è risolvibile e ottenere una nuova proposta più alta.
  3. Dai all’acquirente cose per lui importanti ma che per te hanno poco valore. Con le tue domande potresti aver scoperto, ad esempio, che il compratore ha bisogno di entrare in casa entro 3 mesi. Potresti fargli questa concessione in cambio di un aumento del prezzo; per lui è un particolare importante, per te, magari, non fa nessuna differenza.

IMPORTANTE: Ricorda di riportare per scritto gli accordi raggiunti se non stipulate subito il contratto o se la proposta non viene formalizzata in modalità scritta. Questo eviterà passi indietro dell’acquirente se la trattativa si svolge in diversi incontri successivi, inoltre fare una riassunto scritto degli accordi raggiunti (anche per e-mail) limiterà il rischio di incomprensioni e fraintendimenti.

La cosa migliore sarebbe quella di procedere con proposte e controproposte scritte, che riportano gli accordi presi negli incontri o telefonate.

Proposta di acquisto di un immobile tra privati

Quando si arriva alla proposta tra privati, non avrai a disposizione il formulario di un agenzia. Quindi dovrai organizzarti in autonomia.

Prima una premessa importante.

Una proposta verbale o fatta al telefono non è una proposta, non conta niente. Devi comportarti come se non fosse successo niente.

Una proposta valida lo è solamente quando è scritta. Punto.

Oltre al fatto che la proposta di acquisto “verbale” non conta niente dal punto di vista legale (il codice civile impone accordi scritti quando si tratta di compravendite immobiliari), non riportasicuramente tutte le condizioni necessarie.

Pretendi che la proposta venga fatta in forma scritta e, possibilmente, su un modello che tu hai fatto appositamente preparare.

Riguardo al modello di proposta acquisto immobile tra privati devi necessariamente prepararlo ad hoc. Sono stato indeciso se mettere un fac simile scaricabile in pdf, ma penso che sia assolutamente inutile, primo perché puoi trovarne di tantissimi tipi online e secondo perché un fac simile uguale per ogni situazione è una assurdità e in ogni caso dovresti inserire tutte le informazioni necessarie.

Quindi, se vuoi un modulo di proposta sicuro e ritagliato sulle tue esigenze (e non un fac simile) puoi prenotare una consulenza a questo link.

Proposta di acquisto immobile tra privati vincolata al mutuo: Attenzione!

Se il tuo acquirente ha bisogno di un mutuo per acquistare, potrebbe chiederti di inserire il vincolo all’ottenimento del mutuo.

Si tratta di una clausola sospensiva che porta alla risoluzione del contratto se la banca non dovesse concedere il mutuo al compratore.

Fai attenzione perché potresti rimanere “bloccato” per mesi con un compratore che non otterrà mai un mutuo!

Per ovviare a questo problema ci sono alcune soluzioni:

  • Chiedi una delibera reddituale. Alcune banche forniscono la famosa “pre-delibera”, può esserti utile per capire se il compratore ha la capacità finanziaria per sostenere un mutuo.
  • Fai fare un colloquio con un broker di tua fiducia. Utilizzo spesso questa strategia, è veloce e abbastanza sicura. Fai fare un’analisi del compratore da un broker mutui di tua fiducia per capire se l’acquisto è fattibile.

Se il compratore è molto sicuro di ottenere il mutuo, ha già una pre-delibera o il broker ti da certezza dell’ottenimento del mutuo potresti anche convincere l’acquirente a presentare una proposta svincolata dall’ottenimento del mutuo, ma si tratta comunque una mossa che prevede maggiori rischi per chi deve comprare.

Vendere casa da privato: Fino a rogito

Vendere casa da privato non è facile, ma se hai trovato un accordo con il tuo acquirente, complimenti! Hai superato una fase importante.

Adesso, però, dovrai prepararti per il rogito.

Se hai già tutti i documenti che ti ho elencato sopra, potrai facilmente fornirli al notaio, altrimenti dovrai affrettarti per recuperarli e inviarli allo studio notarile.

Chiedi anche al notaio se avesse bisogno di documenti particolari o se c’è altro che devi fornirgli, ogni notaio ha un modo di lavorare diverso.

IMPORTANTE: fai presente al notaio che dovrà mandarti un facsimile dell’atto definitivo di compravendita prima della data del rogito, dovrai controllarlo e portare alla luce i particolari che non capisci o che non sono corretti. Potrebbe esserti utile l’aiuto di un consulente o un legale.

Quando sarete davanti al notaio lui vi leggerà ad alta voce l’atto, ascolta con attenzione e interrompi se hai domande. Non preoccuparti di essere inopportuno, si tratta dei tuoi soldi e della tua casa!

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Jacopo

Dal 2018 mi occupo di mercato immobiliare. Nel 2019 ho svolto operazioni immobiliare per poco meno di un milione di euro e negli anni ho lavorato con agenzie e aziende di settore, tra cui Facile Immobiliare e Facile Ristrutturare. Adesso aiuto le persone a realizzare i loro progetti di acquisto, vendita e investimento nel mercato immobiliare come consulente e con i contenuti settimanali sui miei siti e canale youtube. Nel tempo libero le mie passioni sono 3: Sport (in questo momento triathlon), studio e viaggi.

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