Se stai pensando di vendere una casa (oppure già lo stai facendo) avrai sicuramente tanti pensieri che ti ronzano in testa, ognuno ha i suoi. Una domanda sicuramente è passata nella tua mente: Conviene vendere casa con una agenzia immobiliare?
Ci sono tante valutazioni che entrano in gioco. Vendere casa senza agenzia sicuramente può far risparmiare sia te che l’acquirente, se vuoi comprendere tutti i passaggi per vendere privatamente ti consiglio di leggere questo articolo.
Se invece devi ancora scegliere se affidarti ad una agenzia immobiliare o meno, questo è l’articolo giusto!
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INDICE
Costo Agenzia Immobiliare
L’agenzia Immobiliare ha un costo e non si tratta di cifre trascurabili.
Questo potrebbe essere il primo motivo per propendere verso una vendita da privato, ma quanto costa esattamente l’agenzia immobiliare?
Vendere casa tramite agenzia quanto costa?
In media un’agenzia ha un costo del 2/3% sul prezzo di vendita, ma ci sono casi in cui si arriva anche al 5% o al 6%.
Non si tratta di una spesa trascurabile, considerando che un immobile di 100 mq in Italia vale mediamente 200.000,00 €, significa che il costo dell’agenzia va dai 4.000 ai 12.000 euro (sempre in una media ipotetica).
Ma non finisce qui, perché l’agente immobiliare ha diritto di richiedere la provvigione anche all’acquirente (più o meno gli importi sono gli stessi.
Tutto ciò significa che il costo dell’agenzia immobiliare impatta su una compravendita per il 5/6 % globalmente, in valore assoluto mediamente 10.000/12.000 euro.
Non c’è una “tariffa” precisa, ma la provvigione (anche secondo il codice civile) deve essere frutto di un accordo tra l’agente immobiliare e il suo cliente.
Se vuoi scoprire di più sui costi in una compravendita e su quelli di agenzia ti consiglio questo articolo: Spese Acquisto Prima Casa: agenzia, notaio, tasse…
Ma il fatto di dover pagare la provvigione è una buona motivazione per vendere casa senza agenzia? Vediamo di fare chiarezza.
Detrazione spese agenzia immobiliare nel 2021
Ok, l’agenzia immobiliare costa, ma almeno puoi detrarla dalle tasse?
La risposta è… Dipende.
Il costo relativo all’agenzia immobiliare è detraibile nella misura del 19% del costo sostenuto. Per detraibile s’intende quando si porta in diminuzione dall’imposta una percentuale della spesa sostenuta, questo 19% dovrai scontarlo direttamente dalle tasse che devi pagare.
ATTENZIONE: potrai avere questo “sconto” sulle tasse fino ad un massimo di 1.000 €!
Inoltre ci sono altre condizioni:
- L’agente immobiliare deve essere abilitato e regolarmente iscritto a ruolo e camera di commercio
- L’importo deve essere indicato nel rogito
- Il Beneficiario di questo “bonus” può essere solo l’acquirente
Si, hai letto bene. Se stai vendendo casa non avrai diritto a detrarre il costo dell’agenzia immobiliare, a differenza dell’acquirente.
Provvigione agenzia immobiliare per mancata vendita
Nel caso in cui l’agenzia immobiliare non riesca a trovare un acquirente e l’immobile non venga venduto solitamente non è prevista nessuna provvigione. Leggi attentamente l’incarico dell’agenzia perché potrebbero essere previsti dei rimborsi spese e discuti nel dettaglio con il tuo agente immobiliare il suo compenso.
E’ diverso il caso in cui è stato concluso un accordo, un preliminare o anche una semplice proposta accettata, e poi la vendita non viene portata a termine.
Escludendo le situazioni in cui la vendita non si conclude a causa di condizioni sospensive (ad esempio la mancata erogazione del mutuo da parte acquirente) , se la vendita non viene portata in fondo l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione pattuita.
E’ il caso di mancato perfezionamento dell’affare.
Altro caso ancora è quello in cui il venditore rifiuta una proposta che rispetta le condizioni richieste nel conferimento di incarico (prezzo, acconti, tempistiche…).
Solitamente è specificato che nel caso arrivi una proposta che sia conforme alle condizioni specificate nell’incarico e non venisse comunque accettata dal venditore, l’agente immobiliare ha comunque diritto al compenso pattuito.
ESEMPIO:
Incarico a 90.000,00 €, 5% del prezzo come caparra e 6 mesi per la consegna dell’immobile.
Se la proposta è a 92.000,00 €, 15.000,00 € di caparra e consegna a sei mesi dall’accettazione, si dice conforme e all’agente immobiliare, se specificato nell’incarico, spetta il compenso.
provvigione agenzia immobiliare: quando pagare?
Come abbiamo visto, l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione nel momento in cui viene concluso un accordo e, da quel momento, può esigere il pagamento.
Il mio consiglio è quello di concordare con l’agenzia il momento in cui dovrai pagare. A volte l’accordo prevede il pagamento immediato, ma potresti accordarti per una dilazione di pagamento fino a rogito.
Raramente le agenzie accettano di essere pagate in un momento successivo al rogito.
Il confronto: Vendere casa con o senza agenzia immobiliare?
La tabella qui sopra riassume gli aspetti che vengono ritenuti importanti (solitamente) da un proprietario che deve vendere la sua casa.
Secondo una ricerca effettuata da Nomisma (di cui parleremo approfonditamente più sotto) i primi 3 motivi per cui le persone si rivolgono ad un agente immobiliare sono:
- La performance dell’agenzia nella vendita immobiliare
- Comodità
- Passaparola (consiglio di conoscenti)
Sicurezza/garanzia dell’agenzia immobiliare?
La maggior parte delle persone e dei proprietari di casa non conosce tutti i passaggi necessari, i documenti e le verifiche da effettuare.
Vendendo in maniera diretta (da privato) devi obbligatoriamente occuparti di tutti gli adempimenti e coordinare i vari professionisti (notaio, geometra…). Se non conosci bene la materia potresti commettere degli errori (e farti male).
Affidandoti ad un agenzia immobiliare, sarà il tuo professionista di riferimento ad occuparsi di tutte queste incombenze e, grazie a esperienza e preparazione, lo farà nella maniera più corretta (stiamo parlando di professionisti seri e corretti).
Come esistono medici mediocri, bravi ed eccellenti, lo stesso vale per gli agenti immobiliari. Non tutti hanno lo stesso livello di preparazione, potresti basarti sulle esperienze di qualcuno che conosci, ma probabilmente la maggior parte della scelta si baserà sull’impatto e il feeling che avrai parlando con il tuo futuro agente immobiliare.
Risparmio provvigioni: vendere da privato
Se per te è importante risparmiare il più possibile potresti considerare l’idea di vendere senza agenzia e risparmiare i soldi della provvigione.
In media la provvigione si aggira intorno al 3%, ma può andare dall’1-2% fino anche al 6%.
In realtà non c’è una legge o un prezzo fisso, si tratta di un accordo tra agente e proprietario/venditore.
Ci sono pro e contro nella vendita da privato.
Risparmio di tempo
Il tempo è la risorsa più importante della nostra vita, per tutti indistintamente.
Se vuoi occuparti direttamente tu della vendita dovrai mettere in conto che sarai costretto a sacrificare molto tempo per visite all’immobile, richieste e domande di potenziali acquirenti, coordinamento con i professionisti, chiamate e annunci sui portali immobiliari.
Con un agente immobiliare sicuramente risparmierai molto tempo che dovresti dedicare in visite e trattative estenuanti,
Altro “aspetto tempo” da considerare è la tempistica di vendita.
Dato che un’ agenzia immobiliare ha un database pieno di potenziali acquirenti, investe capitali in pubblicità e ha collaboratori formati a trovare accordi fra le parti, avrà probabilmente più possibilità di trovare un acquirente e chiudere la vendita in un tempo più veloce.
A che prezzo vedere? Calcola il valore del tuo immobile
Quanto puoi ambire a ricavare dalla vendita? Quanto deve essere il tuo prezzo di richiesta?
Se vuoi seguire il fai-da-te, dovrai studiare il mercato e capire quali sono i valori più corretti.
Spesso non è facile individuare i valori giusti, ogni immobile è diverso e ha fattori vantaggiosi o meno che possono influire sul suo valore.
Sbagliare la stima potrebbe significare, non trovare un acquirente o peggio ancora vendere ad un prezzo basso perdendo soldi e svendendo la proprietà.
Un agente immobiliare potrà aiutarti ad individuare il giusto valore di mercato e il prezzo che potresti chiedere agli acquirenti. Tutto ciò con l’obiettivo di avere persone interessate, ma senza perdere soldi vendendo ad un prezzo basso.
Nessun vincolo vendendo casa privatamente
Ovviamente vendendo come privato avrai la possibilità di vendere a chiunque tu voglia, sia che l’acquirente provenga da un tuo conoscente sia che provenga dalla segnalazione di qualche mediatore.
Vendendo con una agenzia in esclusiva è essa stessa l’unica referente e l’unica che può pubblicizzare l’immobile.
Nella prima ipotesi (vendita da privato) hai sicuramente il vantaggio di non avere vincoli.
Nel secondo caso i vantaggi sono quelli di una comunicazione e un marketing più chiaro e coordinato, una maggior forza in trattativa per ottenere un prezzo migliore e un unico referente per la vendita.
Una terza opzione è quella dell’esclusiva condivisa, dove l’agenzia ha l’esclusività della vendita, ma si impegna a collaborare con altri mediatori per raggiungere un accordo.
Assistenza
Da parte dell’agenzia immobiliare potrai ricevere assistenza in tutte le fasi e in qualsiasi momento, senza dover sempre pagare la consulenza di un notaio, commercialista o avvocato.
Se affronti la vendita da solo dovrai rimboccarti le mani per risolvere i problemi, oppure pagare profumatamente qualcuno che lo faccia per te.
Conclusione
In definitiva: conviene vendere casa con una agenzia immobiliare?
Ci sono sicuramente i pro e i contro, per farti capire meglio riporto alcuni dati.
Quando si tratta di vendere un proprio immobile il 64% degli italiani si rivolge ad agenzie immobiliari e, oltre alle motivazioni che spingono le persone ad usufruire di questo servizio, è interessante capire se rimangono soddisfatte o meno!
Secondo la ricerca realizzata da Nomisma per conto di F.I.M.A.A. Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia:
- 7 acquirenti su 10 hanno dichiarato che in futuro si rivolgerebbero nuovamente a questo servizio
- il 73% delle persone che hanno venduto un immobile hanno apprezzato molto la professionalità degli agenti immobiliari
Sono dati importanti e ci fanno capire che, non soltanto la maggior parte degli italiani si rivolge ad una agenzia per la vendita del proprio immobile, ma la maggioranza valuta positivamente l’esperienza e la ripeterebbe se dovesse averne necessità.
E tu? Hai deciso di vendere con agenzia immobiliare o no?
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Se l’ agenzia immobiliare a cui è stato dato mandato ,vende ad un prezzo molto più più basso di quello indicato nel mandato di vendita e cmq accettato dal venditore ,la commissione alla agenzia è sempre dovuta?
Eleonora grazie per il commento.
L’intermediario immobiliare nel momento che la proposta di acquisto viene accettata dal venditore matura il diritto alla provvigione.
Se lei ha dato mandato di vendita ad una certa cifra è libera di rifiutare le proposte sotto questa cifra, ma se accetta il contratto è concluso.
Per l’importo della provvigione dipende dagli accordi conn l’intermediario se è in percentuale al prezzo di vendita o è un importo fisso.
Nell’articolo che trova nel link qui di seguito puo trovare una trattazione più completa sull’argomento.
https://jacopotartaglia.it/home/spese-acquisto-prima-casa-agenzia-notaio-tasse/
Vincenzo Tartaglia
Team Il Blog Immobiliare