L’economia italiana nel 2022 ha mostrato segni di crescita positiva, con un aumento del PIL del 3,7% in volume rispetto all’anno precedente. Tuttavia, nel corso dell’anno, si è registrato un indebolimento, soprattutto nei due ultimi trimestri. Questa tendenza ha avuto un impatto significativo anche sul settore immobiliare.
Dopo un forte rimbalzo nel 2021, il mercato residenziale ha continuato a crescere nel 2022, con un aumento del 4,7% delle abitazioni compravendute. Questo dato rappresenta un volume degli scambi che non si verificava da oltre quindici anni, superando le 780 mila unità.
Tuttavia, analizzando i tassi trimestrali del 2022 rispetto all’anno precedente, emerge che la crescita ha mostrato un rallentamento nel terzo trimestre e ha addirittura segnato un segno negativo nell’ultimo trimestre dell’anno. Questa dinamica solleva domande sul futuro del settore immobiliare e sulle prospettive di crescita nel prossimo periodo.
Continua a leggere per scoprire quali sono le previsioni per il settore immobiliare e le sfide che dovrai affrontare per mantenere e far fruttare il tuo patrimonio.
Come prevedere il futuro del mercato immobiliare
L’analisi deve assolutamente partire da una analisi scientifica dei dati, poi grazie alla conoscenza della storia del mercato immobiliare italiano e alle sue dinamiche economico-finanziarie possiamo provare a dare delle interpretazioni che riguardino il futuro.
Per prima cosa ci concentreremo quindi sugli ultimi mesi di mercato, analizzeremo i dati e ne cercheremo di comprendere le dinamiche poi, nella seconda parte di questo video ci dedicheremo alle previsioni.
Prima di cominciare però voglio presentarvi lo sponsor di questo video, HousingAnywhere. Si tratta di una piattaforma utilissima per mettere in contatto i proprietari di immobili con i migliori inquilini e in una situazione così particolare come quella degli affitti in Italia in questo momento, credo sia un tool molto utile. Trovate il link in descrizione al video, ma avremo modo di approfondire anche più avanti nel video.
Numero di compravendite immobiliari
Nel 2022, il numero di compravendite immobiliari in Italia è aumentato del 4,7% rispetto all’anno precedente, raggiungendo un totale di 784.486 abitazioni vendute, escludendo i comuni in cui è in vigore il sistema tavolare. Questo incremento conferma il trend positivo iniziato nel 2014, interrotto solo nel 2020 a causa della crisi pandemica. L’aumento delle vendite è stato più accentuato nelle regioni del Sud (+7%) e nelle Isole (+9%). Nei comuni capoluogo, la crescita è stata del 5,5%, mentre nei comuni non capoluogo è stata del 4,3%.
L’indicatore dell’intensità del mercato immobiliare (IMI), che rappresenta la percentuale delle abitazioni vendute rispetto al totale censito, è aumentato a livello nazionale, passando dal 2,17% nel 2021 al 2,27% nel 2022. Questo indica una maggiore dinamicità del mercato delle residenze. L’IMI è particolarmente elevato nelle aree settentrionali del Paese, superando il 2,6%. I comuni capoluogo mantengono una dinamicità di mercato più elevata rispetto ai comuni non capoluogo.
Dal 2004, si è verificata una flessione delle compravendite di abitazioni, con un crollo significativo nel 2012. Tuttavia, a partire dal 2014, si è assistito a una ripresa del mercato residenziale, con un recupero parziale delle perdite subite durante la crisi. Nel 2022, l’indice delle compravendite immobiliari è tornato ai livelli del 2007, segnalando una ripresa stabile.
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Casa grande o piccola?
Nel 2022, il mercato immobiliare italiano ha visto un aumento delle dimensioni delle abitazioni vendute. Le abitazioni più richieste sono quelle con una superficie compresa tra 50 m2 e 85 m2, rappresentando circa il 30% del totale delle transazioni. Le regioni con la crescita più significativa sono le Isole (+8,4%) e il Sud (+6,9%). Inoltre, si è osservato un aumento degli acquisti di abitazioni di piccole dimensioni, fino a 50 m2, con una crescita del 3,5%.
La superficie media per unità abitativa venduta è di 106,8 m2, con una leggera diminuzione rispetto all’anno precedente.
Fatturato del mercato immobiliare Italiano
Il fatturato nel settore immobiliare rappresenta la somma totale dei soldi generati dalle vendite di case. Si calcola prendendo in considerazione il valore di ogni casa venduta e sommando tutti questi valori per un determinato periodo, come ad esempio l’anno 2022.
Il fatturato tiene conto sia del numero di case vendute che del loro valore monetario. Se il fatturato aumenta rispetto all’anno precedente, significa che il valore complessivo delle vendite di case è cresciuto nel periodo considerato.
È un indicatore importante per comprendere le dinamiche del mercato immobiliare e mostra l’entità e il valore delle vendite di case in un’area specifica.
Nel 2022, il fatturato del settore immobiliare italiano ha registrato un aumento del 3,9%, raggiungendo quasi 123 miliardi di euro. La maggior parte del fatturato (circa il 57%) è concentrata nelle aree del Nord, seguite dal Centro (circa il 25%), mentre il Sud e le Isole rappresentano il restante 19%. Nonostante l’aumento del fatturato, il valore medio di un’abitazione compravenduta è diminuito in media nazionale, ad eccezione del Nord Ovest dove è aumentato. Nel complesso, il valore medio di un’abitazione compravenduta è più elevato al Centro e più basso nel Sud e nelle Isole. Analizzando il fatturato per dimensione del mercato, si osserva un aumento in tutte le categorie, con incrementi maggiori per i comuni di maggiore dimensione, come Roma e Milano.
Andamento dei prezzi degli immobili residenziali
Nei report dell’Agenzia delle Entrate si parla di VMD, Valore Monetario Dichiarato.
Il calcolo del VMD si basa sulla dichiarazione di valore effettuata dalle parti coinvolte nella compravendita di un immobile. Le parti forniscono l’importo monetario dichiarato come valore dell’immobile durante l’atto di compravendita. Questo valore dichiarato viene utilizzato come base per calcolare il VMD.
Tuttavia, è importante notare che il VMD rappresenta una stima approssimativa del valore reale dell’immobile, poiché si basa sulla dichiarazione delle parti coinvolte e potrebbe non corrispondere esattamente al prezzo di mercato dell’immobile.
Il VMD ha avuto una diminuzione più accentuata durante la crisi del 2012-2013 e una ripresa meno marcata nel 2014-2015 rispetto al “fatturato”. Negli anni successivi, il VMD e il “fatturato” hanno mostrato variazioni simili. Nel 2022, il VMD è aumentato del 7,9%, superando l’incremento del 3,9% del “fatturato” e del 4,7% delle compravendite.
Il mutuo per acquistare casa
Nel 2022, il capitale finanziato per l’acquisto di abitazioni è aumentato dell’1,2% raggiungendo oltre 50 miliardi di euro. Il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è di poco più di 138.000 euro. La distribuzione del capitale mostra che oltre il 57% si concentra nelle aree del Nord. Nel 2022, il valore delle abitazioni compravendute con mutuo si è stimato intorno ai 63,4 miliardi di euro, rappresentando circa il 79% della spesa di acquisto. La quota di valore finanziato è più elevata nei comuni non capoluogo e nel Sud.
Il numero di mutui concessi è però calato dello 0,6% rispetto al 2021, probabilmente a causa dei tassi d’interesse e delle maglie più strette da parte delle banche durante le loro valutazioni.
Nel 2022, il tasso medio per l’acquisto di abitazioni è aumentato dello 0,63% rispetto al 2021, raggiungendo il 2,5%. Le regioni del Sud e del Centro hanno i tassi medi più elevati, mentre il Nord Est registra i tassi più bassi. La durata media del mutuo è di 24,8 anni e la rata media mensile è di circa 623 euro, con un aumento dell’1,5%. La rata più alta si registra nel Centro.
Quindi mutui più lunghi, rate e interessi più elevati.
Cosa ci dobbiamo aspettare per il futuro?
Da tutti i dati che abbiamo visto in questo video si deduce una sola conclusione: stabilizzazione.
Sembra che dopo l’esplosione avuta a seguito del covid, il mercato immobiliare stia cercando di stabilizzarsi, magari su tassi di crescita “normali” oppure leggermente in calo.
I fattori chiave saranno:
- Tassi d’interesse. Più sono alti e più scoraggiano gli acquirenti. Se il trend al rialzo dovesse continuare potrebbe esserci una riduzione del numero di compravendite e di conseguenza dei prezzi.
- Redditi e inflazione. Se la seconda dovesse aumentare troppo rispetto ai primi, le persone potrebbero rimandare l’acquisto di una casa per non trovarsi in difficoltà.
- Aspettative sull’economia generale. Se i media diffonderanno panico, come sempre fanno, questo potrebbe spingere le persone in modi che non possiamo prevedere. Potrebbero avere un atteggiamento più conservativo oppure comprare il mattone, che viene ancora visto come un investimento “sicuro”.
Cosa dicono i sondaggi sul mercato immobiliare
Molto interessanti sono i sondaggi portati avanti da FIMAA, una delle associazioni di agenti immobiliari.
Periodicamente intervistano operatori del settore e potenziali acquirenti.
Se fino a fine 2021/inizio 2022 le aspettative erano tutte verso l’alto, dalla seconda metà dell’anno scorso tutto questo è cambiato.
La maggior parte degli intervistati si aspetta una stabilizzazione del numero di compravendite e dei prezzi (quello che stiamo vedendo negli ultimi mesi), ma una buona fetta prevede addirittura un calo.
