Cambio di destinazione d’uso per investimento immobiliare

Parlando di investimenti immobiliari avrai, forse, sentito parlare di operazioni che prevedono il cambio di destinazione d’uso da commerciale (o ufficio) a residenziale.

Cambiare destinazione d’uso un immobile per investimento immobiliare è un argomento molto interessante e può rappresentare una vera opportunità, sia che si tratti di trading immobiliare che di investimenti immobiliari a reddito.

Gli immobili commerciali hanno, solitamente, un valore inferiore rispetto al residenziale. Il cambio d’uso diventa perciò uno strumento per aumentare il valore di una proprietà immobiliare.

Se vuoi capire come effettuare investimenti immobiliari o cerchi qualcuno che ti affianchi nelle tue operazioni puoi scriverci in chat (in basso a destra), contattarci attraverso questo pagina di richiesta informazioni o prenotare una consulenza.

INDICE

  1. Cosa è la destinazione d’uso di un immobile?
  2. Cosa è il cambio di destinazione d’uso?
  3. Perché può essere vantaggioso?
  4. Cambio destinazione d’uso da c2 ad abitazione
  5. Cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione: vantaggi e costi
  6. Come fare un investimento immobiliare con cambio di destinazione d’uso?
  7. Come fare il cambio di destinazione d’uso?
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Cosa è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso è l’utilizzo che l’ordinamento urbanistico riconosce ad un determinato immobile. In parole semplici risponde alla domanda: Per cosa posso utilizzare questa proprietà immobiliare?

Residenziale e commerciale sono due esempi di destinazione d’uso.

Spesso la destinazione d’uso viene confusa con la categoria catastale, anch’essa da una indicazione dell’uso dell’immobile, ma perlopiù ai fini fiscali.

Nel caso di un cambio d’uso diventa fondamentale effettuare la variazione sia a livello urbanistico che catastale.

Cosa è il cambio di destinazione d’uso?

Questa pratica permette appunto di variare l’uso che viene fatto di un immobile (come si può facilmente dedurre dal nome). Possiamo ad esempio trasformare un negozio in una abitazione o viceversa.

 Le principali categorie di destinazione d’uso sono:

  • residenziale
  • commerciale
  • industriale

ma ne esistono altre come ad esempio la destinazione d’uso agricola.

E’ possibile quindi variare la destinazione d’uso urbanistica di un immobile, ma perché può essere vantaggioso farlo?

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Perché può essere vantaggioso?

In un investimento immobiliare possiamo far aumentare il valore della proprietà utilizzando il cambio di destinazione d’uso.

Nella maggior parte delle città italiane le abitazioni hanno un valore più alto e un mercato più vivo rispetto ad immobili commerciali come laboratori o negozi.

I valori unitari di vendita (euro al mq) possono cambiare in maniera considerevole tra un laboratorio ed un appartamento (se vuoi sapere quanto vale il tuo immobile clicca qui). Quindi il cambio di destinazione d’uso può fare la differenza tra un investimento immobiliare profittevole o meno.

Prendiamo ad esempio una zona a caso di Milano (Viale Cassala – Fonte Borsino Immobiliare).

valori immobili milano viale cassala, conviene fare il cambio di destinazione d'uso
Quotazioni immobili residenziali in viale Cassala
acquistare un immobile commerciale a milano per fare cambio d'uso
Quotazione uffici e negozi in viale Cassala

I laboratori e i magazzini hanno valori anche nettamente più bassi (ovviamente necessitano di maggiori lavorazioni per essere convertiti in abitazioni).

Attenzione! Non è tutto oro quel che luccica!

Devi sempre considerare la zona in cui stai investendo. In alcune zone a prevalente vocazione commerciale l’assunzione per cui il residenziale ha un valore più alto del resto potrebbe non essere vero.

Prendendo in esame la zona Montenapoleone a Milano, rinomata per lo shopping, possiamo notare che i negozi hanno valori più alti rispetto alle abitazione. Questo succede perché la zona è frequentata per fare compere, avere un negozio in via Montenapoleone può garantire alti livelli di ricavi.

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Valori Abitazione in zona Montenapoleone a Milano
cambio destinazione d'uso da commerciale a residenziale
Valori negozi in zona Montenapoleone a Milano

Cambio destinazione d’uso da c2 ad abitazione

La categoria catastale C2 identifica immobili che solitamente hanno uso come depositi o laboratori senza permanenza di persone.

Questa tipologia di immobili ha solitamente un notevole valore aggiunto una volta trasformati in abitazioni, ma necessitano di importanti interventi per la trasformazione (interventi edili, impiantistici, creazione nuove aperture…).

Se prendiamo in esame la stessa zona valutata prima (viale Cassala a Milano), i prezzi per i magazzini e laboratori sono di 4/5 volte più bassi rispetto al residenziale.

valore magazzini e laboratori milano, conviene il cambio di destinazione d'uso

Nota bene: verifica sempre la fattibilità del cambio di destinazione d’uso e del tuo progetto immobiliare prima di procedere con l’acquisto!

Cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione: non sempre conviene

Anche avendo verificato la fattibilità del cambio d’uso, non sempre questo tipo di operazione è conveniente.

Come esempio posso portarti un fenomeno che sta interessando la città di Lucca negli ultimi anni: la trasformazione delle così dette “capanne lucchesi” in abitazioni.

Per intenderci una capanna lucchese è qualcosa del genere:

come sfruttare una casa inutilizzata disabitata

Una volta ristrutturati (e cambiati d’uso) questo tipo di immobili assumono un fascino particolare grazie alla facciata in pietra e i mandolati (quella specie di finestra con i mattoni che si intersecano fra loro).

Come abbiamo visto queste operazioni possono essere molto lucrose e l’interesse per questi immobili è andato via via crescendo. I proprietari, rendendosi conto dell’alta richiesta, hanno alzato i prezzi.

Oggi non corre una grande differenza, a livello di prezzo, tra i depositi di questo tipo e le case, i prezzi sono comparabili. Per questo motivo a Lucca diventa sempre più difficile trovare operazioni immobiliari di questa tipologia.

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Cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione: vantaggi e costi

Un’ altra possibilità è rappresentate dal trasformare un ufficio in abitazione.

Gli uffici hanno solitamente caratteristiche molto simili alle abitazioni (rapporti aero-illuminanti, impianti, altezze…) e quindi di solito si tratta di interventi limitati.

Spesso i comuni non chiedono nemmeno un costo relativo ad oneri di trasformazione per questo cambio d’uso, che si presenta a questo punto quasi a costo zero (se non devi svolgere lavori di ristrutturazione).

Dovrai solo pagare un tecnico che svolgerà la pratica comunale e il nuovo accatastamento.

Attenzione: gli uffici hanno prezzi più elevati rispetto a magazzini e depositi. Assicurati di aver studiato accuratamente il conto economico della tua operazione immobiliare e che l’investimento sia profittevole.

Come fare un investimento immobiliare acquistando locali commerciali e trasformandoli?

1. Acquistare un immobile commerciale

Solitamente questo tipo di proprietà hanno un mercato e un valore ridotti rispetto agli immobili residenziali. Questo ti può consentire di avere maggiore forza nella trattativa di acquisto e di comprare a prezzi bassi.

Ti consiglio di avvalerti di un professionista per capire se l’immobile che stai trattando può essere cambiato d’uso. Ci sono condizioni per poter effettuare il cambio d’uso, come ad esempio l’altezza minima o i rapporti aereo-illuminanti che devono essere rispettati. Gli immobili che non hanno queste caratteristiche non possono essere “trasformati”.

Ogni comune ha le sue regole e i piani regolatori possono cambiare ogni 5 anni, chiedi aiuto a un tecnico (ingegnere, architetto, geometra) che conosca il territorio, il regolamento e gli uffici del comune.

Il tuo tecnico dovrà verificare prima dell’acquisto che l’immobile si possa effettivamente cambiare d’uso, se non fosse possibile il tuo investimento potrebbe essere compromesso (soprattutto se hai già acquistato l’immobile!).

2. Trasformazione e lavori di ristrutturazione (con opere)

Una volta effettuato l’acquisto dovrai cambiare d’uso il tuo immobile. Per farlo dovrai avvalerti sempre del tuo tecnico, che ti guiderà lungo la procedura corretta.

Ancora una volta, le procedure possono variare di comune in comune.

Dovrà essere presentata una pratica edilizia che può essere una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) o un permesso di costruire a seconda del tipo di intervento che deve essere effettuato e dal regolamento del comune in cui ti trovi.

Il comune può anche richiedere degli oneri (un costo da pagare al comune), poiché con il cambio di destinazione d’uso aumentiamo il carico urbanistico, lo sfruttamento delle infrastrutture, strutture e servizi pubblici. Ogni amministrazione municipale ha autonomia decisionale nella determinazione degli oneri. Per esempio, il comune di Milano non chiede il pagamento di oneri nel cambio d’uso da ufficio ad abitazione (nella maggior parte dei casi).

Spesso gli immobili non residenziali hanno anche bisogno di ristrutturazioni o adeguamenti per diventare abitazioni e più appetibili per gli acquirenti.

3. Vendita o affitto

Una volta cambiato d’uso e ristrutturato, non ti resta che vender o affittare la tua nuova casa!

Potrai venderla o affittarla al prezzo di mercato che hanno gli appartamenti nella micro-zona, aumentando i tuoi ricavi rispetto alla vendita di un immobile commerciale, ma ricordati di valutare sempre attentamente le caratteristiche della zona.

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Come fare il cambio?

Il cambio d’uso prevede la presentazione di una pratica (vedi sopra: cila, scia e permesso a costruire) all’ufficio urbanistica ed edilizia privata e l’adeguamento dell’immobile alle caratteristiche richieste dalla categoria che si vuole ottenere (se necessario).

Un tecnico preparato saprà predisporre tutto il necessario per la pratica e indicherà nel computo metrico e nel capitolato tecnico i lavori che dovranno essere eseguiti dalla ditta edile.

Il mio consiglio è di interpellare il tecnico prima dell’acquisto, in modo che possa individuare eventuali ostacoli al cambio di destinazione d’uso.

Se vuoi capire quanto può valere il tuo immobile clicca qui!

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Jacopo

Dal 2018 mi occupo di mercato immobiliare. Nel 2019 ho svolto operazioni immobiliare per poco meno di un milione di euro e negli anni ho lavorato con agenzie e aziende di settore, tra cui Facile Immobiliare e Facile Ristrutturare. Adesso aiuto le persone a realizzare i loro progetti di acquisto, vendita e investimento nel mercato immobiliare come consulente e con i contenuti settimanali sui miei siti e canale youtube. Nel tempo libero le mie passioni sono 3: Sport (in questo momento triathlon), studio e viaggi.

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