Investire nel mattone è sempre stata considerata la maniera più sicura per conservare e far crescere il proprio patrimonio (piccolo o grande che sia). Ma come si inizia a fare investimenti immobiliari a reddito?
Il mercato immobiliare è complesso e non puoi farti cogliere impreparato, ogni errore potrebbe costarti caro (diverse migliaia di euro).
Il reddito (o meglio la rendita) di un investimento immobiliare deriva dal concedere in locazione (volgarmente in affitto) una proprietà immobiliare, incassando un canone di solito mensile.
Cominciamo subito e vediamo quali sono i punti fondamentali per iniziare a investire in immobili.
INDICE:
- Comincia subito a studiare come investire in immobili
- Definisci il tuo obbiettivo: la rendita dalle case
- Calcola il budget che puoi destinare agli investimenti immobiliari a reddito
- Impara come trovare le opportunità di investimento immobiliare sul mercato
- Costruisci la tua squadra per gli investimenti immobiliari a reddito
- Impara a negoziare: Trattativa per acquistare una casa
- Affitti turistici, a studenti o a lungo termine… cosa scegliere?
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Comincia subito a studiare come investire in immobili
Lo studio è la base per diventare un buon investitore immobiliare.
Non studiare tutto quello che trovi, ma concentrati sulle cose veramente importanti.
Ti consiglio di focalizzarti su come individuare, valutare, scegliere e mettere in piedi un affare immobiliare. Non concentrarti sugli aspetti legali, tecnici, amministrativi e fiscali.
Perché ti dico questo? Perché queste competenze puoi “acquistarle” all’esterno da commercialisti, geometri e avvocati. Anche se tu cominciassi a studiare legge come un forsennato, avresti bisogno di anni di studio per diventare preparato come un avvocato specializzato in immobiliare. Un sacco di tempo in cui avresti potuto fare numerosi investimenti!
E anche se già sei un geometra o un commercialista, non focalizzarti troppo su ciò che riguarda le tue competenze specifiche in un investimento immobiliare a reddito. Infatti questo tipo di investimento è composto da tante sotto-discipline (aspetti fiscali, legali, tecnici…), rischi di perdere di vista il progetto globale e le cose importanti.
Un buon investitore immobiliare deve imparare a:
- Trovare le opportunità sul mercato
- Negoziare
- Costruire e gestire un buon team
- Saper valutare gli aspetti economici e finanziari dell’operazione immobiliare
Dove imparare come fare investimenti immobiliari a reddito
Non ci sono molti libri che mi sento di consigliarti, perché la maggior parte dei manuali parla di aspetti specifici (ad esempio quello fiscale o legale.Ma, tra i libri che ho letto, 3 potrebbero darti molti spunti interessanti:
- Real Estate: l’ABC degli investimenti immobiliari – Ken Mcelroy
- Guida avanzata agli investimenti immobiliari – Ken Mcelroy
- Il grande libro del real estate – Robert Kiyosaki
Lo studio sui libri rappresenta comunque solo l’inizio della formazione, puoi e devi sempre integrare con articoli, video e tanta esperienza pratica!
Definisci il tuo obbiettivo: la rendita dalle case
La prima cosa che devi fare è stabilire il tuo obiettivo che può essere di 2 tipologie:
- Raggiungere un certo livello di rendita dai tuoi investimenti immobiliari (ad esempio 1000 € al mese)
- Far fruttare al meglio un determinato capitale (ad esempio ottenere la massima resa da 100.000 €)
Il primo obiettivo, basato sul reddito che vuoi percepire dagli immobili, potrebbe essere tarato su quanto ti serve per vivere oppure di quanto avresti bisogno mensilmente per poterti permettere di smettere di lavorare e dedicarti a tempo pieno a ciò che ti piace (magari proprio gli investimenti immobiliari!).
Quanto serve per avere una rendita di 1000 € al mese? Potresti aver bisogno di 150/160.000 € di proprietà immobiliari in locazione (se hai fatto i giusti investimenti).
E se non hai tutti questi soldi cosa fare? lo vediamo nel proseguo dell’articolo.
La seconda tipologia di obiettivo si basa sull’ottimizzare la resa di un determinato capitale. Con gli investimenti immobiliari ci si può aspettare un 7-8% annuo di resa, anche se si può arrivare anche al 10% o al 15% annuo sul capitale investito.
Più avanti vedremo tutto ciò che ti serve per aumentare la resa di un investimento immobiliare.
Calcola il budget che puoi destinare agli investimenti immobiliari a reddito
La prima cosa che devi capire, prima di affrontare qualsiasi investimento immobiliare, è il budget che hai a disposizione.
Quanto denaro hai a disposizione per comprare immobili e metterli a reddito?
Alcuni consigli:
- Non investire tutti i tuoi risparmi in immobili. L’immobiliare è un settore più stabile di altri, ma considera l’ipotesi di diversificare con piccole cifre anche in altri mercati (ad esempio il mercato azionario).
- Non investire tutti i tuoi risparmi in una singola operazione. Se il tuo budget supera i 400.000/500.000 € considera seriamente la possibilità di fare 2/3 investimenti anziché uno solo (aiuta a ridurre il rischio).
- Non fermarti a quello che hai sul conto corrente, valuta seriamente l’ipotesi di utilizzare la leva finanziaria (mutuo)
L’ultimo punto è fondamentale per far decollare il rendimento delle tue operazioni e farne un numero maggiore!
Utilizzare la leva finanziaria
Con leva finanziaria intendo soldi a prestito.
Il modo più conveniente per avere denaro a prestito nel settore immobiliare è attraverso le banche e, nello specifico, con i mutui ipotecari.
Per approfondire:
- Calcolo rata mutuo: tutto quello che devi sapere
- Ipoteca sulla casa: cos’è e cosa devi sapere
- Speculazione immobiliare e leva finanziaria
Effettuare operazioni utilizzando il finanziamento bancario ti consente di avere 3 vantaggi fondamentali
- Aumentare la resa del tuo capitale. Mi rendo conto che è controintuitivo, ma con un esempio sarà più pratico. Supponiamo che tu abbia 100.000 € da investire in immobili. Potresti comprare un appartamento che rende 10.000 €/anno e ottenere in questo modo il 10% di resa. Supponiamo adesso che invece di utilizzare tutti i 100.000 €, tu ne investa solo 30.000 € e i restanti 70.000 € grazie al mutuo di una banca. L’immobile non renderà più 10.000 €/anno, perché dovrai pagare costi bancari e interessi, supponiamo che renda 6.000 €/anno, la resa dei tuoi 30.000 € è raddoppiata (20% annuo). Ma non è finita qui. Hai a disposizione altri 70.000 € e potresti fare altre 2 operazioni simili, la tua rendita passerebbe da 10.000 €/anno nella prima ipotesi a 18.000 €/anno utilizzando la leva bancaria (e avresti utilizzato solo 90.000 € dei 100.000 € disponibili.
- Impiegare meno liquidità. Come hai potuto vedere anche nell’esempio precedente utilizzare un mutuo ti permette di mantenere una riserva di denaro per altri progetti o necessità.
- Effettuare più operazioni. Più operazioni con gli stessi soldi, non male!
- Ridurre il rischio. Possedere tre immobili a reddito anziché uno solo riduce in maniera enorme il rischio. Se uno degli inquilini non paga, avrai sempre gli altri due che vanno alla grande!
Se vuoi capire come usare la leva finanziaria e le banche nelle tue operazioni immobiliari, puoi contattarci dalla chat in basso a destra oppure a questo link.
Impara come trovare le opportunità di investimento immobiliare sul mercato
Devi capire come valutare le operazioni d’investimenti che hai di fronte.
Come prima cosa devi saper calcolare il valore degli immobili, a questo proposito ti consiglio di leggere l’articolo che ho scritto al riguardo e utilizzare il valutatore online gratuito.
Devi anche imparare a calcolare i costi di una operazione immobiliare (agenzia, ristrutturazione, tasse…) per redarre il conto economico, un documento fondamentale per valutare un’operazione immobiliare.
3 consigli per trovare i migliori investimenti sul mercato
- Comincia a crearti un network di persone che frequentano il settore immobiliare, agenti immobiliari e professionisti. Fai sapere alle persone cosa hai in progetto e le opportunità di investimento arriveranno.
- Tieni gli occhi aperti quando sei in giro, annotati i cartelli di case in vendita.
- Fai uno screening settimanale sui portali immobiliari per individuare le nuove opportunità appena uscite sul mercato nella tua zona.
Costruisci la tua squadra per gli investimenti immobiliari a reddito
Gli investimenti immobiliari sono un gioco di squadra.
Hai bisogno di:
- Tecnici (geometra, architetto, ingegnere…)
- Commercialista
- Avvocato
- Notaio
- Impresa Edile
- Agente immobiliare
Devi trovare i migliori, devono essere persone disponibili e di cui puoi fidarti.
A questo aggiungerei un consulente che sappia consigliarti e guidarti nel tuo percorso, in special modo se nella vita ti occupi di altro e non sei un esperto investitore immobiliare.
Impara a negoziare: Trattativa per acquistare una casa
Saper negoziare è fondamentale in tutti gli aspetti della vita.
Ancora di più se devi acquistare immobili e affittarli!
Acquistare al giusto prezzo è importante per aumentare le rese dei tuoi investimenti e risparmiare denaro per altri progetti.
Dovrai anche negoziare sui costi da sostenere (ad esempio la ristrutturazione).
Al contrario di quello che si pensa, la trattativa è un arte che si può apprendere, non è innata!
Ti consiglio la lettura di questi due articoli:
e 3 libri che reputo molto utili:
- Le armi della persuasione, Robert Cialdini
- Come trattare gli altri e farseli amici – Dale Carnegie
- Volere troppo e ottenerlo. Le nuove regole della negoziazione – Chriss Voss
Affitti turistici, a studenti o a lungo termine… cosa scegliere?
Su internet puoi trovare migliaia di articoli e video, ognuno che ti consiglia il modo di diventare ricco velocemente con gli affitti turistici o a studenti oppure commerciali.
In realtà non c’è una formula magica e non devi seguire per forza sempre le stesse strategie.
Devi conoscere la zona dove stai investendo e capire quale tipologia di locazione può funzionare al meglio.
Se sei in una zona universitaria probabilmente gli affitti a studenti sono la cosa migliore, ma la proprietà immobiliare si trova in una zona residenziale per famiglie potresti dover utilizzare gli affitti classici (un po’ più problematici in caso di mancati pagamenti).
Nel caso di locazioni residenziali a lungo termine, ti consiglio comunque di utilizzare contratti temporanei che si rinnovino di anno in anno.
Studia il mercato e valuta le potenzialità della zona, i libri che ti ho consigliato all’inizio vanno molto in profondità su questo aspetto.
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10 pensieri su “Investimenti immobiliari a reddito: come iniziare”