Cambio destinazione d’uso ad abitazione: quanto costa e quando si può fare

Se stai leggendo questo articolo probabilmente possiedi o vorresti acquistare un immobile non residenziale e stai valutando la possibilità di trasformarlo in un appartamento. Quali sono i requisiti e i costi per il cambio destinazione d’uso ad abitazione? Nei prossimi paragrafi descriverò tutti gli accertamenti da fare e come risolvere alcune situazioni.

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile in abitazione può accrescerne il valore (scopri come qui), la pratica del cambio d’uso diventa quindi fondamentale anche per gli investimenti immobiliari.

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Categorie funzionali e destinazione d’uso

Innanzitutto desidero approfondire il concetto di destinazione d’uso a livello urbanistico. L’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia DPR 380/01 raggruppa le varie modalità di utilizzo degli immobili in cinque categorie funzionali urbanisticamente rilevanti.

• CATEGORIA A : RESIDENZIALE
  RES_01 Abitazioni;
  RES_02 Strutture ricettive extralberghiere (Bed&Breakfast, Residence, Case e appartamenti per le vacanze);
  RES_03 Servizi strettamente connessi alla residenza;
  
• CATEGORIA B : TURISTICO-RICETTIVA
  TR_01 Strutture ricettive alberghiere;
  TR_02 Strutture ricettive extralberghiere (Ostelli per la gioventù);
  TR_03 Fabbricati per punti di ristoro;
  
• CATEGORIA C : ARTIGIANALE, INDUSTRIALE
  AI_01 Attività produttive di beni;
  AI_02 Industria;
  AI_03 Depositi e magazzini indipendenti da altre destinazioni d’uso;
  
• CATEGORIA D : DIREZIONALE, COMMERCIALE, SOCIO-SANITARIA
  DIR_01 Uffici in genere;
  DIR_02 Attività produttive di servizi;
  DIR_03 Strutture per istruzione primaria, secondaria e università;
  DIR_04 Strutture militari e penitenziarie;
  DIR_05 Strutture di culto, religiose e di sepoltura;
  DIR_06 Attrezzature e strutture per la cultura e congressuali;
  DIR_07 Attrezzature e strutture per il tempo libero e per lo spettacolo;
  DIR_08 Attrezzature e strutture per lo sport;
  DIR_09 Attrezzature e strutture per la mobilità;
  COMM_01 Medie strutture di Vendita;
  COMM_02 Grandi strutture di Vendita;
  COMM_03 Centri commerciali;
  COMM_04 Parcheggi/autorimesse a fini di lucro;
  SS_01 Attrezzature socio-sanitarie;
  SS_02 Ambulatori e poliambulatori e centri sanitari specializzati;
  SS_03 Centri per il recupero terapeutico e del disagio sociale;
  
• CATEGORIA E : AGRICOLO-ZOOTECNICA
  AZ_01 Strutture, impianti e attrezzature per la produzione agricola/zootecnica;
  AZ_02 Strutture e impianti produttivi agro-alimentari;
  AZ_03 Strutture agrituristiche;

Il cambio destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante quando si passa ad una categoria funzionale differente. Ad esempio convertire un deposito (categoria C) in abitazione (categoria A) è urbanisticamente rilevante, mentre il passaggio da B&B ad abitazione, entrambi in categoria A, non lo è. Questo vale anche quando non si effettuano lavori interni (cambio d’uso senza opere).

Più avanti vedremo come trattare in modo specifico i cambi d’uso rilevanti e non rilevanti.

Categorie catastali e destinazione d’uso

Le categorie catastali sono una diretta conseguenza di quelle funzionali ma organizzano le destinazioni d’uso secondo un criterio fiscale (rendita, tassazione ecc…). Anche qui sono presenti cinque categorie: tre per gli immobili a destinazione ordinaria senza scopo di lucro (A-B-C), una per quelli a destinazione speciale (D) e una per destinazioni particolari (F).

Parlando di cambio destinazione d’uso è più corretto ragionare con le categorie funzionali descritte prima. Tuttavia ritengo giusto accennare anche questi codici in quanto compaiono nella visura catastale dell’immobile.

Inoltre vorrei far notare che gli uffici sono collocati nella stessa classe delle abitazioni. Ciò significa che solitamente il cambio d’uso da ufficio ad abitazione è abbastanza semplice da fare; infatti sono entrambi ambienti che ammettono la permanenza di persone. Ovviamente ci sono dei requisiti da rispettare di cui parlerò tra un attimo.

Se desideri sapere di più sulle categorie catastali ti consiglio di leggere questo articolo.

Quando è possibile fare il cambio destinazione d’uso ad abitazione

In genere il cambio di destinazione d’uso ad abitazione è sempre fattibile ma vanno rispettate le seguenti condizioni:

1. Innanzitutto devi assicurarti che nel PGT (Piano di Governo del Territorio) o nel Regolamento Urbanistico Comunale sia permesso il cambio d’uso ad abitazione. Se ad esempio hai un magazzino che si trova in un’area definita dal PGT “produttiva” non potrai in alcun modo trasformarlo in abitazione. Lo stesso vale se nel regolamento urbanistico di una determinata città è vietato trasformare i negozi su strada in appartamenti. Questi documenti sono di solito disponibili sul sito del Comune.
2. Per quanto riguarda il condominio (se presente) non deve esserci il divieto di cambio d’uso nel regolamento. Tale vincolo è valido solo se il regolamento condominiale è stato approvato all’unanimità ed è quindi di tipo contrattuale.
3. L’immobile in questione deve rispettare i requisiti minimi degli alloggi, nello stato in cui si trova o comunque da progetto, affinché possa essere dichiarato abitabile. Tali valori (superfici, altezze, rapporti aero-illuminanti ecc…) vanno ricercati nel regolamento d’igiene del Comune in cui si trova.
4. Non devono esserci limiti impiantistici, altrimenti la futura unità abitativa non potrà essere servita adeguatamente.

Quali pratiche presentare in Comune per il cambio d’uso

Per quanto riguarda la parte burocratica ci sono due possibili casistiche:

1. IL CAMBIO DESTINAZIONE D’USO COMPORTA UN CAMBIO DI CATEGORIA FUNZIONALE: un cambio d’uso urbanisticamente rilevante, anche se attuato con lavori di modesta entità o addirittura senza opere, risulta sempre come una ristrutturazione edilizia pesante soggetta a Permesso di Costruire; pertanto bisogna presentare in ogni caso una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
2. IL CAMBIO DESTINAZIONE D’USO AVVIENE ALL’INTERNO DELLA STESSA CATEGORIA FUNZIONALE: in questo caso la pratica si snellisce parecchio ed è sufficiente presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Se però la ristrutturazione da fare dovesse essere importante e con opere murarie allora serve la SCIA.

Per entrambi i punti, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, devi depositare al Comune il certificato di agibilità. In particolare bisogna allegare i certificati d’impianto che ne attestano la conformità.

Infine, completata la variazione urbanistica, devi comunicare tale variazione anche al Catasto. L’aggiornamento catastale che ne deriva comporterà una modifica della categoria catastale e quindi differenti rendite e tasse da pagare (Imu, Tari, ecc…).

Tutto questo processo, includendo i controlli iniziali per verificare la regolarità urbanistica dell’immobile, richiede come minimo due mesi di tempo. Ovviamente è necessario rivolgersi ad un tecnico del settore per impostare e presentare le pratiche.

Costi del cambio destinazione d’uso ad abitazione

Per comprendere meglio questo passaggio ti descriverò brevemente il concetto di Oneri di Urbanizzazione.

Quando viene costruito un nuovo edificio occorre pagare al Comune dei contributi per far arrivare strade, acquedotti, fognature, illuminazione e altri servizi per l’edificio stesso. Questi sono appunto gli oneri urbanistici e variano in funzione della tipologia dell’immobile da servire. Per ogni Comune è possibile visionare la tabella degli oneri con i vari prezzi al metro quadro o metro cubo a seconda della destinazione d’uso dell’immobile.

Il cambio destinazione d’uso, specialmente se tra categorie funzionali diverse, causa un differente carico urbanistico (diversi consumi di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi ecc…). Di conseguenza devi pagare la differenza tra gli oneri per il nuovo utilizzo e quelli già versati per la vecchia funzione. Quindi se ad esempio la nuova funzione richiede 150 euro al metro quadro di oneri e quella vecchia era costata 100 euro al metro quadro, allora gli oneri che devi pagare sono 50 euro al metro quadro.

Se per caso la destinazione d’uso precedente dovesse risultare più onerosa di un’abitazione (maggiore rendita o maggiore carico urbanistico) allora non dovrai pagare ulteriori oneri.

Infine preciso che molte città applicano alcune agevolazioni sugli oneri per determinati cambi d’uso, come ad esempio da ufficio ad abitazione o da laboratorio ad abitazione. Ti consiglio dunque di controllare eventuali opportunità presenti nel Comune in cui si trova l’edificio.