L’acquisto di una casa è una delle decisioni più importanti nella vita di una persona. Prima di fare una proposta d’acquisto e impegnarsi in un impegno finanziario a lungo termine, è essenziale analizzare attentamente una serie di documenti per evitare sorprese future. Questo articolo fornisce una guida esaustiva sui documenti da cercare, dove trovarli, cosa analizzare e a cosa fare attenzione. Diviso in capitoli dedicati a ogni documento, vi aiuterà a prendere decisioni informate durante il processo di acquisto di una casa.
Titolo di proprietà
Il titolo di proprietà è uno dei documenti più importanti da analizzare. Verificate che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile e che non vi siano ipoteche, gravami o controversie legali sul titolo. Ottenete una copia del titolo di proprietà presso l’ufficio del registro immobiliare competente e consultate un notaio, avvocato o agente immobiliare per una revisione accurata.
Il modo più semplice per ottenere l’atto di provenienza (titolo di proprietà) è chiederlo al venditore, solitamanete dovrebbe averlo a disposizione.
Le diverse provenienze dell’immobile
Ci sono vari modi per diventare proprietari di un immobile, e ognuno di questi modi prevede un titolo di proprietà diverso. Quelli di seguito sono quelli più frequenti.
- Atto di compravendita: È il documento principale che trasferisce la proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. Contiene i dettagli dell’immobile, il prezzo di vendita, le condizioni di pagamento e le firme di entrambe le parti coinvolte. Assicuratevi che l’atto di compravendita sia redatto in modo corretto e che non evidenzi criticità.
- Successione ereditaria: Nel caso in cui l’immobile sia oggetto di una successione ereditaria, sarà necessario consultare i documenti che attestano la divisione o la trasmissione ereditaria della proprietà. Questi documenti possono includere testamenti, atti di divisione ereditaria o certificati di eredità.
- Usucapione: uno dei modi più pittoreschi per diventare proprietario di un immobile, gratis fra l’altro. Dopo 20 anni di utilizzo incontrastato l’immobile potrebbe diventare i proprietà di chi lo utilizza, a scapito del precedente proprietario. Ne abbiamo parlato in questo video.
Planimetria catastale
La planimetria catastale (o mappa) vi forniranno informazioni dettagliate sulle dimensioni, i confini e la posizione esatta dell’immobile. Ottenete questi documenti presso l’ufficio catasto locale, dal venditore oppure attraverso i vari servizi online disponibili. Verificate che corrispondano alle informazioni fornite dal venditore. Assicuratevi che l’immobile non abbia parti in comune con altri proprietari o che vi siano limitazioni all’uso, o che ci siano difformità rispetto alla realtà.
Visura ipotecaria
La visura ipotecaria vi fornirà informazioni sulle ipoteche o altri gravami sull’immobile. Ottenete una copia presso l’ufficio del registro immobiliare e controllate che non ci siano ipoteche o pendenze che possano influire sul trasferimento di proprietà e che dovrebbero essere saldate prima della vendita.
Certificato di abitabilità
Il certificato di abitabilità attesta che l’immobile è conforme alle norme di abitabilità e può essere legalmente abitato. Richiedete una copia di questo documento al venditore e verificate che sia valido e non scaduto. In alcuni paesi, è necessario avere un certificato di abitabilità per poter accedere a determinati servizi pubblici o per ottenere un mutuo.
In altre città è perfettamente normale che gli immobili non abbiano il certificato di abitabilità, che non è un documento che impedisce la commerciabilità di un immobile.
Visura catastale
La visura catastale fornisce informazioni sulle caratteristiche dell’immobile registrate presso l’ufficio del catasto. Controllate se le informazioni sulla superficie, la destinazione d’uso e le eventuali pertinenze corrispondano a quanto dichiarato dal venditore. In caso di discordanze, chiedete spiegazioni e esigete di risolvere eventuali incongruenze prima di procedere all’acquisto.
Certificazione energetica
La certificazione energetica fornisce informazioni sul consumo energetico dell’immobile e sull’efficienza dei sistemi di riscaldamento e raffreddamento. Richiedete una copia di questo documento al venditore e verificate la sua valutazione energetica. Tenete presente che una valutazione più bassa potrebbe indicare costi energetici più elevati nel tempo. Questo documento è obbligatorio per poter vendere una casa.
Planimetria interna e perizie tecniche
La planimetria interna vi permetterà di visualizzare la disposizione degli ambienti e delle pertinenze dell’immobile. Se possibile, richiedete una copia della planimetria interna al venditore o all’agenzia immobiliare. Inoltre, considerate di commissionare una perizia tecnica indipendente per verificare lo stato generale dell’immobile, inclusi gli impianti, la struttura e le eventuali problematiche strutturali.
Molto importante è anche una perizia che attesti la conformità edilizia, catastale e urbanistica della proprietà immobiliare (in alcune regioni è addirittura obbligatoria).
Documenti condominiali
Se l’immobile si trova in un condominio, ci sono documenti specifici da analizzare per comprendere le condizioni dell’edificio e le spese condominiali. Alcuni documenti condominiali importanti includono:
- Regolamento condominiale: Il regolamento condominiale stabilisce le regole e i doveri dei condomini, come l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e le norme di convivenza. Verificate se ci sono clausole particolari che potrebbero influire sul vostro utilizzo dell’immobile.
- Bilancio condominiale: Il bilancio condominiale fornisce informazioni sulle spese comuni, i contributi dei condomini e i fondi di riserva. Analizzate attentamente il bilancio per valutare la solidità finanziaria del condominio e per verificare eventuali debiti o spese straordinarie previste.
- Verbali delle assemblee condominiali: I verbali delle assemblee condominiali contengono le decisioni prese durante le riunioni degli condomini. Consultate i verbali per comprendere eventuali problemi o questioni in sospeso riguardanti l’edificio, come lavori di manutenzione, controversie o progetti futuri.
