L’affitto breve è diventato un fenomeno sempre più diffuso nel settore turistico italiano, con una quota significativa dell’offerta turistica nazionale che è rappresentata da case e appartamenti disponibili per brevi soggiorni. Questo mercato in rapida crescita ha portato alla necessità di regolamentare e controllare l’attività degli affitti brevi al fine di garantire una concorrenza leale, la sicurezza degli ospiti e il rispetto delle norme fiscali. Vediamo quali sono le principali normative e regolamentazioni che i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi devono conoscere e rispettare.
Cedolare Secca e Tassazione: Il buco nero degli affitti brevi
L’importanza economica degli affitti brevi è evidente dai dati: si stima che essi generino circa 11 miliardi di ricavi, con il 25% dell’offerta turistica in Italia che è rappresentato da questo tipo di alloggi. A fronte di un introito così alto di cedolare secca vengono versati solamente 80 milioni di euro (che sarebbero riferiti ad un fatturato di appena 380 milioni.
Tuttavia, è fondamentale tenere a mente che i 80 milioni di euro riferiti alla cedolare secca rappresentano solo una parte dei ricavi totali, poiché esistono proprietari che non applicano questa forma di tassazione e attività professionali che possono applicare tassazioni differenti.
Evasione Fiscale e Tassa di Soggiorno
Secondo Federalberghi, l’associazione alberghiera italiana, l’evasione fiscale nel settore degli affitti brevi è un problema significativo. Anche la tassa di soggiorno, che i gestori di affitti brevi sono tenuti a riscuotere e versare ai Comuni, è soggetta ad evasioni. Un esempio eclatante è il caso di Airbnb, che ha versato una somma di 70.000 euro al Comune di Roma per coprire le tasse di soggiorno evase dagli utenti.
Registrazione e Comunicazioni alle Autorità
Affinché l’affitto breve sia conforme alle leggi italiane, è necessario rispettare alcune procedure fondamentali:
- Sub-locazione e Contratto di Locazione: Prima di avviare l’affitto breve, il conduttore deve ottenere il consenso del proprietario per la sub-locazione e registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, pagando le tasse dovute.
- Comunicazione al Comune: Il locatore deve inviare una Comunicazione di Inizio Attività (CIA) al Comune dove si trova l’immobile destinato all’affitto breve. Questa comunicazione fornisce dettagli sull’immobile e sul gestore, se diverso dal proprietario, consentendo alle autorità locali di monitorare e regolamentare l’attività.
- Numero di Registrazione: Dopo aver presentato la CIA, il Comune assegnerà un numero di registrazione all’immobile, da utilizzare in tutte le pubblicità e le offerte relative all’affitto breve.
- Comunicazione alla Questura: I dati anagrafici degli ospiti e i documenti di identità devono essere comunicati quotidianamente alla Questura.
Tasse e Contratti
Per quanto riguarda le tasse, i redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi annuale e le imposte pagate in base alle aliquote Irpef previste. La cedolare secca è un’opzione possibile, ma vi è anche la possibilità di aprire una partita IVA in base al volume di affari generato.
Per ciascun affitto breve, è fondamentale stipulare un contratto di locazione specifico, che includa dati identificativi del locatore e del locatario, date di inizio e fine del soggiorno, importo del canone, regole della casa e clausole di cancellazione. La registrazione del contratto è obbligatoria per soggiorni superiori a 30 giorni.
Responsabilità e Regolamenti Condominiali
È consigliabile stipulare un’assicurazione specifica per gli affitti brevi al fine di proteggere l’immobile da danni causati dagli ospiti. Nel caso in cui l’immobile si trovi in un condominio, è importante rispettare il regolamento condominiale e ottenere eventuali autorizzazioni dai condomini interessati.
In conclusione, l’affitto breve in Italia è un settore in crescita, ma soggetto a regolamentazioni e normative rigorose. I proprietari e i gestori di alloggi destinati agli affitti brevi devono essere consapevoli delle procedure da seguire, delle tasse da pagare e delle responsabilità da affrontare al fine di operare in modo legale ed etico in questo mercato.
Fonti:
