Quali sono le caratteristiche degli immobili di lusso?

Nella compravendita di un immobile di lusso ci sono alcuni particolari da tenere in considerazione, specialmente a livello fiscale ci sono importanti implicazioni. Ma, come prima cosa, è necessario comprendere quali sono le caratteristiche degli immobili di lusso, per essere sicuri che quello che stiamo comprando o vendendo rientri veramente in questa categoria.

Negli anni i criteri su cui capire se un immobile sia di pregio, dal punto di vista fiscale, sono cambiati. Cerchiamo quindi di fare chiarezza sull’argomento (anche perché acquistare un immobile di lusso o meno può fare la differenza dal punto di vista economico).

INDICE

  1. Gli Immobili di Pregio in Italia
  2. Le caratteristiche degli immobili di lusso secondo il decreto del 1969
  3. Quali sono gli immobili di lusso: caratteristiche e Definizione in base alle categorie catastali
  4. Comprare una casa di Lusso
  5. Come vendere una casa di Lusso

Gli Immobili di Pregio in Italia

Dare la definizione “di pregio”, di “prestigio” o “di lusso” potrebbe essere una decisione abbastanza soggettiva.

Per me il lusso potrebbe essere una cosa diversa rispetto a ciò che tu consideri lussuoso.

Per questo, nel tempo, sono state individuate dal legislatore delle caratteristiche che identificano gli immobili di lusso, con lo scopo di imporre un maggior carico fiscale sui proprietari di queste case.

Immobili di pregio: villa di Corliano (Toscana)
La villa di Corliano in Toscana

Il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 aveva individuato come immobili di Lusso quelli che possedevano determinate e precise caratteristiche.

Le caratteristiche degli immobili di lusso secondo il decreto del 1969

Secondo questo decreto gli immobili di lusso sono quelli che possiedono almeno una delle seguenti carattetistiche:

1) le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”;

2) le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq. escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali;

3) le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. (vuoto per pieno) per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati;

4) le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.;

5) le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;

6) le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);

7) le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione;

8) le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra le seguenti:

  • a) superficie dell’appartamento: superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine;
  • b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana;
  • c) ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati;
  • d) scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi;
  • e) montacarichi o ascensore di servizio: quando sono a servizio di meno di 4 piani;
  • f) scala principale:
  • a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm 170 di media;
  • b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato;
  • g) altezza libera netta del piano: superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori;
  • h) porte d’ingresso agli appartamenti da scala interna:
  • a) in legno pregiato o massello e lastronato;
  • b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
  • c) con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse;
  • i) infissi interni: come alle lett. a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50 per cento della superficie totale;
  • l) pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50 per cento della superficie utile totale dell’appartamento:
  • a) in materiale pregiato;
  • b) con materiali lavorati in modo pregiato;
  • m) pareti: quando per oltre il 30 per cento della loro superficie complessiva siano:
  • a) eseguite con materiali e lavori pregiati;
  • b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati;
  • n) soffitti: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti;
  • o) piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari;
  • p) campo da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

Quali sono gli immobili di lusso: caratteristiche e Definizione in base alle categorie catastali

Oggi però, a seguito di una modifica apportata nel 2014, Si definiscono di lusso gli immobili che appartengano alle seguenti classi catastali:

  • A/1: Abitazioni di tipo signorile
  • A/8: Ville
  • A/9: Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

Non vengono quindi più tenute in considerazione le caratteristiche precedentemente esposte, perlomeno per le agevolazioni prima casa e impignorabilità da parte dell’Agenzia delle Entrate, ma semplicemente le categorie catastali.

Una particolarità: la classe catastale A/7 (villini), nonostante a volte abbia caratteristiche di un immobile di lusso, non viene fiscalmente considerata tale perché le case non sono edificate in zone di pregio. Questo permette ai proprietari di questo tipo di abitazioni di usufruire delle agevolazioni prima casa e di residenza principale (esenzione IMU).

Comprare una casa di Lusso

Acquistare un immobile di lusso significa accettare di pagare qualche tassa in più. A conti economici fatti, può valerne la pena per avere una casa unica e con caratteristiche particolari.

Per quanto riguarda i costi connessi all’acquisto sono (in proporzione, ovviamente) simili all’acquisto di una casa “normale”, eccezion fatta per la parte fiscale.

Tasse per comprare un immobile di prestigio da una persona fisica

Una casa di Pregio non potrà essere acquistata sfruttando le agevolazioni prima casa, quindi l’imposta di registro sarà pari al 9% del valore catastale rivalutato (anziché il 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 200 € ciascuna.

Tasse per Acquisto di un immobile di lusso soggetto a iva

Nel caso di acquisto soggetto a IVA, ovvero comprando casa da costruttore, l’imposta sul valore aggiunto è pari al 22% del prezzo.

Come vendere una casa di Lusso

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La prima cosa rimane sempre quella di eseguire una stima corretta del valore:

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Jacopo

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