Inflazione, tassi di interesse e diminuzione del potere di spesa… Sono termini con cui abbiamo imparato a convivere negli ultimi anni.
Ma come tutto questo sta impattando nel mercato immobiliare? Conviene ancora comprare casa o puntare sul mattone?
Le Compravendite immobiliari
Il numero di compravendite è una metrica fondamentale per comprendere lo stato di salute del mercato immobiliare. Questo indicatore fornisce diverse informazioni cruciali:
- Domanda e Offerta: Il volume delle compravendite riflette la domanda e l’offerta nel mercato. Un alto numero di compravendite indica una domanda forte e un mercato attivo, mentre un numero basso può suggerire una domanda debole o un’offerta insufficiente.
- Ciclo Economico: Le compravendite immobiliari sono strettamente legate ai cicli economici. Durante i periodi di crescita economica, le compravendite tendono ad aumentare grazie alla maggiore disponibilità di reddito e alla fiducia dei consumatori. In periodi di recessione, invece, il numero delle transazioni può diminuire.
- Prezzi Immobiliari: Un aumento nel numero di compravendite può spesso portare a un incremento dei prezzi immobiliari, a causa della maggiore competizione tra acquirenti. Al contrario, una diminuzione delle transazioni può esercitare una pressione al ribasso sui prezzi.
- Sentiment del Mercato: Le tendenze nelle compravendite possono fornire indicazioni sul sentiment degli investitori e dei consumatori. Un aumento delle compravendite può indicare ottimismo, mentre un calo può segnalare preoccupazioni economiche o incertezze future.
- Indicatori di Affordability: Le variazioni nel numero di compravendite possono essere utilizzate per calcolare indici di affordability, che aiutano a valutare la capacità delle famiglie di acquistare abitazioni in base ai loro redditi e ai costi degli immobili.
Di solito il movimento del numero di compravendite precede l’andamento dei prezzi, ovvero: prima calano le compravendite e poi vengono seguite dai prezzi.
Andamento Generale
Nel 2023, il mercato delle compravendite ha subito un calo significativo, interrompendo il trend di crescita osservato negli anni precedenti. La riduzione dei volumi di scambio è stata più pronunciata nelle aree del Centro e del Nord Est, con flessioni rispettivamente del 13,1% e dell’11,7%. In totale, sono state compravendute 709.591 abitazioni, un calo del 9,7% rispetto al 2022.
Analisi dei Prezzi delle case
Nonostante il calo delle compravendite, i prezzi delle abitazioni hanno continuato a crescere, seppur a un ritmo più lento rispetto agli anni precedenti. Nel 2023, i prezzi delle abitazioni sono aumentati di poco più dell’1%, una crescita modesta rispetto al 4% registrato nel 2022. Questo incremento moderato dei prezzi può essere attribuito alla riduzione della domanda e all’aumento dei tassi di interesse sui mutui che non hanno consentito ai prezzi di continuare a crescere.
Attenzione però che, come sappiamo, i prezzi sono lenti a muoversi. I venditori impiegano anni ad adattarsi al calo della domanda di potenziali acquirenti.
La domanda di immobili cala
-12,25% secondo Coach immobiliare della domanda di immobili rilevata dalle visite sui principali siti immobiliari.
Questo significa che ci sono meno acquirenti nel mercato, i prezzi caleranno per la bassa domanda?
I Mutui Ipotecari
I mutui ipotecari hanno giocato un ruolo rilevante nel calo del mercato immobiliare nel 2023. Infatti i tassi di interesse in aumento e la ridotta capacità di indebitamento hanno impedito a tantissimi di poter comprare una casa.
Questa dinamica riguarda in misura maggiore le fasce meno ricche della popolazione e i giovani che si trovano a comprare casa per la prima volta. Il mutuo è infatti indispensabile, per loro, per comprare una casa.
Purtroppo, come spesso accade, nei momenti di difficoltà i ricchi diventano più ricchi e i poveri sempre più poveri.
Meno mutui per tutti
Nel 2023, il 44,5% degli acquisti di abitazioni nelle principali città italiane è stato finanziato tramite mutuo ipotecario, una diminuzione di oltre 11 punti percentuali rispetto al 2022. La percentuale più alta di compravendite con mutuo è stata registrata a Roma (oltre 51%), mentre la più bassa a Palermo e Napoli (circa 37%). Tutte le grandi città hanno visto un calo del numero di compravendite con mutuo, con Bologna, Firenze e Roma che hanno registrato decrementi superiori al 30%, e Napoli e Palermo oltre il 20%. Nelle province delle grandi città, il calo è stato del 24,2%.
Le persone hanno quindi preso meno mutui per acquistare immobili complici i più alti tassi di interesse, la ridotta capacità di acquisto a seguito dell’inflazione e la sfiducia verso il futuro.
Non solo i mutui sono diminuiti in valore assoluto, ma anche in percentuale sul totale! Quindi il calo del mercato immobiliare nel 2023 è stato guidato dall’impossibilità di ottenere mutui.
Mutui più bassi per comprare casa
Il capitale totale erogato per mutui nelle otto principali città italiane è stato di circa 7,8 miliardi di euro, con una riduzione di oltre 4 miliardi rispetto al 2022 (-35%). Nelle province delle grandi città, il capitale erogato è stato di circa 6,9 miliardi di euro (-28,9%). Roma e Milano hanno rappresentato una quota significativa dei finanziamenti, con circa 3 miliardi di euro a Roma e 2,4 miliardi a Milano, entrambe con una diminuzione del 35%. Milano ha avuto il capitale unitario più elevato, circa 225.000 euro per abitazione, 16.000 euro in meno rispetto al 2022.
La media di mutuo concessa è stata di 170.000 €, circa 14.000 € in meno rispetto al 2022. Questo denota una diminuzione della capacità di indebitarsi da parte degli acquirenti.
Tassi di Interesse
Nel 2023, il tasso medio iniziale dei mutui nelle principali città è stato del 4,43%, con Napoli che ha registrato il tasso più alto (5,58%), in aumento di 2,34 punti percentuali rispetto al 2022. Bologna ha avuto il tasso più basso, sotto il 4%. La rata media iniziale è stata di circa 920 euro mensili, in aumento dell’11,2% rispetto al 2022, con la rata più alta a Milano (quasi 1.200 euro) e la più bassa a Genova (circa 550 euro).
Dati Regionali
Nord vs Sud
Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare forti differenze regionali. Il Nord Italia, in particolare il Nord Ovest e il Nord Est, ha subito le maggiori contrazioni nelle compravendite. Il Centro Italia ha visto una flessione significativa, mentre il Sud e le Isole hanno mostrato una maggiore resilienza, con cali meno pronunciati.
Principali Città
Le città principali, come Roma e Milano, hanno registrato significative riduzioni delle compravendite. Milano ha visto una flessione del 10,2% mentre Roma del 11,2%, dimostrando che anche i mercati immobiliari più dinamici non sono immuni alle tendenze negative.
Affordability Index
L’indice di affordability misura la capacità delle famiglie di acquistare una casa, confrontando il reddito disponibile con il costo delle abitazioni e i tassi di interesse sui mutui.
Relazione tra Prezzo delle Abitazioni e Reddito delle Famiglie
L’analisi della capacità delle famiglie italiane di acquistare un’abitazione si basa sulla relazione tra il prezzo delle abitazioni e il reddito disponibile delle famiglie. Dal 2004 al 2023, il prezzo medio delle case e il reddito delle famiglie hanno mostrato dinamiche diverse.
Prezzo delle Abitazioni e Reddito nel 2023
Nel 2023, sia il prezzo delle case che il reddito disponibile delle famiglie sono aumentati. Tuttavia, il reddito disponibile ha registrato una crescita maggiore (+4,7%) rispetto al prezzo delle abitazioni (+1,7%). Il reddito medio è aumentato da 45.790 euro nel 2022 a 49.464 euro nel 2023.
Previsioni per il 2024
Le proiezioni indicano che nel primo trimestre del 2024 il reddito annuale dovrebbe crescere di un ulteriore 1% rispetto alla fine del 2023. Si prevede che il prezzo delle case rimarrà stabile nel primo trimestre del 2024.
Numero di Annualità di Reddito Necessarie per Acquistare una Casa
Nel 2023, il numero di annualità di reddito necessarie per acquistare una casa è sceso a 3 anni e 42 giorni, il valore più basso dal 2010. Questo indica un miglioramento nell’accessibilità economica delle abitazioni rispetto al passato.
Tassi di Interesse sui Mutui
Il tasso medio sui mutui a lungo termine nel 2023 era del 4,05%, un aumento di 1,6 punti percentuali rispetto al 2022. Tuttavia, a partire da dicembre 2023, i tassi sui mutui hanno iniziato a ridursi, arrivando al 3,56% a marzo 2024.
Dinamiche dell’Indice di Affordability
Nel 2023, l’indice di affordability è sceso all’11,6%, quasi 2 punti percentuali in meno rispetto al 2022, principalmente a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, le condizioni di accesso all’acquisto di abitazioni rimangono favorevoli rispetto ai livelli storici.
Prospettive per il 2024
L’indice di affordability ha mostrato segni di miglioramento nei primi tre mesi del 2024, grazie alla riduzione dei prezzi relativi delle case e dei tassi sui mutui. Questo suggerisce una possibile fine del deterioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di abitazioni.
Scomposizione della Variazione dell’Indice di Affordability
La variazione dell’indice di affordability è influenzata da tre componenti principali:
- Effetto Prezzo: Contributo del prezzo delle abitazioni rispetto al reddito disponibile.
- Effetto Tasso: Contributo dei tassi di interesse sui mutui.
- Effetto Residuale: Combinazione delle variazioni di prezzo e tassi di interesse.
Nel 2023, l’aumento dei tassi di interesse ha avuto un impatto negativo maggiore sull’indice di affordability, mentre il prezzo relativo delle case ha contribuito positivamente, sebbene in misura minore.
Nonostante la riduzione dell’indice di affordability nel 2023, le condizioni di accesso all’acquisto di abitazioni sono ancora migliori rispetto ai periodi pre-crisi finanziaria. Le tendenze dei primi mesi del 2024 indicano un possibile miglioramento continuo grazie alla stabilità dei prezzi delle case e alla riduzione dei tassi sui mutui.
Conclusioni
Il mercato immobiliare residenziale italiano ha affrontato un anno difficile nel 2023, con una significativa contrazione delle compravendite e un aumento dei tassi di interesse sui mutui. Nonostante queste sfide, il mercato ha mostrato segni di resilienza, con prezzi delle abitazioni che sono rimasti relativamente stabili. Le differenze regionali rimangono marcate, con alcune aree che mostrano maggiore dinamismo rispetto ad altre. Le prospettive per il 2024 indicano una possibile stabilizzazione del mercato, con una moderata ripresa delle compravendite e una riduzione dei tassi di interesse sui mutui. Tuttavia, l’andamento economico generale e le politiche fiscali e monetarie saranno determinanti per il futuro del mercato immobiliare italiano.
