Nel 2021 il mercato immobiliare è cresciuto del 34% rispetto al 2020 e del 24% rispetto al 2019. Ma quali sono i trend immobiliari futuri che possiamo provare a cavalcare?
I dati mostruosi che abbiamo appena visto si riferiscono all’aumento del numero di compravendite e sono estrapolati dal rapporto immobiliare residenziale dell’agenzia delle entrate.
In questo video vedremo quali sono i trend attuali e futuri in questo mercato e, dopo averli analizzati, come sfruttarli e a cosa fare attenzione.
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Mercato Immobiliare nei piccoli comuni e nelle grandi città
Secondo voi dove stanno aumentando di più le compravendite immobiliari? Nelle grandi città come Milano, Torino o Roma, oppure nei piccoli comuni di perifieria?
Non c’è dubbio, sono i piccoli comuni e le periferie che trainano la crescita. Nel 2021 Roma e Milano e i comuni più grandi crescono del 11,5% rispetto al 2019, mentre i comuni più piccoli del 33,2%!
Se andiamo però a vedere l’indice IMI, che ci da una indicazione di quante case vengano vendute rispetto al totale delle abitazioni, I grandi capoluoghi ancora vincono nettamente sulle piccole città.
Questi dati ci fanno capire che i grandi capoluoghi hanno più immobili venduti rispetto al totale, (ovvero è più facile vendere è il mercato è molto liquido), ma i comuni più piccoli stanno crescendo molto più velocemente.
La crescita di richieste nei piccoli comuni potrebbe essere dovuta a 2 dinamiche:
- I prezzi in periferia sono rimasti generalmente più bassi, a differenza delle città che hanno già avuto una crescita importante nel 2019.
- Il covid ha profondamente cambiato le nostre vite e le nostre priorità, sempre più persone decidono di allontanarsi dalle città e dall’inquinamento, potendosi permettere un giardino e una passeggiata all’aperto.
Comprare una casa grande o una piccola?
Gli italiani vogliono case più grandi. La superficie media delle abitazione compravendute aumenta in tutte le regioni rispetto al 2019, ma è nel nord che si registrano gli aumenti maggiori.
Perché sta succedendo questo?
Come abbiamo già visto le persone si stanno spostando dalle città alle periferie, dove i prezzi sono più bassi e quindi possono permettersi qualche mq in più.
Inoltre sono sempre più ricercati immobili con “la stanza in più” e con spazio esterno, caratteristiche che fanno lievitare il conteggio dei mq.
L’esplosione di posti auto e cantine
Avere delle pertinenze è sempre stato importante, ma ultimamente sembra essere indispensabile. Rispetto al 2019, la vendita di posti auto, garage e cantine è letteralmente esplosa, facendo segnare un +87,7%.
Potrebbe essere conveniente investire anche solo in una pertinenza?
Tasso d’interesse sui mutui in aumento
Un altro trend che, credo, sia qua per restare è quello relativo agli aumenti dei tassi d’interesse. Credo anche che siamo ancora all’inizio e potrebbero esserci ulteriori aumenti.
Di seguito il grafico che riporta l’IRS, base di calcolo per i mutui a tasso fisso, che può darci un’idea del fenomeno in corso.
L’IRS (tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso) è aumentato dallo 0,1% di dicembre 2021 al 2,01% a giugno 2022. L’inflazione continua ad aumentare, il mercato immobiliare cresce e per le dinamiche che guidano i tassi d’interesse questi probabilmente continueranno ad aumentare nei prossimi mesi/anni.
Un aumento del costo del denaro potrebbe scoraggiare nuovi acquisti immobiliari, anche se il mercato italiano è molto basato sulla prima casa, settore poco influenzato dall’andamento dei tassi d’interesse.
Conclusioni
In ottica di un investimento immobiliare potrebbe essere intelligente valutare l’acquisto di un immobile in periferia, con pertinenze (giardino, garage, terrazze…) e con qualche mq in più. Spesso questa scelta ci consente anche di spuntare un prezzo al mq inferiore, con una prospettiva di crescita importante nei prossimi anni.
Per quanto riguardo i mutui il mio consiglio è di valutare la scelta fra un tasso fisso e uno variabile perché i tassi andranno probabilmente a crescere, ma il variabile ci consente in questo momento di risparmiare molto sugli interessi. Una volta raggiunto il massimo, ma a mio avviso siamo ancora lontani, si potrebbe optare per il variabile sfruttando poi la discesa ciclica dei tassi d’interesse.
