Ho fatto una proposta per un appartamento veramente bello, in un centro storico, vista pazzesca e in un palazzo trecentesco.
Il problema è che sussite il così detto “vincolo della soprintendenza“. Si tratta di un aspetto importante e spesso sottovalutato che potrebbe limitare gli interventi che potrò fare sulla casa o addirittura impedirmi l’acquisto.
In questo articolo, oltre a raccontarti come sta andando il mio investimento immobiliare, capiremo insieme cos’è la Soprintendenza, quali limitazioni ci impone (e vantaggi), cosa fare se ci troviamo ad acquistare o vendere un immobile vincolato e come capire se un immobile è effettivamente vincolato
Cos’è la Soprintendenza
Le varie Soprintendenze locali sono parte del Ministero dei Beni Culturali e il loro scopo è tutelare la bellezza storica del nostro patrimonio immobiliare (vedremo più avanti come).
A questo link puoi trovare l’elenco di tutte le Soprintenze divise per zone di competenza con i relativi contatti diretti.
Limitazioni dei lavori e modifiche
Uno dei modi in cui le soprintendenza difendono il nostro patrimonio storico-artistico e culturale e esprimendo pareri su interventi di ristrutturazione o modifica degli immobili tutelati.
Se un immobile è vincolato per eseguire qualsiasi tipo di modifica, oltre ad avere autorizzazione da parte dell’ufficio comunale come sempre accade, si dovrà fare un passaggio in più: ottenere parere positivo da parte della soprintendenza.
Il parere è vincolante, senza di esso non si potrà procedere con gli interventi previsti.
Questa limitazione può riguardare anche gli interventi interni all’appartamento e non solo facciate, finestre o tetti.
La prelazione della soprintendenza
Sugli immobili vincolati esiste la prelazione da parte della Soprintendenza.
La prelazione è un diritto in capo ad un soggetto ad essere preferito, rispetto ad un altro a parità di condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico.
Detto in altre parole, la soprintendenza ha la precedenza ogni volta che viene venduto un immobile vincolato. Può, quindi, acquistare la proprietà alle stesse condizioni che l’acquirente sta proponendo. La prelazione esiste anche in altri casi, come ad esempio la vendita terreni agricoli confinanti con coltivatori diretti o nella vendita di un fondo (non abitativo) locato.
Nel caso della prelazione della soprintendenza il funzionamento è però diverso. In tutti gli altri casi basta notificare per tempo al prelazionario (colui che ha il diritto di prelazione) la vendita, in modo che possa far valere il suo diritto. Questo di solito viene fatto con una semplice raccomandata con un preavviso di almento 30 giorni rispetto all’atto di vendita definitivo.
Per la soprintendenza la notifica deve avvenire a seguito dell’atto di vendita e l’ente avrà 60 giorni di tempo per far valere questo diritto, questo determina una modalità di vendere e comprare gli immobili vincolati del tutto particolare.
Atto di vendita di un immobile vincolato dalla soprintenza
A causa di questo funzionamento peculiare vengono stipulati due atti di fronte al notaio quando si compra o si vene un immobile vincolato:
- Primo atto: il vero e proprio atto di vendita, che non prevede però il trasferimento del denaro e del possesso dell’immobile. Tutto ciò avverrà una volta trascorsi i 60 giorni di tempo.
- Secondo Atto: Attesta che la soprintendenza non ha fatto valere la prelazione e decreta il trasferimento del denaro e del possesso dell’immobile (la consegna delle chiavi). Può essere fatto solo dopo 60 giorni dal primo.
Sgravio IMU
Gli immobili vincolati godono però di un vantaggio: Lo sgravio dell’IMU al 50%.
A favore di questi l’articolo 1, comma 747, L. 160/2019 stabilisce che la base imponibile è
ridotta del 50 per cento. Tale previsione attribuisce tale beneficio esclusivamente a favore dei
“fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo
22 gennaio 2004, n. 42”.
Come capire se un immobile e vincolato dalla soprintendenza
Il proprietario dell’immobile potrebbe avere documenti attestanti il vincolo, oppure puoi controllare su vari siti online dove trovare la lista degli immobili vincolati per comune.
Il più affidabile secondo me è Vincoli in rete.
La prova del nove però la avrai con una visura ipotecaria dove, se l’immobile è vincolato, apparirà la trascrizione del vincolo.
