Hai un appartamento in affitto. Il tuo inquilino non paga da tre mesi. Hai mandato lettere, hai chiamato. Niente.
Vai da un avvocato. Ti dice: è normale, ci vuole tempo.
Quanto tempo?
Almeno un anno. Forse due.
Nel frattempo continui a pagare le spese condominiali. Il mutuo, se ce l’hai. L’IMU. E quell’inquilino sta lì. Nella tua casa. Non paga e non se ne va.
Questo non è un caso limite. È la norma, in Italia.
Nel solo 2024, in questo paese, sono stati emessi oltre 40.000 provvedimenti di sfratto. E le richieste di esecuzione — cioè i casi in cui il proprietario ha già vinto in tribunale ma l’inquilino non se ne è andato — erano 81.000. Ottantunomila.
Ma il 30 aprile 2026, il governo ha approvato un disegno di legge che promette di cambiare tutto. Sfratto in 15 giorni.
È vero? Funzionerà? E soprattutto: è già in vigore?
In questo video ti spiego tutto, con i dati reali e senza hype.
Sono Jacopo Tartaglia, fondatore di Valente Italian Properties. Spiego il mercato immobiliare italiano in parole semplici: leggi, mercato, investimenti, affitti.
Oggi parliamo di un tema che tocca direttamente chi affitta casa in Italia: le nuove norme sugli sfratti, cosa prevede il DDL approvato il 30 aprile 2026 e — attenzione — se e quando entra davvero in vigore.
IL SISTEMA CHE NON FUNZIONA: I NUMERI
Prima di parlare di ciò che cambia, capiamo perché cambiare era necessario. E lo facciamo con i dati, non con le opinioni.
Grafico 1 — Provvedimenti sfratto, richieste esecuzione e sfratti eseguiti in Italia (2019–2024). Fonte: Ministero dell’Interno / ISTAT 2024
Guarda questo grafico. Dal 2019 al 2024, ogni anno vengono emessi tra i 38.000 e i 54.000 provvedimenti di sfratto. Il dato 2024 è 40.158 provvedimenti, in crescita del 2% rispetto all’anno prima.
Ma il numero che dovrebbe farti spalancare gli occhi è un altro: le richieste di esecuzione. Nel 2024 erano 81.054. Queste sono le situazioni in cui il giudice ha già dato ragione al proprietario, ma l’inquilino non lascia. Il proprietario deve fare una seconda richiesta — questa volta per l’esecuzione forzata con la forza pubblica.
| ⚡ Tradotto: vinci in tribunale, ma devi aspettare mesi perché qualcuno venga a cambiare la serratura. Nel frattempo quella casa è ancora occupata. |
Di questi 81.000 casi, quanti si risolvono davvero in un anno?
Solo 21.000 circa. Meno di uno su quattro.
Gli altri restano nell’imbuto. Aspettano. Mesi. A volte anni.
Chi sono questi inquilini morosi?
Grafico 2 — Cause degli sfratti in Italia (sinistra) e confronto tempi procedura prima/dopo DDL stima (destra). Fonte: Ministero Interno 2024 / elaborazione su bozza DDL Nordio 30/04/2026
Il 75-80% degli sfratti è dovuto alla morosità: l’inquilino non paga l’affitto. Il restante 15-20% è per finita locazione — contratto scaduto ma l’inquilino non se ne va.
La maggior parte delle morosità — circa il 63% — riguarda canoni bassi, fino a 500 euro al mese. Non sono imprenditori che ci fanno i furbi. Spesso sono famiglie che hanno perso il lavoro. L’Unione Inquilini ricorda che oltre un milione di famiglie in povertà assoluta vive in affitto in Italia.
Questo non cambia il fatto che tu, come proprietario, hai diritto a rientrare nel tuo immobile. Ma è il contesto che spiega perché la legge attuale era costruita per proteggere anche la parte più debole. Il problema è che l’ha fatto in modo così rigido da bloccare tutto il sistema.
Quanto dura davvero uno sfratto, oggi?
| Fase della procedura | Tempi medi OGGI | Stima con DDL |
|---|---|---|
| Notifica e formalismi | 2 mesi | ~6 giorni |
| Attesa udienza / decreto di rilascio | 6–10 mesi | 15 giorni |
| Termine di grazia per inquilino moroso | 60–120 giorni | 45–60 giorni |
| Esecuzione forzata con forza pubblica | 4–8 mesi | 1–3 mesi (stima) |
| TOTALE STIMATO | 12–24 mesi | 3–6 mesi (stima) |
Fonte: elaborazione su bozza DDL Nordio 30/04/2026 e dati Ministero della Giustizia. I tempi con DDL sono stime — la norma non è ancora in vigore.
Capito il problema? 12-24 mesi per rientrare in casa tua. Nel frattempo paghi le spese, l’IMU, e nella maggior parte dei casi l’inquilino smette di pagare anche le utenze, lasciandoti bollette arretrate.
| 📈 Questa situazione ha spinto migliaia di proprietari a non affittare, o a spostarsi sugli affitti brevi (Airbnb). Meno case sul mercato degli affitti a lungo termine = canoni più alti per chi cerca casa. È un circolo vizioso. |
Grafico 3 — Indice canoni di locazione e offerta affitti long-term in Italia 2019–2025 (base 2019=100). Fonte: Banca d’Italia / Idealista / ISTAT 2025
Guarda questo grafico: dal 2019 al 2025, i canoni di locazione in Italia sono cresciuti del 33% in termini di indice. Nello stesso periodo, l’offerta di affitti a lungo termine è scesa di circa il 17% (stima su dati Banca d’Italia e Idealista).
Più domanda, meno offerta, prezzi su. E una delle cause strutturali di questa riduzione è proprio la paura dei proprietari di non riuscire a recuperare il proprio immobile.
IL DDL DEL 30 APRILE 2026: COSA PREVEDE
Veniamo al dunque. Il 30 aprile 2026, il Consiglio dei Ministri ha approvato un disegno di legge con dichiarazione d’urgenza sul rilascio degli immobili. Lo ha proposto il Ministro della Giustizia Carlo Nordio, ed è questo il provvedimento di cui parliamo.
Le quattro novità principali del DDL
1. L’ingiunzione di rilascio per finita locazione
Questa è la novità più rilevante. Il DDL introduce un nuovo istituto procedurale: l’ingiunzione di rilascio. Funziona così:
Puoi richiedere l’ingiunzione preventivamente, già prima che il contratto scada. Il giudice emette il provvedimento, che arriva all’inquilino entro 15 giorni dalla richiesta.
Una volta ricevuta l’ingiunzione, l’inquilino ha tra i 30 e i 60 giorni per liberare l’immobile. Il giudice può modulare il termine in base alla situazione specifica.
Se l’inquilino non rispetta i termini, scatta una penale economica: 1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo. Quindi se pagava 800 euro al mese, ogni giorno di ritardo ti vale 8 euro in più. Dopo 30 giorni sono circa 240 euro aggiuntivi.
| 💡 Attenzione: l’inquilino può opporsi, ma solo presentando “cause di eccezione fondate”. Non basta dire “non ho trovato un altro appartamento”. Deve dimostrare un motivo giuridicamente valido. |
2. Morosità: meno possibilità di sanare il debito
Il sistema attuale prevede che un inquilino moroso possa “sanare” il debito — cioè pagare tutto quello che deve — e fermare la procedura di sfratto. Questo si chiama sanatoria della morosità.
Il DDL riduce questo meccanismo da 3 a 2 possibilità di sanatoria nell’arco di 4 anni. Se hai già saltato l’affitto e l’hai sanato due volte, alla terza lo sfratto va avanti senza possibilità di fermarsi.
Cambia anche il termine di grazia: il giudice può concedere al massimo 45 giorni per pagare (oggi erano 90). Nei casi più gravi con difficoltà comprovate, fino a 60 giorni (prima erano 120).
3. Notifiche e inquilini irreperibili
Un meccanismo usato per allungare i tempi: l’inquilino si rendeva irreperibile. Non si faceva trovare per la notifica dello sfratto, e la procedura si bloccava.
Il DDL chiude questa porta: lo sfratto potrà procedere anche in assenza dell’inquilino. Resta il suo diritto di dimostrare di non aver ricevuto la notifica, ma non può più bloccare tutto semplicemente sparendo.
4. La penale dell’1% — il deterrente economico
Questa misura vale per tutti e tre i casi: contratto scaduto, morosità e occupazione abusiva. Se l’inquilino non lascia l’appartamento entro il termine del giudice, ogni giorno di ritardo costa l’1% del canone mensile.
Su una casa con canone di 1.000 euro al mese: 10 euro al giorno di penale. Dopo 30 giorni sono 300 euro in più. Non è astronomica, ma è un deterrente concreto. Se il contratto non esiste (occupazione abusiva), si calcola sul valore di mercato dell’immobile.
PERCHÉ SEMPLIFICA IL MERCATO DEGLI AFFITTI
Le quattro novità del DDL non sono semplicemente una tutela per i proprietari. Se funzionano, hanno un effetto a catena su tutto il mercato degli affitti. Vediamo perché, con tre prospettive diverse.
Per i proprietari: più sicurezza, più offerta
Il Censis stima che in Italia ci siano oltre 5 milioni di immobili sfitti o “dormienti”. Una parte di questi proprietari non affitta perché ha paura: paura di non riuscire a recuperare l’immobile in caso di problemi.
Se la procedura di sfratto diventa più rapida e certa, una parte di questi proprietari potrebbe decidere di rimettere l’immobile sul mercato. Anche solo il recupero di una piccola percentuale di quei 5 milioni significherebbe decine di migliaia di appartamenti in più disponibili. È esattamente il meccanismo che il governo dichiara di voler innescare.
Per gli inquilini corretti: più offerta, canoni più stabili
Chi paga regolarmente l’affitto — la stragrande maggioranza degli inquilini — non ha niente da temere da questa legge. Anzi, potrebbe beneficiarne indirettamente.
Se più proprietari immettono case sul mercato degli affitti a lungo termine, l’offerta aumenta. E quando l’offerta aumenta, la crescita dei canoni rallenta. Oggi i canoni crescono del 7-8% all’anno nelle grandi città. Questo peso lo pagano gli inquilini onesti, non i morosi.
Per i tribunali: meno arretrato, giustizia più veloce
Ogni anno arrivano sui tavoli dei giudici civili italiani oltre 80.000 richieste di sfratto. Si tratta di un lavoro enorme, che assorbe risorse e rallenta tutto il sistema della giustizia civile.
Il DDL introduce procedure più snelle — decreto in 15 giorni invece di udienza in 8 mesi — che potrebbero ridurre significativamente il numero di fascicoli aperti. Meno cause che si trascinano per anni significa giudici più liberi di occuparsi di altri dossier. È un vantaggio sistemico, non solo per i proprietari.
L’ITER PARLAMENTARE: QUANDO ENTRA IN VIGORE?
Questa è la domanda che più importa a chi affitta casa oggi. Il DDL è stato approvato con dichiarazione di urgenza. Questo significa che il Parlamento è obbligato a calendarizzarlo prioritariamente. Ma non significa che salti il voto.
Grafico 4 — Iter parlamentare DDL Sfratti: fasi e tempi stimati. Fonte: elaborazione su comunicato Palazzo Chigi 30/04/2026
Come vedi nel grafico, il percorso è ancora lungo. Ecco le fasi che mancano:
- Commissioni Giustizia Camera e Senato — Il testo viene esaminato e possono essere proposti emendamenti. Questa fase può cambiare anche radicalmente il contenuto.
- Voto Camera — Il primo ramo del Parlamento vota il testo.
- Voto Senato — Il secondo ramo approva o rinvia con modifiche. Se modifica, torna alla Camera.
- Pubblicazione in Gazzetta Ufficiale — Solo a questo punto la legge entra in vigore.
Stima realistica? Non prima del 2027, salvo accelerazioni straordinarie. E con la possibilità concreta che alcune norme vengano modificate o ammorbidite durante il percorso parlamentare.
| ⚠️ I titoli dei giornali dicono “sfratto in 15 giorni approvato”. Ma approvato in Consiglio dei Ministri non vuol dire legge. La differenza è sostanziale. Confonderle può portarti a fare scelte sbagliate. |
COSA FARE ADESSO: GUIDA PER PROFILO
Il DDL non è ancora in vigore. Ma questo non significa che tu non possa muoverti. Anzi: il momento giusto per prepararsi è prima, non dopo.
🏠 Se sei un proprietario con un inquilino moroso oggi
La legge attuale si applica ancora. E anche con le procedure esistenti, prima ti muovi, prima finisce.
- Step 1: Manda subito una diffida formale tramite raccomandata o PEC. Stabilisci formalmente la morosità e dai all’inquilino un termine per pagare.
- Step 2: Dopo il mancato pagamento, il tuo avvocato deposita il ricorso per convalida di sfratto per morosità. Il tribunale fissa l’udienza.
- Step 3: All’udienza, se l’inquilino non si presenta o non paga, il giudice convalida lo sfratto. Hai il titolo esecutivo.
- Step 4: Richiedi all’ufficiale giudiziario di fissare la data per l’esecuzione forzata.
Con i tempi attuali: 8-14 mesi. Con il DDL in vigore: si stima la metà. Ogni mese di ritardo nell’avviare la procedura è un mese in più di attesa.
📋 Se stai per firmare un nuovo contratto d’affitto
Questo è il momento in cui si gioca la partita. Un buon contratto riduce il rischio a monte.
- Ultime tre buste paga o dichiarazione dei redditi dell’inquilino
- Estratto conto bancario degli ultimi 3 mesi
- Verifica sulla Banca Dati Morosi Immobiliari (BDMI) — raccoglie segnalazioni di inquilini con precedenti di morosità
- Fideiussione bancaria o assicurativa equivalente a 3-6 mesi di canone
Una fideiussione da 3 mesi su un canone di 800 euro ti copre 2.400 euro in caso di inadempienza. Non è tutto, ma è una rete di sicurezza reale.
💰 Se stai valutando se investire in immobili da affittare
I canoni crescono. Dal 2019 a oggi sono saliti del 33% in media nelle grandi città. Se compri un bilocale a Milano a 350.000 euro e lo affitti a 1.500 euro/mese, il rendimento lordo è circa il 5,1%.
Il rischio morosità si gestisce: selezione accurata dell’inquilino, assicurazione sul canone (esistono polizze che coprono fino a 12 mesi di canone non pagato), fideiussione.
Il DDL, se approvato, renderebbe il mercato più liquido. Potenzialmente più investitori rientrerebbero sul mercato long-term, aumentando l’offerta e stabilizzando i canoni. Ma è un processo che richiede anni, non settimane.
⚖️ Le critiche al DDL: perché esistono
Il DDL ha ricevuto critiche forti da associazioni per il diritto all’abitare e dall’opposizione. Vale la pena capirle.
Il punto di frizione principale: velocizzare gli sfratti senza creare contestualmente più case popolari o fondi per chi non può pagare l’affitto significa semplicemente spostare il problema. Chi viene sfrattato velocemente va dove?
L’Unione Inquilini ricorda che oltre 1 milione di famiglie in povertà assoluta vive in affitto in Italia, e che la morosità è spesso “incolpevole” — perdita di lavoro, malattia, separazione. Sono persone che non pagano perché non ce la fanno, non perché non vogliano.
La mia opinione
Devo dirtela chiara, perché su questo ho un punto di vista preciso.
Sì, ci devono essere tutele per chi è effettivamente in difficoltà. Chi ha perso il lavoro, chi è malato, chi si è separato e si ritrova a non arrivare a fine mese: queste persone meritano una risposta seria da parte della collettività.
Ma — e questo è un “ma” grosso — questo onere non può ricadere sul singolo proprietario. Non è giusto — e non è nemmeno sostenibile — che sia il privato cittadino a farsi carico di una situazione di disagio sociale che spetta allo Stato affrontare.
Deve essere lo Stato a prendersi carico di queste situazioni: con assistenti sociali che intervengono in anticipo, con case popolari dove spostare chi non può permettersi l’affitto di mercato, con fondi di emergenza abitativa che arrivano prima dello sfratto e non dopo.
In questo senso il DDL da solo non basta. Non è sbagliato velocizzare le procedure. È sbagliato farlo senza costruire contemporaneamente una rete di protezione pubblica per chi rimane senza casa. Sono due cose che devono andare insieme, non in alternativa.
Quello che facciamo in Valente Italian Properties è aiutarti a vendere, comprare/investire e gestire i tuoi immobili. Puoi contattarci a questo link
