In Italia ci sono 9,6 milioni di case vuote secondo un recente report dell’Agenzia delle Entrate.
Ma quanto costa una casa vuota ad un proprietario?
Quanto costa una casa vuota?
Per chi è questo articolo:
- Se hai immobili vuoti o poco utilizzati
- Se stai pensando di comprare una seconda casa senza pensare di affittarla
Alla fine vedremo anche cosa fare nel caso tu abbia un immobile vuoto che procuce costi.
Due categorie di costi
Ci sono due categorie di costi:
- Costi Espliciti
- Costi impliciti
Costi espliciti di una casa vuota
Ci sono dei costi per mantere una proprietà vuota. Facciamo un esempio pratico e proviamo a buttare giù qualche numero.
Prendiamo in considerazione una Casa con valore imponibile IMU di 200.000 € (se non sapete come si calcola il valore Imponibile IMU trovate sul mio canale video in cui ne parlo).
Potresti non avere tutti questi costi oppure gli importi potrebbero essere differenti per il tuo immobile specifico, quindi prendi queste voci come base e poi sostituisci gli importi di esempio con quelli reali che paghi.
La Tari secondo la cassazione si paga su anche su immobili vuoti, a meno che non siano inagibili. Alcuni comuni però prevedono esenzioni e sconti in caso di immobili non abitati, quindi verifica le condizioni nel tuo comune.
| Costi | Importi |
|---|---|
| Condominio | 1000 € |
| IMU | 2120 |
| TARI | 325 € |
| Bollette | 1000 € |
Ci potrebbero essere anche costi in più che non valgono per tutti, come ad esempio:
- Giardiniere
- Consorzi (di bonifica)
- Manutenzioni di strade private o vicinali
In questo caso devi adattare il tuo conto economico in modo che riporti la tua situazione specifica.
Costi impliciti
Ci sono però dei costi che a prima vista sono invisibili, ma che esistono (purtroppo) e dobbiamo tenere in considerazione.
Ipotizziamo che il nostro immobile abbia un valore di 300.000 €, dalla seguente tabella puoi vedere quanto ti costa un immobile vuoto per i costi impliciti.
| Costo Implicito | Importo |
|---|---|
| Manutenzione (1% del valore immobiliare) | 3.000 € |
| Costo del capitale | 12.000 € |
Manutenzione
Anche se non devi fare niente, anche se l’immobile è vuoto, ci sarà un momento nel futuro in cui dovrai fare una riparazione. Questo costo deve essere riferito a tutti gli anni di utilizzo e non solo al momento in cui verrà effettuata la manutenzione.
Inoltre, se non fai manutenzione costante, l’immobile perde valore. Questa perdita di valore va considerata come un vero e proprio costo.
Costo del capitale utilizzato
Il capitale bloccato nell’immobile ha un costo.
Se hai un mutuo il costo del capitale è il tasso di interesse, mi sento però di sconsigliare caldamente di contrarre un mutuo per un immobile che non viene utilizzato o affittato per produrre reddito.
Il caso più frequente è quello di un immobile vuoto ereditato, non più utilizzato da tempo o comprato come seconda casa.
In questi casi, spesso, non c’è un mutuo che grava sull’immobile, quindi non abbiamo costi?
Sbagliato! Il capitale bloccato ha un costo che è pari alla rendita che potrebbe produrre in un investimento a basso rischio.
Siamo d’accordo che oggi si possono ottenere rendite intorno al 4% senza rischi eccessivi? Per esempio in conti deposito o in obbligazioni (che sono molto più semplici da gestire e con meno costi rispetto ad un immobile).
Con un immobile vendibile sul mercato del valore ipotetico di 300.000 €, reinvestendo la liquidità, potresti facilmente ottenere una rendita di 12.000 € in questo momento.
Quanto costa un immobile vuoto?
In totale un immobile vuoto di 300.000 € costa 19.445 € ogni anno (nel nostro esempio).
Cosa fare se hai una casa vuota
Se hai una casa vuota ci sono due opzioni:
- Vendita
- Affitto
Tenerla vuota e senza utilizzo non è una strategia, anche se per venderla devi ridurre le tue aspettative economiche. Ogni anno che passa perdi decine di migliaia di €.
La maggior parte dei costi sono impliciti e, anche se non li vediamo, colpiscono pesantemente il nostro portafoglio.
Cosa fare con una seconda casa
Per le seconde case il discorso è diverso.
L’affitto classico non è percorribile perché la casa viene saltuariamente usata (per esempio per le vacanze).
Anche la Vendita potrebbe non essere contemplabile perché comunque si vuole mantenere la proprietà per utilizzarla per le vacanze o saltuariamente.
A questo punto rimangono solo due opzioni
- Affitto breve: da 1 a 30 giorni. E’ la formula più flessibile e consente di avere l’immobile prontamente disponibile.
- Affitto Transitorio: da 1 mese a 18 mesi. Meno flessibile degli affitti brevi, ma consente di programmare dei periodi in cui utilizzare l’immobile.
Se vuoi valutare qual è l’opzione migliore per il tuo immobile, se vendere o affittare, puoi contattarci alla chat su questa pagina oppure alla e-mail info@jacopotartaglia.it
Fonti
- Agenzia delle entrate
- La legge per tutti Immobile vuoto: si paga la Tari? (laleggepertutti.it)
