Roma sta vivendo un momento di grande fermento nel settore immobiliare. Solo nell’ultimo anno, i prezzi delle case sono aumentati del 3% e, secondo un rapporto di Reuters, la città ha attirato ben 1,7 miliardi di euro di investimenti professionali. Se a questi aggiungiamo gli 8 miliardi di euro di investimenti pubblici, diventa evidente che la Capitale è sotto i riflettori degli investitori internazionali.
Roma Pronta a Superare Milano?
Molti analisti ritengono che Roma sia sulla “rampa di lancio” per diventare la nuova capitale italiana del real estate, spodestando Milano dal primo posto. Ma la crescita attuale si basa su fondamenta solide o su aspettative eccessive?
Un’Analisi Approfondita del Mercato Immobiliare Romano
Mi chiamo Jacopo e in questo articolo analizzeremo nel dettaglio il mercato immobiliare di Roma. Alla fine, condividerò con voi la mia visione del futuro e vi darò consigli su come prepararvi a questo scenario.
Perché Parliamo di Roma?
Sono appassionato di analisi del mercato immobiliare e, dopo aver realizzato video su Milano e il mercato nazionale, ho deciso di concentrarmi su Roma. Da quest’anno, Valente Italian Properties offre tutti i suoi servizi anche nella Capitale.
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Prezzi degli Immobili a Roma: Opportunità per gli Investitori?
Roma ha attirato l’attenzione degli investitori di alto standing grazie ai suoi prezzi ancora competitivi. Mentre a Milano i prezzi sono aumentati del 27% in media e del 52% nelle zone centrali negli ultimi 10 anni (PWC), a Roma i prezzi sono scesi del 14% (Nomisma).
Ma come può questo essere positivo per la città?
🔹 La logica degli investitori è controintuitiva: come afferma Warren Buffet, “La migliore occasione per investire il capitale è quando le cose stanno scendendo.”
Roma rappresenta quindi un’opportunità unica per gli investitori grazie ai suoi prezzi bassi rispetto alle principali capitali europee.
Andamento dei Prezzi nelle Diverse Zone di Roma
Se analizziamo i dati di Euromq, vediamo che l’aumento del 3% è una media, ma non tutte le zone si muovono allo stesso modo. Gli investimenti infrastrutturali e le tendenze locali influenzano il mercato in modo eterogeneo.
Eur: Crescita stabile negli ultimi anni grazie alla presenza di uffici, servizi e alla vicinanza a importanti arterie di trasporto.
Monteverde: Dopo un 2023 esplosivo, la zona ha subito un leggero ritracciamento, ma rimane tra le più richieste grazie alla qualità della vita e alla vicinanza con il centro storico.
Casalotti: Ha registrato una delle crescite più elevate con un +6,1% nel 2023, grazie alla crescente domanda di soluzioni abitative più accessibili rispetto al centro.
Ottavia: Ha subito cali significativi ma si è stabilizzata, con prospettive di ripresa legate a nuovi progetti infrastrutturali in zona.
Castelverde: Dopo anni di trend negativo, ha registrato una ripresa nel 2023 grazie all’interesse crescente per aree più periferiche con prezzi accessibili.
Colli Aniene: Ha vissuto un vero e proprio boom negli ultimi anni, complice la presenza di numerosi servizi e collegamenti efficienti con il centro.
Parioli: Da sempre quartiere esclusivo, continua ad attrarre investitori alla ricerca di immobili di pregio.
Prati: Forte richiesta grazie alla posizione strategica e alla vicinanza al Vaticano, con quotazioni sempre in crescita.
Trastevere: Zona vivace e turistica, con una domanda sempre alta sia per l’acquisto che per gli affitti a breve termine.
Testaccio: Quartiere in evoluzione, con una crescente domanda da parte di giovani professionisti e investitori.
Numero di Compravendite: Roma Vs. Milano
Roma è la città con il maggior volume di transazioni residenziali in Italia: oltre 34.000 compravendite nel 2024 (OMI), contro le 24.832 di Milano.
📉 Tuttavia, rispetto all’anno precedente, Roma ha subito un calo del 14,1%, superiore alla media nazionale. Ma nel 2024 si intravedono segnali di ripresa.
Il fatturato complessivo prodotto dal mercato immobiliare Romano è comunque inferiore a quello di Milano a causa dei prezzi molto più bassi.
Prezzi Medi al m²
Milano: 4.716 €/m²
Roma: 2.760 €/m² (media regionale: 2.290 €/m²)
Offerta di immobili
L’offerta di immobili è il numero di immobili proposti sul mercato.
Perché l’offerta di immobili, chiamata stock in gergo tecnico, è così importante?
La quantità di immobili (media ponderata) proposti in vendita sul web, ci indica la probabile direzione del mercato. Un aumento significativo degli immobili in vendita, offre più scelta ai potenziali acquirenti e quindi margini migliori di trattabilità del prezzo. Una diminuzione dello stock in vendita, viceversa, sarà indice di probabile aumento dei prezzi.
Questo è dovuto principalmente alla legge di domanda e offerta. Più c’è offerta più i prezzi scendono, con meno offerta tenderanno a salire.
Ma cosa succede a Roma?
Se iniziamo a unire i pezzi del puzzle che stiamo costruendo tutto torna.
I pezzi del puzzle si uniscono perché a Roma il numero di compravendite è elevato, gli investitori sono attirati dai prezzi bassi (rispetto ad altre capitali europee, lo so che per te che stai cercando casa sono prezzi stellari). Quindi lo stock di immobili in vendita diminuisce.
Cosa significa questo? Che i prezzi aumenteranno ancora? Ne parliamo fra poco ma sicuramente ci troviamo in un mercato “dei venditori”.
Quante agenzie ci sono a Roma?
Il numero di agenzie immobiliari ci interessa per varie ragioni. La prima è per un doppio controllo rispetto allo stock in vendita.
Il calo del numero di imobili in vendita potrebbe essere causato da un calo del numero di agenzie e non per forza da un calo dell’offerta.
In realtà nell’ultimo anno il numero di inserzionisti sui portali immobiliari principali (idealista e immobiliare.it) è aumentato da 5388 nel 2024 a 5691 nel 2025, un aumento del 5,6%.
Questo è in controtendenza rispetto allo stock immobiliare, più agenzie dovrebbero portare più immobili sul mercato, in realtà non è così evidenziando un calo dell’offerta importante.
Inoltre più agenzie si dividono una fetta della torta più piccola (meno case), alcune di loro potrebbero andare in difficoltà e uscire dal mercato perché non riescono ad acquisire abbastanza immobili da vendere per sostenere l’attività.
Questa situazione è chiaramente un “mercato dei venditori” o “seller’s market“.
Mercato dei venditori o dei compratori
Mercato dei venditori (Seller’s Market)
🔑 Definizione:
Si verifica quando la domanda di case è maggiore dell’offerta. In questo scenario, i venditori hanno il vantaggio, possono chiedere prezzi più alti e le case si vendono velocemente.
✅ Segnali tipici:
- Più acquirenti competono per lo stesso immobile.
- Le case si vendono sopra il prezzo richiesto.
- I tempi di vendita sono brevi.
💡 Esempio:
Immagina che in un quartiere ci siano solo 5 case in vendita ma 20 acquirenti interessati. Gli acquirenti iniziano a fare offerte sempre più alte per battere la concorrenza. Il venditore può scegliere l’offerta migliore (spesso superiore al prezzo richiesto).
Mercato dei compratori (Buyer’s Market)
🔑 Definizione:
Si verifica quando l’offerta di case supera la domanda. I compratori hanno il vantaggio e possono negoziare prezzi più bassi o ottenere migliori condizioni.
✅ Segnali tipici:
- Le case restano sul mercato più a lungo.
- I venditori sono disposti a scendere di prezzo.
- Gli acquirenti possono chiedere sconti o condizioni favorevoli.
💡 Esempio:
In un altro quartiere ci sono 20 case in vendita ma solo 5 acquirenti. I venditori, pur di vendere, sono disposti a fare sconti o includere extra (es. arredamento, spese notarili pagate).
Ma quindi cosa ci aspetta sul mercato immobiliare di ROma in futuro?
Trend futuri
Piccolo Disclaimer: quello che leggerai fra poco non è un consiglio di investimento e non posso prevedere il futuro. Lo scopo è semplicemente quello di condividere la mia idea sul mercato immobiliare Romano. Anzi, sono curioso anche di sapere la tua opinione, scrivimela nei commenti e leggerò con piacere.
Prezzi in crescita (non so di quanto) tutti i fondamentali del mercato puntano in quella direzione:
- Scarsità di offerta di immobili
- Tassi di interesse in calo
- Eventi di portata mondiale (es giubileo)
- Interesse di investitori anche internazionali
- Forti investimenti pubblici
Un grande dubbio però rimane.
Tutto questo è solo dovuto ad un hype smisurato causato dal Giubileo 2025 e dal fenomeno affitti brevi oppure la crescita di Roma sarà stabile e duratura nel tempo?
Fonti:
