Se pensi che il 2024 sia stato un anno difficile per il mercato immobiliare italiano, aspetta di scoprire cosa ci riserva il 2025…
Ciao! Sono Jacopo Tartaglia e, come ogni anno, in questo periodo preparo un video in cui analizziamo l’andamento del mercato immobiliare degli ultimi mesi e facciamo delle previsioni per l’anno successivo. Parleremo anche di come possiamo affrontare il cambiamento del mercato e come operare nel contesto attuale.
Partiremo dai dati più recenti e cercheremo di capire cosa ci aspetta nel 2025, esplorando anche le strategie per difenderci dalla crisi immobiliare, che ormai è un tema familiare per tutti.
I dati che presenterò sono tratti da fonti autorevoli come la Banca d’Italia, l’Agenzia delle Entrate, l’ISTAT e l’Eurostat, quindi non sono informazioni inventate. Se non vi piacciono, prendetevela con loro!
Per un’analisi ancora più approfondita, ho utilizzato l’intelligenza artificiale, che, devo ammettere, è anche molto più esperta di me. Conosce tutte le normative italiane e ha accesso a una miriade di dati che io non riuscirei nemmeno a trovare su Google. Inoltre, ci saranno diversi grafici interessanti, e alla fine ti dirò cosa penso sia meglio fare nei prossimi 12 mesi.
Prima di cominciare, voglio ricordarti che con la mia azienda, Valente Italian Properties, ci occupiamo di vendite immobiliari, acquisizioni, investimenti e gestione di proprietà. Se possiamo essere utili non esitare a contattarci.
Contesto Economico Generale
Secondo l’ISTAT, la fiducia dei consumatori e quella delle imprese sono in calo. Quando la fiducia è bassa, le persone tendono a fare meno investimenti e a essere più conservative. È un meccanismo che conosci bene: quando hai prospettive di crescita, potresti decidere di acquistare una casa o un’auto nuova. Se le prospettive sono scarse, tendi a risparmiare. L’indice di fiducia dei consumatori misura proprio questo: maggiore è la fiducia, più alto sarà il livello di spesa e gli investimenti.
D’altro canto, l’occupazione sta lentamente crescendo, circa dell’1% rispetto al 2023. Inoltre, ci stiamo lasciando alle spalle un periodo di forte inflazione, aumento delle tasse e dei tassi d’interesse, oltre agli effetti della pandemia globale. Un periodo davvero turbolento.
Ma iniziamo a parlare dei prezzi degli immobili, la cosa che interessa a tutti.
I prezzi salgono o scendono?
Nel 2023, i prezzi degli immobili sono cresciuti di poco più dell’1%. Ma c’è qualcosa che mi ha colpito guardando i grafici. Se osserviamo i dati, notiamo che i prezzi stanno salendo mentre le compravendite sono in calo. Questo scenario ricorda molto quello del 2007-2008, quando scoppiò la bolla immobiliare. Se i prezzi salgono e le compravendite calano, non è mai un segnale positivo.
Nel 2024, i prezzi iniziali erano in crescita dell’1,7% rispetto al 2023, ma le compravendite erano scese di oltre il 7%. La situazione è potenzialmente pericolosa, ma c’è un dato interessante: in Europa i prezzi sono già calati e stanno lentamente risalendo.
Ci sarà una crisi? Vediamo cosa ne pensano gli operatori del settore
Cosa dicono gli agenti immobiliari sul mercato immobiliare
Ogni anno la Banca d’Italia intervista agenti immobiliari per conoscere il loro umore e la percezione del mercato. Il 67% degli agenti ha segnalato un mercato stabile, con prezzi che né calano né aumentano, il che si allinea abbastanza bene con l’1,1% di crescita che stiamo osservando. Gli sconti medi sono stabili (8,5%), e il tempo medio per vendere una proprietà è di 5,7 mesi. Inoltre, la disponibilità di mutui è migliorata.
In generale, le aspettative degli agenti per il prossimo trimestre e per i prossimi due anni sono meno negative rispetto al 2023. Tuttavia, oltre la metà degli agenti ha segnalato che la cessazione di un incarico di vendita è dovuta al fatto che i proprietari considerano troppo basse le offerte ricevute, oppure gli acquirenti trovano troppo alte le richieste. Questo scenario è una delle principali cause delle crisi immobiliari: i proprietari non abbassano i prezzi e gli acquirenti non sono disposti a fare offerte più alte. Di conseguenza, le case non si vendono e le compravendite calano.
Il Numero di Compravendite: Un Indicatore Cruciale
Nel 2023 le compravendite sono calate del 9,7%, fermandosi a 709.591. A inizio 2024, la flessione è stata ancora più forte, con un calo del 7,3%. Le vendite non sono diminuite in modo uniforme in tutta Italia: mentre le grandi città del centro e del nord hanno visto un calo significativo, il sud e le isole sono rimasti più stabili.
Ad esempio, Genova e Roma hanno visto un incremento degli scambi superiore al 3%, mentre Milano e Firenze hanno registrato un calo di oltre il 7%.
Le compravendite di abitazioni molto piccole (inferiori ai 50 mq) o molto grandi (superiori ai 115 mq) sono aumentate.
Per capire cosa succederà in futuro dobbiamo però avere ancora un alcune informazioni:
- Le persone vogliono comprare immobili ? Più o meno rispetto al passato?
- Il numero di immobili in vendita (offerta) sta aumentando o diminuendo?
La Legge di Domanda e Offerta nel Mercato Immobiliare
Secondo Idealista, nel 2024 lo stock di immobili in vendita è in calo del 4% rispetto all’anno precedente, mentre la domanda sta aumentando, anche grazie alla riduzione dei tassi d’interesse. Nel 2024, oltre il 61% degli acquisti immobiliari è stato effettuato tramite mutuo, rispetto al 41,8% del 2023. Se l’offerta cala e la domanda aumenta, i prezzi potrebbero salire.
Prima di raccontarti cosa ho fatto e cosa penso di fare per affrontare il futuro del mercato immobiliare c’è un ultimo punto che dobbiamo considerare.
Affordability index
si tratta di un indice che tenendo in considerazione molti fattori ( i principali sono inflazione, redditi, tassi di interesse) per calcolare quanto sia facile (o meno) per le persone comprare una casa)
Dinamiche dell’Indice di Affordability
Nel 2023, l’indice di affordability è sceso all’11,6%, quasi 2 punti percentuali in meno rispetto al 2022, principalmente a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, le condizioni di accesso all’acquisto di abitazioni rimangono favorevoli rispetto ai livelli storici.
L’indice di affordability ha mostrato segni di miglioramento nei primi tre mesi del 2024, grazie alla riduzione dei prezzi relativi delle case e dei tassi sui mutui. Questo suggerisce una possibile fine del deterioramento delle condizioni di accesso all’acquisto di abitazioni.
Ho parlato più approfonditamente di come viene calcolato l’indice di affordability in questo video.
Come Affrontare il Mercato Immobiliare nel 2025
Ci sono tre macrotrend su cui basare le nostre decisioni:
- Tassi di interesse in discesa
- Aumento dei canoni di locazione rispetto al valore degli immobili
- Bilancia domanda/offerta positiva
Personalmente, nel 2024 ho acquistato una casa e vi ho raccontato anche come sta andando. Penso di aver fatto un buon affare, perché i prezzi sono relativamente bassi (in valori reali) e i canoni di locazione sono in aumento. Ho affittato una parte del mio immobile a un buon canone concordato e ora sto pensando di ristrutturare la parte superiore per sfruttarla con affitti brevi.
Non è che ho atteso decenni per trovare il perfetto momento, forse è stata solo fortuna?
Se osserviamo i trend che abbiamo analizzato in questo video, i tassi di interesse in calo, l’Affordability Index in aumento, l’offerta in diminuzione e il ritorno dell’interesse degli acquirenti, potrebbe essere il momento giusto per acquistare o rimanere nel mercato immobiliare, magari mettendo a reddito in modo strategico i propri immobili.
Ho anche avuto l’opportunità di confrontarmi su questi temi con gli esperti di UBS, durante un podcast registrato con Will Media. Gli esperti di UBS confermano che, secondo i loro dati globali, potremmo essere all’inizio di un nuovo ciclo positivo per gli asset immobiliari.
Sources:
RESIDENZIALE – STATISTICHE SECONDO TRIMESTRE 2024
Tassi mutui 2023: andamento BCE, Euribor e IRS – MutuiSupermarket
Rapporto Immobiliare 2024 – settore residenziale
Forte calo dell’offerta abitativa in Italia: -7% nel III trim 2024,-4% in un anno — idealista/news
