Affitti brevi e superbonus, ecco dove aumenteranno le tasse dal prossimo anno.
Oggi parleremo della nuova manovra di bilancio per il 2024 e di come influenzerà il settore immobiliare e dell’edilizia.
Ad oggi la legge deve essere confermata in parlamento, quindi ancora niente è definitivo. Questo articolo verrà aggiornato secondo i futuri sviluppi, ma ti invito a iscriverti anche al canale YouTube e a seguirmi sugli altri social. Ogni martedì, ad esempio, facciamo una sessione di domande e risposte su argomenti legati all’immobiliare sul mio profilo IG.
Aumento della Cedolare Secca sugli Affitti Brevi
La cedolare secca aumenta di 5 punti percentuali per chi fa affitti brevi.
La cedolare secca è la tassa sui redditi da locazione di immobili residenziali e fino a oggi era, anche sugli affitti brevi, al 21%.
Passerà Dal 21 al 26% se si hanno 2 o più appartamenti destinati agli affitti brevi che vengono gestiti dal proprietario persona fisica e senza partita IVA.
17 milioni di euro di gettito (tasse) in più che usciranno dalle tasche dei privati.
Perché aumenta la cedolare secca?
Contestualizzando i numeri, nel bilancio dello stato, questi milioni contano poco e non cambiano la situazione. Sembra una manovra fatta per solo fine di propaganda (a mio avviso) e vedremo più avanti come difenderci da questo aumento.
Sicuramente Federalberghi, che ha ormai dichiarato guerra agli affitti turistici, sta festeggiando questa decisione anche se, secondo il sole 24 ore le case con questa destinazione sono 640 mila solo l’1,5% del patrimonio residenziale italiano.
Anche il motivo dichiarato di spingere i proprietari a mettere a disposizione le case a lungo termine per risolvere la crisi abitativa non sarà raggiunto. Molti analisti sostengono che questa manovra non farà altro che aumentare il sommerso (affitti turistici in nero). Infatti non si risolve il problema alla base della crisi abitativa: la mancanza di tutele per che affitta a lungo termine in caso di insolvenza dell’inquilino.
Le implicazioni per proprietari di immobili e investitori saranno un aumento delle uscite e riduzione del margine sugli affitti brevi.
Attenzione: questo provvedimento riguarda solo i privati e non chi fa attività imprenditoriale (con partita IVA).
Esempi pratici e consigli. Come difendersi?
Chi ha un solo appartamento affittato con questo metodo può dormire sogni tranquilli, non cambierà nulla. Chi ne ha più di uno o ha in programma di investire e avere più appartamenti con questa destinazione, può applicare alcune strategie per aggirare (in maniera legale) questi aumenti:
- Affittare ad aziende del settore che (come Valente Italian Properties) si occupa della gestione di immobili e affitti brevi. Fino a quest anno l’Agenzia delle Entrate riteneva che non si potesse applicare la cedolare secca affittando ad una azienda. Alcune sentenze recenti della corte di giustizia tributaria hanno ribaltato la situazione, giudicando ingiusto che un privato che affitta ad aziende, sempre ad uso abitativo, non possa accedere al regime della cedolare secca. In questo caso si applicherebbe l’aliquota standard al 21%.
- Utilizzare una partita iva. C’è la possibilità di avere una tassazione agevolata con regime forfettario al 5% fino a ricavi di 85mila €. Per volumi maggiori da valutare l’apertura di una SRL, dove si portano in deduzione tutti i costi è la tassazione è al 30% sull’utile e non dei ricavi lordi come avviene con la cedolare secca. Il consiglio è quindi di non avere paura a fare il passo “partita IVA”, ci sono varie soluzioni che si adattano a diversi tipi di esigenze: dal piccolo proprietario con 1-2 immobili fino a patrimoni più importanti.
Nell’ambito degli affitti brevi la cedolare secca non è sicuramente il regime più vantaggioso, dato che non consente la deduzione di costi che per la tipologia di locazione sono abbastanza elevati (pulizia, biancheria, utenze).
Inserimento del Cin: Codice Identificativo Nazionale
Si prevede l’inserimento di un codice gestito a livello nazionale per ogni alloggio adibito ad affitti brevi. Lo scopo è quello di esercitare un maggior controllo centrale su questo settore.
Niente di nuovo, in realtà. Vari codici sono già richiesti a livello locale per affittare ai turisti, ma centralizzare potrebbe essere un buon punto di partenza per controllare meglio e ridurre il nero.
Calcolo Plusvalenze su Immobili Ristrutturati con Bonus Edilizi
il 3% degli immobili in Italia sono stati ristrutturati con il famoso superbonus, il quale sta mettendo in difficoltà seria il bilancio dello stato. per questo sono in esame le seguenti contromisure.
Indeducibilità dei costi dei lavori ai fini del calcolo della plusvalenza
Se un immobile viene acquistato e rivenduto entro 5 anni generando un profitto è da sempre prevista la tassazione al 26% della plusvalenza generata, una volta dedotti tutti i costi sostenuti. Il DDL andrebbe a modificare la situazione per gli immobili ristrutturati con sconto in fattura prevedendo:
- Applicazione della tassazione sulla plusvalenza fino a 10 anni dopo la chiusura dei lavori
- l’indeducibilità completa del costo dei lavori nel caso si sia usufruito dello sconto in fattura e la rivendita avvenga entro 5 anni
- Deducibilità, ma solo al 50%, del costo dei lavori in caso di rivendita nei secondi 5 anni
Questa misura non si applica se:
- L’immobile è prima casa
- Deriva da una successione
- Non si è usufruito di cessione del credito o sconto in fattura
Questo intervento peserebbe in maniera enorme sulle tasche del singolo proprietario che si trovi in questa situazione, dati gli importi gonfiati dei lavori eseguiti con superbonus (e qui non mi esprimo).
Cosa fare se hai ristrutturato con superbonus?
Nel caso ti trovi a dover applicare la plusvalenza, qualora la legge passasse, l’unico modo è attendere che trascorra il tempo previsto.
Controlli serrati dell’agenzia delle Entrate
Sono stati disposti controlli specifici per gli aggiornamenti catastali.
Ogni volta che un immobile viene ristrutturato aumenta di valore, determinando un aumento anche del classamento catastale, una delle basi di calcolo per la rendita catastale e, in definitiva, le tasse sulle proprietà immobiliari.
L’ADE controllerà che l’aggiornamento sia avvenuto correttamente, in caso contrario verrà inviato un invito al ravvedimento operoso.
Con il “ravvedimento” (art. 13 del Dlgs n. 472 del 1997 – pdf) è possibile regolarizzare omessi o insufficienti versamenti e altre irregolarità fiscali, beneficiando della riduzione delle sanzioni.
