Vendere casa, i rischi: urbanistica e catasto

Vendere una casa è un passaggio estremamente importante, e dovrebbe essere trattato con molta attenzione. Spesso si pensa che l’unico a correre dei rischi sia chi compra e che una volta venduto ce ne possiamo completamente lavare le mani.

Non è così, anche vendere casa comporta dei rischi!

Come al solito non scrivo questo articolo per metterti paura, tutt’altro!

Voglio semplicemente consigliarti di affidarti ad una agenzia o ad un professionista valido. Questo fa tutta la differenza del mondo, scegli il consulente di cui ti fidi e seguilo.

Ho visto tante volte proprietari che, vendendo la loro casa, si sono trovati nei pasticci, per questo ho deciso di creare una “rubrica” sull’argomento.

Alla fine di ogni articolo sarai a conoscenza dei principali problemi che può riscontare un proprietario venditore.

Ti dico fin da adesso che ci sono 2 modi per ridurre al minimo il rischio:

  1. Conoscere approfonditamente tutti gli argomenti legali, urbanistici, catastali, tecnici, finanziari… E approcciarsi con il “fai da te”
  2. Affidarsi ad un professionista che fa tutto questo di lavoro. (Scelta consigliata).

Ovviamente, anche nel secondo caso, è sicuramente positivo avere una infarinatura generale sui vari argomenti!

Ma quindi quali sono i rischi nel vendere casa più ricorrenti?

Approfondiremo in una serie di articoli i rischi più ricorrenti, cominciamo!

Dancing House, o casa che balla, è il soprannome di un edificio molto particolare che sorge nel centro di Praga, nella Repubblica Ceca. Pur essendo strano, non è un abuso edilizio
Dancing House, o casa che balla, è il soprannome di un edificio molto particolare che sorge nel centro di Praga, nella Repubblica Ceca. Pur essendo strano, non è un abuso edilizio 🙂

Vendere casa: Rischi legati alla conformità urbanistica e catastale

Un immobile, per poterne trasferire la proprietà, deve essere conforme ai documenti e alle planimetrie che sono presenti in catasto.

Significa che lo stato di fatto dell’immobile deve essere esattamente uguale alla planimetria catastale e all’ultimo titolo urbanistico presentato al comune.

La non conformità non significa l’impossibilità di vendere. Nella maggior parte dei casi basterà avvalersi di un tecnico e presentare una cila, un docfa o una sanatoria (sono tutte pratiche che si adattano ai diversi casi).

Dichiarando in comune e al catasto le modifiche che sono state fatte l’immobile tornerà commerciabile.

in alcuni casi sarà invece necessario riportare l’immobile alla condizione presente in comune e al catasto, facendo quindi dei lavori sulla casa. Questo perché le modifiche che sono state effettuate non rispettano la normativa vigente.

Solo in alcuni casi estremi (abusi edilizi gravi), l’immobile non sarà in alcun modo commerciabile.

Come capire se il tuo immobile è conforme rispetto a catasto e urbanistica

la domanda è: come capire se il tuo immobile è conforme a quanto riportato al catasto e all'ufficio dell'urbanistica in comune?

Spesso, sopratutto in caso di eredità o di acquisti che vanno molto indietro nel tempo, non riusciamo nemmeno a reperire la documentazione relativa al nostro immobile tra le scartoffie di casa.

A volte non sappiamo se sono state fatte delle modifiche, perché potrebbero essere state eseguite prima che noi stessi diventassimo proprietari. Potremmo non sapere se la costruzione o le modifiche effettuate sono state autorizzate e dichiarate ai due enti (comune e catasto, appunto).

Come fare quindi per capire se la nostra casa è ok?

Per quanto riguarda il catasto dovremo ottenere la scheda catastale e, confrontando la planimetria con lo stato attuale dell’immobile, osservare eventuali differenze.

Sarà necessario anche controllare che sulla visura storica catastale siano presenti gli attuali proprietari che vogliono vendere l’immobile.

La conformità urbanistica si può verificare richiedendo in comune l’accesso agli atti relativo all’immobile in questione. La cosa più importante è controllare che l’ultimo titolo urbanistico presente sia uguale a quello che c’è nella realtà.

Naturalmente il consiglio è avvalerti di un professionista, in questo modo sarai sicuro di non sbagliare.

Per correggere eventuali difformità è invece necessario avvalersi della professionalità di un tecnico (geometra, architetto o ingegnere).

Cosa si rischia?

Se ci accorgiamo del problema in tempo (e qui sta il grande vantaggio di far seguire la vendita da un professionista!), essenzialmente niente.

Dobbiamo semplicemente “rimettere a posto” le cose, con una prtica urbanistica o con dei lavori sull’immobile. Dovremo farlo prima del rogito definitivo di compravendita.

I veri problemi sono se non ci accorgiamo in tempo della cosa.

L’acquirente rischia di non ottenere il finanziamento bancario

spese acquisto prima casa: il notaio
Per ottenere il mutuo bancario è indispensabile la conformità tra lo stato di fatto e le planimetrie presentate.

Le banche sono molto attente e controllano che l’immobile sia conforme prima di erogare il mutuo.

Se c’è una difformità e non ce ne accorgiamo in tempo, il perito della banca se ne accorgerà sicuramente e l’istituto di credito non erogherà il mutuo ipotecario.

Per il venditore, oltre ad aver perso la vendita, questo significa essere inadempiente da contratto. Non mi addentrerò nello specifico in questo aspetto legale, ma vi assicuro che non è una cosa piacevole.

La conformità serve solo se l’acquirente fa ricorso al finanziamento bancario? E’ una diceria non vera.

Tutti gli immobili devono essere conformi.

E’ anche vero che quando l’acquirente paga l’immobile con risorse proprie potrebbe accettare che l’immobile sia difforme curandosi lui stesso di “sanare” la situazione. Spesso viene utilizzato questo “escamotage” dichiarando insieme al venditore che l’immobile risulta conforme nel momento del rogito notarile.

L’acquirente avrebbe anche la facoltà di richiedere l’esecuzione forzata del contratto, obbligandoci anche a sanare situazioni che potrebbero costarci molto care. A volte situazioni che non possiamo o non vogliamo sanare (principalmente per motivi economici).

In casi ancora più estremi, dove l’acquirente non viene a conoscenza della difformità, il rischio è ancora più elevato e l’acquirente potrebbe richiedere l’annullamento dell’atto ed eventuali danni, sopratutto se tali difformità sono state nascoste in mala fede.

Per concludere…

Sicuramente adesso avrai le idee più chiare su questo tipo di rischio. Come dicevo all’inizio dell’articolo non voglio assolutamente spaventarti, ma ti consiglio vivamente di non fidarti del fai da te e di avvalerti di professionista per la tua vendita.

Ci sono molti rischi nel vendere casa, continua a leggere gli articoli per conoserli meglio e sapere come affrontarli.

Spero che questo articolo ti sia utile, puoi fare una domanda sul mondo immobiliare o effettuare una stima immobiliare online gratuitamente!

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Jacopo

Dal 2018 mi occupo di mercato immobiliare. Nel 2019 ho svolto operazioni immobiliare per poco meno di un milione di euro e negli anni ho lavorato con agenzie e aziende di settore, tra cui Facile Immobiliare e Facile Ristrutturare. Adesso aiuto le persone a realizzare i loro progetti di acquisto, vendita e investimento nel mercato immobiliare come consulente e con i contenuti settimanali sui miei siti e canale youtube. Nel tempo libero le mie passioni sono 3: Sport (in questo momento triathlon), studio e viaggi.

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