Ipoteca sulla casa: cos’è e cosa devi sapere

Stai comprando casa e ti hanno detto che c’è un’ipoteca. Devi preoccuparti? come devi muoverti?

Cosa significa accendere un’ipoteca sulla casa per avere un mutuo?

Ipoteca giudiziale, legale e di Equitalia… Vediamo di capire qualcosa in più su questi argomenti, come facciamo sempre, in maniera semplice e chiara.

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INDICE

1. Significato di ipoteca
2. I vari tipi di ipoteca su un immobile
   • Ipoteca Giudiziale
   • Ipoteca Legale
   • Ipoteca Volontaria
3. Ipoteca prima casa di Equitalia: come funziona?

Significato di ipoteca sulla casa

Wikipedia definisce così l’ipoteca:

“Un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente, beni immobili e in secondo piano i beni mobili registrati. Esso non comporta la perdita del possesso da parte del debitore del bene stesso che è oggetto della garanzia.”

Ovviamente la definizione non è per niente chiara a chi non abbia studiato giurisprudenza, vediamola in parole più semplici.

Quando chiedi un finanziamento in banca o hai debiti derivanti da altre situazioni, il creditore (la persona o ente a cui devi dei soldi) vuole avere una garanzia che tu onorerai quel debito.

La legge consente al creditore di iscrivere ipoteca su alcuni beni del debitore. L’ipoteca è un diritto che garantisce al creditore che, anche se il debitore non pagherà il dovuto, lui potrà vendere i suoi beni (del debitore) e rientrare del prestito che gli aveva precedentemente concesso.

In alcuni casi è necessaria l’autorizzazione del proprietario della casa per iscrivere ipoteca (è il caso delle ipoteche volontarie), in altri invece il creditore può procedere senza tale autorizzazione (ipoteche legali, giudiziali…)

Giudiziale, Legale o Volontaria: i vari tipi di ipoteca su un immobile

Come abbiamo anticipato nel precedente paragrafo, esistono 3 diversi tipi di ipoteca che hanno caratteristiche e origini diverse.

L’ipoteca su un immobile si classifica, infatti, in base alla sua origine.

Ipoteca Giudiziale

L’ipoteca giudiziale viene iscritta:

• A seguito di una sentenza che obbliga il debitore a pagare una certa somma, a risarcire un danno oppure altre obbligazioni.
• A causa di un decreto ingiuntivo (ovvero un procedimento legale per soddisfare un creditore che non è stato pagato).
• Separazione tra coniugi, accordi negoziali (Lodi arbitrali) e sentenze estere riconosciute in Italia.

Questo tipo di ipoteca può essere iscritta anche senza autorizzazione del proprietario (se il creditore ha uno dei titoli di cui sopra), è sufficiente notificarlo al debitore.

Approfondisci con questo articolo.

Ci sono dei costi da pagare per iscrivere l’ipoteca giudiziale e legale, che approfondiremo nel prossimo paragrafo.

Ipoteca Legale

Si tratta di un particolare tipo di ipoteca che può iscrivere:

1. Il venditore di un immobile sullo stesso immobile oggetto di vendita, a garanzia del pagamento e altre condizioni che l’acquirente deve soddisfare.
2. I soci, i coeredi nel caso di assegnazione di un immobili a garanzia dei conguagli.

In altre parole, questo tipo di ipoteca sulla casa, garantisce chi deve avere del denaro (venditore, soci, eredi…).

Nella pratica quotidiana questa ipoteca è andata in disuso per gli alti costi di iscrizione, ma anche perché gli acquirenti, di solito, pagano la totalità del prezzo contestualmente al rogito notarile.

Ecco i costi per iscrivere un’ipoteca legale o giudiziale:

• Imposta di Registro 0,50% (sia in caso di iscrizione che di cancellazione, aumentata all’1% se in atto c’è anche un riconoscimento di debito e al 3% se c’è un finanziamento) da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca;
• Imposta di bollo € 59;
• Imposta ipotecaria 2% dell’importo dell’ipoteca, con un minimo di 200 € (esempio debito di 100.000 €, costo dell’imposta 2.000 €);
• Tassa ipotecaria € 35;
• Onorario per l’iscrizione.

Ipoteca Volontaria sulla casa

Si tratta dell’ipoteca che tutti conosciamo, quella concessa dal proprietario di un immobile ad una banca per ottenere un mutuo ipotecario.

La particolarità è proprio quella che il debitore e proprietario concede volontariamente l’ipoteca al creditore (banca).

Essendo considerata un accessorio fondamentale al contratto di mutuo (quello con cui la banca ti concede il denaro in prestito), questo tipo di ipoteca gode di costi agevolati:

• 0,25 % del valore del mutuo come imposta di registro in caso di acquisto prima casa
• 2 % del valore del mutuo come imposta di registro in caso di acquisto seconda casa

Per la cancellazione di questo particolare tipo di ipoteche è applicabile il particolare procedimento “semplificato” noto come “cancellazione Bersani”.

Ipoteca di primo e secondo grado

Su un immobile si può iscrivere anche più di una ipoteca (in realtà non c’è un vero e proprio numero massimo).

In base al momento in cui è stata iscritta un’ipoteca si classifica di primo, secondo, terzo grado…

Se non ci sono altre ipoteche attive, quella che andiamo a iscrivere sarà di primo grado, mentre le successive saranno di secondo, terzo e così via…

Ipoteca sulla prima casa di Equitalia: come funziona?

Non ti preoccupare, per una multa non pagata L’Agenzia delle Entrate non pignorerà la tua casa.

Come si legge proprio sul sito dell’Agenzia, potrà essere iscritta ipoteca solo nel caso di debiti superiori ai 20.000,00 €.

L’agenzia delle entrate dovrà anche notificare la situazione al debitore il quale avrà 30 giorni per saldare il debito o richiedere una rateizzazione. Se ciò non dovesse avvenire si procederà con l’iscrizione dell’ipoteca di Equitalia (oggi Agenzia delle Entrate).

Ma l’agenzia delle entrate (equitalia) può pignorare la prima casa?

La risposta è no, non può procedere con il pignoramento.

Infatti, come precisato in questa pagina del sito, il pignoramento non può essere eseguito se l’immobile ha tutte queste caratteristiche:

• E’ l’unico immobile di proprietà del debitore;
• E’ adibito a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
• Non è di lusso, (cioè non ha le caratteristiche previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969) e non è comunque una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).

Inoltre, in tutti gli altri casi, l’immobile può essere pignorato solo se:

• L’importo complessivo del debito è superiore a 120 mila euro;
• Il valore degli immobili del debitore è superiore a 120 mila euro;
• Sono passati almeno sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito o in mancanza di provvedimenti di sgravio/sospensione.

Quindi, anche se avete un debito con Equitalia, l’ipoteca e il pignoramento non sono così immediati, avete il tempo per rimettere apposto le cose.