Durante l’acquisto di una casa sentiamo spesso parlare di conformità catastale, ma che cosa è?
Come puoi essere sicuro che l’immobile che stai comprando sia conforme dal punto di vista catastale? Ne parliamo in questo articolo.
Sei davanti all’agente immobiliare e stai cercando di comprare la casa che ti piace alle migliori condizioni. Le emozioni sono contrastanti, un misto di ansia e felicità, fino a quando l’agente ti dice che l’immobile non è conforme catastalmente… e la preoccupazione prende il sopravvento!
Ma c’è davvero da preoccuparsi?
Come risolvere questa situazione?
INDICE
- Cosa è il catasto?
- A cosa serve il catasto?
- Conformità catastale e urbanistica: Qual è la differenza?
- La conformità catastale è obbligatoria?
- Come ottenere la conformità catastale?
Potrebbe interessarti anche:
- Visura catastale: Cosa devi sapere
- Riforma catastale: si pagheranno più tasse?
- Cosa controllare prima di comprare casa?
- Cambio destinazione d’uso ad abitazione: quanto costa e quando si può fare
Cosa è il catasto?
Uno dei primi catasti di cui si ha traccia è quello di Ur (una città Sumera, si trovava nell’antica Mesopotamia, in Medio Oriente), ma sono famosi anche quelli egizi al tempo dei faraoni, di Atene e dell’impero romano.
Qui sotto vi riporto la definizione che ho “rubato” a Wikipedia:
Il termine catasto (derivato dalla lingua greca κατάστιχον, o κατά στίχον, “riga per riga”) viene utilizzato, in senso generale, per indicare qualsiasi rilevamento sistematico di oggetti omogenei, tipicamente accompagnato da una mappa e da un registro.
Generalmente è costituito dall’insieme di documenti, mappe e atti, che descrivono i beni immobili (indicando luoghi e confini), nome dei possessori, rendite, ed eventuali vincoli o diritti su di essi.
In poche parole si tratta dell’elenco di tutti i beni immobili (dalle case ai terreni, scuole e castelli…) che riporta una serie di dati utili soprattutto ai fini fiscali (calcolo delle tasse e imposte).
Se volessimo avere un’immagine del catasto potremmo immaginarci una enorme libreria. Su ogni libro di questa libreria è riportato tutto il territorio (terreni e immobili) di una determinata provincia.
Ogni libro-provincia è diviso in capitoli, i quali rappresentano i comuni.
Ogni Capitolo- comune contiene delle pagine e, su ogni pagina, è riportata una parte del territorio comunale. Questi, nel gergo catastale, vengono chiamati, appunto, fogli.
Ogni foglio (una pagina del libro nella nostra metafora) è diviso in porzioni più piccole che riportano un appezzamento di terreno o un intero edificio. Queste porzioni di foglio sono chiamati mappali o particelle.
Se l’edificio è diviso in più case o appartamenti (come accade in un condominio ad esempio) ogni mappale è diviso in subalterni, numeri che identificano le singole proprietà.
Adesso, dato che siamo nell’epoca digitale, questa enorme libreria con tutte le proprietà italiane è stata digitalizzata, per questo dovremmo in realtà immaginarcela all’interno della memoria dei nostri computer e server.
A cosa serve il catasto?
Questa gigantesca raccolta ha uno scopo: Farti pagare le tasse.
O meglio, consentire il calcolo di tasse e imposte riguardanti le proprietà immobiliari.
In realtà il catasto deve essere utilizzato anche da chi compra o vende un immobile per verificarne la regolarità, oltre ad estrapolare dati importanti.
Vediamo come.
Al catasto si possono reperire:
- La planimetria catastale di un immobile
- La visura catastale
Come reperire la planimetria catastale?
Planimetria catastale e conformità catastale
La planimetria catastale, riportata nella scheda catastale, riporta la pianta dell’immobile in questione, ad esempio la pianta di una casa.
O almeno così dovrebbe essere!
In Italia è molto frequente che la planimetria sia difforme rispetto a quello che è realmente la casa (o viceversa, dipende da che parte guardiamo il problema).
Questo è un problema, nella maggior parte dei casi, risolvibile, come vedremo più avanti.
Come capire se un immobile è difforme?
Questa qui sotto è una planimetria catastale.
Quello che dobbiamo fare è verificare che il disegno sia esattamente uguale alla realtà. Non solo controllare che il disegno corrisponda, ma verificare anche le altezze riportate e che ogni stanza abbia la dicitura corretta.
Ti consiglio di recarti nell’immobile, planimetria alla mano, ma a volte anche questo potrebbe non essere sufficiente.
Spesse ci sono “spallette”, rientranze o misure che non corrispondono, i quali potrebbero causarti dei problemi.
Ti consiglio di fare domande per chiarire i tuoi dubbi ed eventualmente affidarti ad un tecnico o consulente.
Cosa controllare nella visura catastale?
Nella visura catastale sono invece riportati tanti altri dati essenziali
- Dati catastali. Dalla visura possiamo ottenere foglio, mappale e subalterno che identificano la proprietà immobiliare (vedi sopra)
- Proprietari dell’immobile. Lista di tutte le persone che hanno un diritto di proprietà (piena, usufrutto o nuda proprietà) e la relativa quota.
- Categoria catastale: identifica la tipologia dell’immobile (abitazione, commerciale, scuole, ospedali…). Il residenziale rientra nella categoria A.
- Rendita catastale: Utile per calcolare il valore catastale e tutte le imposte che ne conseguono. Vedi questo articolo per approfondire.
- Superficie catastale. La superficie dell’immobile (secondo il catasto).
Questi sono i dati più utili, ma altre informazioni sono estrapolabili dalla visura catastale:
- Classe
- Consistenza catastale
- Pratiche edilizie
- Passaggi di proprietà
Conformità catastale e urbanistica: Qual è la differenza?
Spesso tendiamo a confondere la conformità catastale con quella urbanistica. Sono due cose molto diverse!
La conformità catastale è quella di cui abbiamo parlato nei paragrafi precedenti, il catasto è utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per il calcolo delle tasse e imposte.
La conformità urbanistica è da verificare con i documenti e planimetrie depositati all’ufficio edilizia privata in comune. Serve principalmente per verificare il rispetto delle normative urbanistiche e sanitare degli immobili. Ogni comune, inoltre, ha regole diverse (sempre rispettando le direttive nazionali).
Verificando la conformità catastale dobbiamo necessariamente verificare anche quella urbanistica, un immobile potrebbe essere conforme urbanisticamente ma non catastalmente, o viceversa.
La conformità catastale è obbligatoria?
Per comprare o vendere un immobile si.
Il notaio che deve stipulare un atto si avvale della dichiarazione della parte venditrice oppure di un certificato di conformità redatto da un tecnico autorizzato.
Il venditore o un tecnico devono prendersi la responsabilità di dichiarare che l’immobile è conforme.
Ecco il testo del comma 1-bis, articolo 29 della legge 27 del 1985
“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari “.
In caso di mancato rispetto di questa legge l’atto potrebbe anche essere nullo.
Come ottenere la conformità catastale?
Se la casa che vorresti comprare o vendere non è conforme catastalmente non disperare! Nella maggior parte dei casi la situazione è risolvibile.
Quello che devi fare è un aggiornamento catastale con una pratica chiamata DOCFA. Ovviamente hai bisogno di un tecnico abilitato a fare questo tipo di pratiche (solitamente un architetto o geometra).
Costo aggiornamento planimetria e visura catastale
La variazione catastale non è gratuita, ha un costo di 50 € per ogni scheda catastale variata e un geometra o architetto richiede solitamente 200-250 € come compenso.
Nel corso di una compravendite la conformità catastale è responsabilità del venditore, questi costi sono quindi a suo carico e deve occuparsene prima del rogito notarile.
Conformità catastale: conclusioni
In questo articolo abbiamo capito che:
- Il catasto è la “raccolta” di tutti gli immobili in Italia e ci può dare molte informazioni.
- Il catasto serve per calcolare tasse e imposte, ma può dare molte informazioni a chi deve comprare o vendere un immobile.
- E’ obbligatoria la conformità catastale in una compravendita immobiliare.
- La conformità è un onere del venditore, il quale deve assicurarsene prima del rogito.
- Il rogito deve contenere la dichiarazione del venditore riguardante la conformità dell’immobile, oppure un’attestazione del tecnico abilitato, pena la nullità del contratto.
- Si può ottenere la conformità per un immobile difforme con un aggiornamento catastale (è a carico di chi vende).
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6 pensieri su “Conformità catastale e acquisto casa”