Comprare casa: la guida definitiva step by step

Dopo anni in questo settore conosco bene quanto il processo di comprare una casa, che sia per investimento o per fini abitativi, rivesta un’importanza fondamentale nella vita di una persona (ancor più di un italiano). Per questo, dopo tante riflessioni, ho deciso di scrivere la guida più completa che esista sull’acquisto di un immobile.

Scrivere un vademecum di questo tipo ha comportato una grandissima mole di lavoro per me e il mio team, oltre a centinaia di ore di colloqui con i nostri clienti, consulenti e professionisti di settore per capire quali siano i principali problemi che incontrano le persone nel processo, e come risolverli.

comprare casa senza problemi

Sono sicuro che tutto questo ti sarà di grande aiuto nel tuo progetto immobiliare, quindi ti consiglio di salvarti questa pagina per consultarla anche più avanti nel processo, quando ne avrai bisogno (anche perché sarà continuamente aggiornata con le ultime novità).

  1. Cosa fare prima di comprare casa?
  2. La ricerca dell’immobile giusto
  3. Controllo documentale per comprare casa
  4. La trattativa per comprare casa
  5. Proposta e contratto preliminare
  6. Ottenere il mutuo bancario
  7. Prepararsi per il rogito notarile
  8. Dopo il rogito di acquisto della casa
  9. Comprare casa: conclusioni

Comprare casa da privato

Acquistare casa da privato significa non avvalersi di un agenzia, risparmiando quindi la provvigione.

Il vantaggio è ovviamente economico, ma questo determinerà un maggior lavoro sulle tue spalle e qualche responsabilità in più.

Per comprare casa senza pagare la provvigione devi cercare un proprietario che stia vendendo casa da privato, senza affidarsi ad una agenzia.

I venditori “senza agenzia” puoi trovarli su qualsiasi portale immobiliare:

  • Immobiliare.it
  • Idealista
  • Casa.it
  • Facebook marketplace
  • Bakeca
  • Kijiji

Ovviamente questa maxi-guida è anche per chi vuole acquistare casa da privato. Anzi, se non vuoi affidarti ad un professionista, conoscere tutti i passaggi e le responsabilità che hai nell’acquisto di un immobile diventa indispensabile!

Quindi continua pure a leggere.

Cosa fare prima di acquistare casa?

Ci sono una serie di azioni che devi seguire ancor prima di iniziare la ricerca di un immobile per acquistarlo. Sono passi che ti permettono di capire:

  • Quanto puoi realmente spendere per comprare casa
  • Quali sono i costi che devi affrontare
  • Le caratteristiche dell’immobile che stai cercando

Possono sembrare cose banali, ma ti assicuro che faciliteranno molto il processo di acquisto e ti faranno risparmiare tanto tempo e denaro.

consulenza immobiliare

Quanto costa comprare casa?

Con questa domanda ci si riferisce alle spese connesse all’acquisto di un immobile, includendo:

  • Notaio
  • Tasse
  • Agenzia
  • Registrazione contratti
  • Eventuali costi di mutuo

Le spese, oltre al costo della casa, si aggirano intorno al 10% del prezzo di acquisto. Quindi se stai comprando una casa da 100.000 euro, puoi tranquillamente considerare 10.000 € di spese aggiuntive.

Puoi avere un dettaglio delle spese e tasse in questi due approfondimenti:

Verifica la possibilità di ottenere un mutuo

Come prima cosa devi contattare la tua banca o un broker finanziario per comprendere esattamente l’importo di mutuo che puoi ottenere (se vuoi comprare con un finanziamento bancario).

Per iniziare puoi fare un calcolo del mutuo e della rata con il calcolatore a questo link.

calcolo rata mutuo acquisto casa

Ti consiglio di dare una lettura anche a questi approfondimenti:

Calcola il tuo budget

Dopo le prime considerazioni (mutuo e costi, vedi sopra) puoi calcolare il budget da destinare all’acquisto della casa.

Considera che le banche ti erogheranno circa l’80% del prezzo di acquisto, quindi dovrai avere “in tasca” il restante 20% più le spese (circa il 10% del prezzo di acquisto).

Se vuoi approfondire e essere sicuro di calcolare bene quanto puoi (o vuoi ) spendere nel tuo progetto immobiliare leggi questo articolo.

Chiarisci bene che immobile stai cercando

Descrivi in modo molto dettagliato la casa dei tuoi sogni (diciamo quella che vuoi comprare…), inserisci più particolari possibili.

Puoi anche provare a rispondere a queste domande per avere un quadro molto più chiaro:

  • Dove deve trovarsi la casa?
  • E’ un appartamento, una casa indipendente, una bifamiliare o altro?
  • Che superficie ha in mq?
  • Quante camere e bagni deve avere?
  • Cucina separata o “a vista”?
  • Deve avere spazi esterni (giardino, terrazza, balconi…)
  • A che piano (terra, intermedio, alto)?
  • Già pronta o da ristrutturare?
  • Quanto deve costare?
  • Annessi (garage, cantina, taverna, mansarda)?

Rispondendo a queste domande avrai sicuramente ottenuto una descrizione abbastanza dettagliata.

Adesso devi dividere le caratteristiche fra indispensabili, quelle di cui non puoi fare a meno, e desiderate, quelle che ti piacerebbe avere ma potresti rinunciarvi. La descrizione ti sarà utile quando avrai visto molte case e dovrai scegliere su quale presentare una proposta. Il prezzo è, obbligatoriamente, nella categoria indispensabile.

Caratteristiche indispensabiliCaratteristiche desiderate
Almeno 90 mqdoppio bagno
almeno 2 camereterrazza
max 200.000€nuova costruzione
Garageattico
Esempio di divisione delle caratteristiche. Un immobile con tutte le caratteristiche indispensabili è da prediligere rispetto ad uno con tante caratteristiche desiderate ma che manca nel resto.
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La ricerca dell’immobile giusto

La ricerca della casa giusta può essere un processo lungo e stressante, ma non spaventarti! Ecco alcune dritte che possono aiutarti a facilitare la cosa.

Come prima cosa non avere fretta e non andare a vedere case senza aver fatto prima un’attenta analisi. Leggi prima tutto quello che devi sapere, altrimenti rischi di perdere tempo e girare a vuoto.

Dove cercare la tua nuova casa

Principalemente ci sono tre ambiti su cui devi concentrare i tuoi sforzi di ricerca.

I portali immobiliari

Sono siti dove trovi tantissimi immobili in vendita, gli annunci delle proprietà possono essere creati sia da privati che da agenzie. Assicurati di capire chi stai chiamando o contattando.

  • Immobiliare.it: forse il portale più usato in italia per cercare casa
  • Idealista: Altro portale utilizzatissimo, presente anche in spagna e in portogallo.
  • Casa.it: Sito di annunci immobiliari.

Ci sono altri luoghi online dove puoi cercare come il marketplace di facebook, subito.it, kijiji… ma a mio avviso sono più confusionari. I primi tre che ho elencato sono senza dubbio consigliati.

Il territorio

Non intendo dire che devi pattugliare la zona, semplicemente tieni gli occhi aperti quando passi nella zona che ti piace. Sono 2 le cose che devi osservare: i cartelli appesi a finestre e cancelli di case in vedita e le vetrine delle agenzie immobiliari.

Magari potrebbe catturare la tua attenzione qualcosa di interessante!

Spargi la voce

Parla con le persone che conosci, familiari e amici del tuo progetto e della casa che vorresti comprare. Spesso le compravendite avvengono per passaparola, magari qualche conoscente conosce l’affare immobiliare giusto per te!

Lavora in modo organizzato

Quando cominci un progetto così importante come comprare una casa devi lavorare in modo organizzato. Vedrai molte case, alcune saranno interessanti e altre meno, parlerai con tanta gente (agenti immobiliari, proprietari, tecnici…) e ci saranno tante cose che devi ricordare. Questo ti porterà confusione ma, se userai il metodo che ti spiegherò fra poco, tutto sarà molto più semplice.

Questo è quello che consiglio ai miei clienti che seguo nell’acquisto e ricerca di un immobile:

  1. Crea una cartella condivisa su un cloud (Google drive, onedrive, dropbox…). Il cloud è un servizio che “conserva” tutti i documenti che ci carichi sopra. E’ online, quindi puoi accedervi da ogni dispositivo e da qualsiasi punto e puoi dare accesso anche a chi ti sta aiutando nella ricerca. In questo modo puoi avere la lista delle case che stai vedendo e i documenti importanti sempre con te, oltre a poterli condividire con chi vuoi.
  2. Crea un file con la lista degli immobili interessanti. Assicurati di includere il link all’annuncio, i contatti dell’agenzia e del proprietario, oltre ai tuoi appunti sulla casa come promemoria.
  3. Evidenzia:
    • In verde le proprietà che rispettano tutti i criteri indispensabili;
    • In giallo quelli che non li hanno tutti ma possono essere comunque interessanti;
    • In rosso quelli che non rispettano i requisiti
  4. Concentrati su quelle che sono evidenziate in verde, sono le case giuste, scegli la tua preferita. Lascia perdere il resto, non rispecchia quello che stai cercando e ti farà pardere solo tempo.
lista per acquisto casa
esempio di file “lista immobili” che ho utilizzato con un cliente americano per la ricerca della casa giusta

Una volta scelta la casa perfetta crea una cartella condivisa e carica tutta la documentazione inerente l’immobile, vedi di seguito per maggiori specifiche

Cercare la casa giusta può essere un processo lungo, stressante e sicuramente impiega tanto tempo ed energie. Noi del Blog Immobiliare crediamo che invece dovrebbe essere un avventura piacevole e stimolante, in fondo stai cambiando in meglio la tua vita!

Per questo abbiamo creato il servizio di Property finding e assistenza fino al rogito notarile. Ti aiutiamo dalla ricerca dell’immobile fino all’allaccio delle utenze nella tua nuova casa.

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Prima chiamata: cosa dire (e cosa non dire)

Una volta individuate le case papabili (quelle evidenziate in verde), devi chiamare l’agenzia o il proprietario per fissare un appuntamento.

Durante questa prima chiamata devi assicurarti che l’immobile che vuoi andare a vedere rispecchi veramente le caratteristiche che ti servono e di non andare a perdere tempo. Questo è il tuo unico scopo, oltre a capire se ci sono dei problemi che possano compromettere la compravendita.

Fai domande all’interlocutore dall’altra parte del telefono, ma non dare troppe informazioni sulle tue necessità e desideri che potrebbero essere usate contro di te nella futura trattativa.

Lo scopo è quello di apprendere informazioni possibili, rivelandone il meno possibile sul tuo conto.

Ovviamente non ha senso essere scortese, usa sempre un tono gentile e amichevole.

Ecco cosa invece non devi assolutamente dire (e nemmeno far percepire indirettamente):

  • Ho fretta di comprare una casa
  • Mi piace molto la casa o sono innamorato di questa casa
  • Non riesco a trovare altre case
  • Il prezzo è basso

Insomma non devi far percepire che quella è la casa perfetta o che hai fretta di comprarla (anche se magari è così!), tutto questo potrebbe essere usato contro di te in trattativa.

Cosa guardare durante la visita dell’immobile

Ci sono tante cose da tenere in considerazione quando visiterai l’immobile, non ti far ammaliare dalla bellezza della casa e dalle parole dell’agente immobiliare: rimani concentrato!

Cosa osservare prima di entrare in casa?

Le cose da osservare cominciano ancor prima di entrare in casa. Guarda la zona e gli edifici vicini: sono gradevoli e ben tenuti o ti danno una impressione di degrado?

Nota il traffico, eventuali aziende nelle vicinanze che possano produrre cattivi odori o rumori molesti. Fai attenzione al parcheggio in zona, è facile trovare un posteggio?

Oltre a questo considera la distanza dai servizi di prima necessità (alimentari, farmacie…) o che a te interessano particolarmente (scuole, palestre).

Elementi del condominio

Anche il condominio necessita una attenta osservazione. Controlla lo stato di conservazione di facciate, balconi, giardini e zone comuni… Una cattiva manutenzione potrebbe essere indicativa di un condominio abitato da persone poco attente o che tendono a non pagare le spese di condominio.

Un trucco è quello di leggere la bacheca condominiale, di solito all’ingresso del palazzo, per scoprire se ci sono problemi particolari o motivi di dissidio fra i condomini.

Se è presente l’ascensore osserva che nella fermata al piano il pavimento dell’ascensore sia a livello con quello del palazzo, se non è così potrebbe aver bisogno di essere sostituito o di una importante manutenzione a breve (con spese per tutti i condomini!).

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Cosa guardare durante la prima visita in casa

Osserva lo stato di manutenzione dell’immobile. Puoi anche farti una checklist e spuntare i lavori da fare e prendere appunti. Questa è la checklist che personalmente utilizzo.

lista dei lavori da fare in una casa da ristrutturare
Una checklist dei lavori da fare in casa può aiutarti a ricordare tutti gli aspetti quando visiti un immobile da comprare.

Osserva anche che i locali rispettino i requisiti per l’abitabilità e la salubrità:

Come comportarsi con agenzia immobiliare e proprietario

Potrebbe sembrarti un aspetto secondario, ma ti garantisco che il tuo atteggiamento nei confronti di agente immobiliare o proprietario è essenziale.

La prima cosa che devi fare quando li incontri è un bel sorriso, ci sono una marea di studi che dimostrano come le persone sia ben disposte verso chi gli mostra un bel sorriso.

Utilizza un tono amichevole, ma adeguati al registro comunicativo che stanno usando. Ci sono persone che ti daranno subito confidenza, altre che ti daranno sempre del lei. Adeguati, ma sii amichevole, anche se la conversazione è formale.

Il mio consiglio, come durante la chiamata, è di non esporti troppo sulle valutazioni della casa. Cosa non dire:

  • La casa è bellissima
  • La casa è perfetta
  • Come mai il prezzo è così basso? (ti assicuro che a volte me lo hanno chiesto)
  • Ho fretta di comprare (per qualsiasi motivo).

Ovviamente dovrai fargli sapere se vuoi fare una proposta, ma il tuo atteggiamento deve essere più o meno questo: “Vorrei fare una proposta, ma ho visto tante case, se non è questa sarà la prossima”.

So che è difficile quando trovi la casa di cui sei innamorato/a, ma puoi provarci!

Controllo documentale per comprare casa

E’ importante controllare che tutta la documentazione inerente la casa che vuoi comprare sia in ordine. Non ti affidare a quello che ti dicono il proprietario o l’agente immobiliare, esegui i tuoi controlli. Questo non perché loro siano persone cattive che vogliono fregarti, ma semplicemente perché, per negligenza o ignoranza, potrebbero aver tralasciato particolari importanti.

Se non non hai le conoscenze giuste da solo devi avere qualcuno che sia in grado di farlo.

Se hai bisogno, puoi contattarci nella chat in basso a destra o a questa pagina e ti aiuteremo nell’analisi documentale dell’immobile che vuoi comprare.

Quando fare la dew diligence

Se utilizzi moduli pre-stampati per la proposta (magari quelli dell’agenzia immobiliare), devi assolutamente verificare tutto prima.

Il mio consiglio è quello di utilizzare contratti per la proposta che ti proteggano da eventuali problemi (come la proposta sicura creata dal Blog Immobiliare), anche se questi dovessero sorgere dopo la firma della proposta.

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I documenti che riguardano l’immobile

Qui tutti i documenti che devi verificare (con eventuali articoli di approfindimento):

  1. Planimetria catastale. Articolo Planimetria Catastale: tutto quello che devi sapere
  2. Visura catastale. Articolo: Visura Catastale e Agenzia delle Entrate: cosa sapere
  3. Ultimo Titolo urbanistico/edilizio. Articolo: Vendere casa, i rischi: urbanistica e catasto
  4. Atto di provenienza (rogito, successione, donazione, usucapione)
  5. Visura Ipotecaria. Articolo: Ipoteca sulla casa: cos’è e cosa devi sapere
  6. Regolamento condominiale
  7. Ultimi verbali di assemblea condominiale (con riparto spese)
  8. APE (Attestato di Prestazione Energetica). Articolo: La certificazione energetica degli edifici in Lombardia: che cos’è e come funziona
  9. Eventuali certificazioni degli impianti

A cosa devi fare attenzione quando compri casa

Da tutta questa documentazione dovrai assicurarti che:

  • L’immobile abbia la conformità catastale, urbanistica ed edilizia
  • Il venditore sia l’effettivo proprietari e che non ci siano altri proprietari di cui non sei a conoscenza
  • L’atto di provenienza sia sicuro (attenzione alle donazioni!)
  • Non ci siano ipoteche pericolose (Iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, come ad esempio una Ipoteca giudiziale)
  • Le spese condominiali siano quelle riportate
  • Il condominio non abbia in programma lavori onerosi nell’immediato futuro che potrebbero ricadere su di te

La trattativa per comprare casa

Finalmente siamo alla parte che preferisco: La Negoziazione.

E’ uno delle cose dove io e il mio team riusciamo a fare la differenza per i nostri clienti e anche tu potresti andare a risparmiare tanti soldi seguendo questi consigli.

A che prezzo fare la proposta d’acquisto

Considera che solitamente sugli immobili si intavola una trattativa, capire a quanto fare la tua offerta è un po’ arte e un po’ scienza.

Devi tenere in considerazione diversi fattori, fra cui:

In prima battuta devi considerare il tuo budget: Quanto puoi offrire per quella proprietà?

Poi calcola il valore effettivo dell’immobile, è più alto o più basso del tuo budget? E della richiesta del venditore?

Cosa ti ha detto il venditore? a che prezzo accetterebbe?

A questo punto puoi tarare la tua proposta, come ti dicevo non è un processo matematico puro, ma contano molto la tua sensibilità e l’esperienza nelle trattive immobiliari. Ti potrebbe essere utile sapere che, in media, lo sconto rispetto al prezzo inizialmente richiesto dal proprietario è sul 10-15%.

Se vuoi approfondire ti consiglio di leggere questo post.

Strategie avanzate di trattativa immobiliare per comprare casa

Forse non ci avevi mai pensato, ma ci sono i professionisti della negoziazione e delle tecniche che puoi utilizzare per ottenere quello che desideri in una trattativa (a questo proposito ti consiglio il libro di Chris Voss).

La trattativa è un ambito che richiede molto studio e pratica, ma ecco 3 consigli facili da applicare che possono fare la differenza:

  • La negoziazione non è uno scontro e non c’è uno che vince e uno che perde. Il venditore dell’immobile non accetterà la tua proposta se non la vede vantaggiosa per lui, per comprare devi soddisfare le sue esigenze.
  • Fai domande aperte per capire il punto di vista del venditore, i motivi che lo spingono a vendere, le cose di cui ha paura e cosa desidera. Con queste informazioni potrai dargi quello che vuole e ottenere in cambio quello che serve a te.
  • Non ti fermare al primo “NO” che ricevi, quasi mai è un no assoluto. Potrebbe essere un “non adesso” oppure “non a queste condizioni”. Fai domande e cerca di capire come trasformare quel “NO” in un “SI”!

Se vuoi avere un consiglio sulla tua trattativa o vuoi essere seguito da un professionista della negoziazione puoi contattarci.

Puoi approfondire questi argomenti con questo articolo: La trattativa per l’acquisto di una casa.

Proposta e contratto preliminare per comprare casa

Quando hai trovato la casa giusta e la vuoi comprare, devi formalizzare una proposta. La forma con cui devi fare la proposta è obbligatoriamente in forma scritta (secondo la legge italiana), quindi un prezzo detto al telefono non equivale ad una proposta.

Ma andiamo a vedere approfonditamente quello che devi sapere.

Formulario dell’agenzia o contratto specifico?

Risposta semplice:contratto specifico.

I formulari delle agenzie spesso mancano delle adeguate tutele, o non si adattano al tuo caso specifico. Con una spesa contenuta puoi farti preparare un contratto specifico per la tua situazione, contattaci con la chat in basso per un preventivo oppure a questa pagina.

Come è fatta una proposta di acquisto immobiliare?

La proposta è un contratto cartaceo che contiene:

  • I dati dell’aspirante acquirente
  • I dati del venditore
  • Il prezzo proposto e le condizioni di pagamento
  • L’immobile interessato
  • Altre condizioni e clausole

La proposta viene prima firmata dall’acquirente, poi dal venditore (se dovesse accettarla) e poi di nuovo dall’acquirente per presa visione.

Di solito la maggior parte delle disquisizioni avviene sulle condizioni accessorie: clausola sospensiva di mutuo o altre condizioni, metodo di pagamento, tempistiche…

Se vuoi approfondire puoi leggere questo articolo: Proposta acquisto casa e contratto preliminare

Differenza tra proposta e preliminare di compravendita

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo, il rogito notarile. 

In realtà dal punto di vista legale una proposta è una proposta di contratto preliminare.

Nella proposta d’acquisto una delle due parti (di solito l’acquirente ) propone all’altra di stipulare un determinato contratto preliminare, che darà seguito ad un contratto definitivo.

La proposta diventa un vero e proprio contratto quando viene accettata, quindi deve essere scritta con criterio, in modo da metterti al riparo da eventuali problemi.

Se vuoi che la tua proposta sia scritta in maniera sicura da un professionista puoi contattarci a questa pagina.

Le clausole importanti da inserire nella proposta di acquisto immobiliare

Ci sono delle parti del contratto che sono essenziali, come:

  • Chi compra e chi vende
  • Qual è l’immobile
  • Prezzo e condizioni di pagamento
  • Tempistiche

Il resto del contratto sono clausole che riportano gli interessi di una o l’altra parte, devi fare attenzione che il contratto tuteli i tuoi interessi.

Ecco 2 clausole importanti (secondo me indispensabili) che possono esserti utili:

  • Condizione sospensiva riguardante il mutuo
  • Verifica documentale da eseguire (indicando quali sono i documenti)

Inoltre è importante inserire altre condizioni su cui hai raggiunto un accordo.

Ad esempio potrebbe succedere che la villa che stai acquistando sia interessante solo se è possibile creare una piscina, inseriscila come condizione sospensiva da verfificare con una richiesta in comune, prima di procedere all’acquisto definitivo.

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Ottenere il mutuo bancario per comprare casa

Una volta che la proposta è stata accettata devi far partire la richiesta ufficiale di mutuo, inviando il contratto in banca insieme al resto della documentazione che questa ti chiederà.

Come scegliere la banca giusta

Scegliere la banca giusta è essenziale, si tratta di una scelta che ti accompagnerà per molti anni, a meno che non decidessi in futuro di optare per una surroga.

Ecco i fattori principali che impattano sulla scelta:

  • Tasso di interesse: Quanto è il tasso di interesse? Quanto sono gli interessi che andrai a pagare oltre al capitale preso in prestito. Più il tasso è basso, meglio è!
  • Costi accessori: istruttoria e perizia sono costi che la banca ti addebita per la pratica di mutuo, in alcuni istituti sono più alti di altri.
  • Assicurazioni: alcuni istituti bancari richiedono la stipula di coperture assicurative integrative, oltre a quella obbligatoria di scoppio e incendio. In alcuni casi le fanno passare anche come obbligatorie (anche se non sarebbe corretto).
  • Importo di mutuo concesso: non tutte le banche hanno le stesse linee guida, alcuni istituti potrebbero concederti un capitale più alto.

Risorse utili:

I passaggi per arrivare alla delibera del mutuo

Prima di tutto la banca analizzerà i tuoi redditi e verificherà la rata che puoi sostenere. In base alla rata sostenibile viene calcolato l’importo di mutuo che puoi ottenere.

L’istituto analizzerà anche il tuo passato, per verificare la tua storia di buon pagatore, e se hai altri finanziamenti attivi (auto, cellulare o altro). Potrebbe anche chiederti di estinguere precedenti finanziamenti per procedere all’erogazione.

A questo punto, una volta verificata la tua affidabilità creditizia, incarica un perito che deve stimare il valore dell’immobile che vuoi acquistare. Questo perché la banca (tutelando il suo interesse) non vuole darti una somma troppo alta rispetto alla casa che metti a garanzia con l’ipoteca (solitamente quella che stai comprando).

La maggior parte delle banche eroga fino all’80% del valore dell’immobile stimato dal perito, ma ci sono anche delle offerte dove la precentuale si può alzare.

Il governo inoltre ha varato un decreto per sostenere l’acquisto di prime case da parte dei giovani con meno di 36 anni, proponendo una garanzia da parte di un fondo statale fino al 100% del valore dell’immobile. Sto parlando del famoso mutuo al 100% o mutuo consap.

Prepararsi per il rogito notarile

Sei quasi in fondo! Adesso devi prepararti per il rogito.

Cos’è il rogito notarile?

Chiamato anche contratto definitivo di compravendita, è la naturale prosecuzione del contratto preliminare.

Al rogito passa effettivamente di mano la proprietà della casa e, solitamente, anche le chiavi e il possesso dell’immobile vengono consegnati in questo momento.

Ricorda che il possesso è diverso dalla proprietà: il primo determina chi gode del bene, la seconda chi ne è l’effettivo proprietario.

Per questo il possesso e la proprietà possono viaggiare separatamente ma, di solito, vengono trasferiti contestualmente al rogito notarile.

Ti troverai davanti al notaio con il venditore per firmare l’accordo. A seconda delle situazioni potrebbero partecipare all’atto anche altre figure:

  • La banca che ti eroga il mutuo
  • La banca del precedente proprietario (se deve sempre estinguere un mutuo)
  • Creditori del venditore (condominio, banche, altre figure).

Tutto ciò non è un problema se la stipula avviene in modo corretto, di questo si occuperò il notaio.

Cosa NON è il Rogito Notarile

Il rogito non presenta una garanzia totale per il tuo acquisto. Spesso si tende a pensare che quando la compravendita passa dalle mani del notaio sia tutto apposto. Non è così.

Il notaio non verifica la conformità urbanistica e catastale (a meno che il tuo tecnico non gli presenti una relazione), non verifica se ci sono danni nell’immobile e nemmeno la situazione condominiale…

Si limita a:

  • Verificare che le persone che ha davanti siano effettivamente i proprietari
  • Verificare che tu sia chi tu dici di essere
  • Che i mezzi di pagamenti siano corretti
  • Che le parti abbiano compreso cosa è scritto nel contratto

Per questo hai bisogno di qualcuno che ti segua nella compravendita per assicurare i tuoi interessi, il notaio non la farà.

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Quali documenti servono per comprare casa

E’ di fondamentale importanza avere a disposizione tutta la documentazione di cui abbiamo già parlato, che principalmente è un onere del venditore.

Per quel che ti riguarda, come acquirente, ecco cosa devi inviare al notaio:

  • Documento di identità e codice fiscale
  • Stato civile (se sei sposato/a, comunione o separazione dei beni)

In alcune regioni, per esempio la Toscana, i notai richiedono anche una relazione tecnica sulla conformità dell’immobile, spesso a carico dell’acquirente (circa 800 €).

So che non è il tuo compito, ma fai una chiamata al venditore per assicurarti che abbia tutta la documentazione a disposizione!

Chi sceglie il notaio?

Non c’è una legge che stabilisce chi debba scegliere il notaio, ma la prassi vuole che sia l’acquirente, di solito viene specificato nella proposta d’acquisto.

Chi paga le spese del notaio e le tasse?

La legge stabilisce che acquirente e venditore sono entrambi responsabili per il pagamento di spese e tasse inerenti l’atto di compravendita. Anche in questo caso, però, la prassi nel mercato italiano è quella di far pagare le spese all’acquirente. Anche in questo caso è necessario stabilire già nella proposta chi pagherà questi costi.

E’ importante ricordare che, indifferentemente da chi deve pagare, entrambe le parti sono responsabili verso il fisco. In caso di accertamenti o mancati pagamenti acquirente e venditore saranno responsabili in solido di fronte all’agenzia delle entrate.

Dopo il rogito di acquisto della casa

Complimenti, Finalmente hai acquistato la tua nuova casa!

Ci sono ancora alcune cose che devi fare e non sono meno importanti di tutto quello che abbiamo visto fino a qui.

Quindi prenditi ancora qualche minuto di tempo per leggere gli ultimi punti.

Utenze

Quando entri in una nuova casa devi attivare le utenza (luce, gas, internet…) oppure fare una voltura, ovvero cambiare l’intestatario delle utenze dal vecchio proprietario a te come nuovo titolare.

Le offerte sono tantissime, e non è questo l’articolo giusto dove parlare di bollette.

Sicuramente l’acquisto di una casa può essere un momento confusionario. Noi del Blog Immobiliare non dimentichiamo le piccole cose.

Per questo abbiamo un servizio di attivazione e voltura delle utenze completamente gratuito. Selezioniamo il miglior fornitore secondo le tue esigenze e ci occupiamo di tutto. Ti basta metterti in contatto con noi.

Assicurazione dell’immobile

In Italia non c’è una spiccata cultura assicurativa, ma io consiglio sempre ai miei clienti di stipulare una buona assicurazione.

Per poche decine di euro al mese puoi assicurare tante situazioni, che diversamente potrebbero costare molto care:

  • Furti o danni di inquilini, visitatori, ladri…
  • Danni atmosferici
  • Interventi sugli impianti (elettrico, riscaldamento, acqua)
  • Responsabilità civile verso terzi
  • Eventi straordinari

Non ti limitare all’assicurazione che ti fornisce la banca.

Anche in questo caso puoi contattarci per parlare gratuitamente e senza impegno con un consulente assicurativo per capire cosa può essere conveniente per te.

Condominio e fondo comune

Una volta stipulato l’atto devi comunicare all’amministratore che sei un nuovo condomino, puoi semplicemente scrivere una mail.

Talvolta nei condomini è istituito un fondo condominiale, serve come riserva in caso di emergenza. Potrebbe succedere che, appena acquistato, ti venga richiesto di costituire la tua quota nel fondo, tranquillo è normale. Inoltre non si tratta di una spesa, il tuo conferimento di denaro verrà contabilizzato e accantonato.

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Residenza e prima casa

Ricordati che, se hai acquistato con le agevolazioni prima casa (e se hai meno di 36 anni sono molto interessanti), devi prendere la residenza nella casa entro 18 mesi. Se non prenderai residenza entro questi termini l’agenzia delle entrate ti chiederà una integrazione dell’imposta di registro (dal 2% della prima casa al 9%) oltre alle sanzioni.

Danni occulti

Quando compri una casa la acquisti “nello stato di fatto in cui si trova“. Questo significa che se ci sono dei danni, qualcosa che non funziona o riparazioni da fare sono affari tuoi. Hai visto la casa e l’hai comprata, vuol dire che ti andava bene.

Per questo è importante fare bene la visita nell’immobile, magari facendosi affiancare da un esperto.

C’è però una situazione in cui il venditore ha responsabilità, è il caso dei danni occulti.

Se il danno in questione è stato volontariamente occultato (nascosto) dal venditore, con lo scopo di alzare il prezzo o farti comprare la casa, puoi effettivamente citarlo in giudizio.

L’esempio più frequente riguarda l’umidità. Supponi che nella casa ci sia una infiltrazione di acqua, la quale crea una importante macchia nera sulla parete della cucina. Il venditore tinteggia la parete prima della tua visita per non farti notare la macchia, tu compri la casa.

Dopo pochi giorni dal tuo ingresso nella nuova casa la macchia riappare.

In questo caso puoi effettivamente portare in causa il venditore, perché ha deliberatamente nasconto un vizio importante nella casa.

Difformità catastale o edilizia

Nel caso in cui, a seguito del rogito, ti accorgessi di una difformità nell’appartamento che hai comprato (ovvero di un abuso), non disperare.

Infatti è previsto un termine di dieci anni, dal momento in cui vieni a conoscenza dell’abuso, per ottenere un risarcimento.

Attenzione: questo termine non parte dalla data del rogito notarile, bensì dal momento in cui vieni a conoscenza dell’abuso!

In questo caso puoi richiedere un risarcimento del danno al venditore.

Comprare casa: conclusioni

Ti faccio i complimenti per essere arrivato in fondo a questa super-guida per comprare casa senza rischi. Sono tante informazioni da immagazzinare insieme, quindi ti consiglio di salvarti la pagina, in modo che tu possa rileggerla quando ne avrai bisogno durante il processo di acquisto.

Ricorda che puoi sempre contattarci per chiarimenti e pareri. Inoltre forniamo anche un servizio di assistenza a 360° nell’acquisto della casa, dalla ricerca fino al dopo rogito notarile, se vuoi capire come funziona contattaci senza impegno.

Jacopo

Dal 2018 mi occupo di mercato immobiliare. Nel 2019 ho svolto operazioni immobiliare per poco meno di un milione di euro e negli anni ho lavorato con agenzie e aziende di settore, tra cui Facile Immobiliare e Facile Ristrutturare. Adesso aiuto le persone a realizzare i loro progetti di acquisto, vendita e investimento nel mercato immobiliare come consulente e con i contenuti settimanali sui miei siti e canale youtube. Nel tempo libero le mie passioni sono 3: Sport (in questo momento triathlon), studio e viaggi.

16 pensieri su “Comprare casa: la guida definitiva step by step

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