Come valutare il prezzo di una casa in 5 passi

Vuoi vendere o comprare un appartamento e non sai se il prezzo è giusto? Ecco i cinque semplici passaggi per valutare correttamente il prezzo di una casa.

Risorse utili:

1 – Calcolare la superficie commerciale

Il primo punto è puramente quantitativo, ovvero determinare la dimensione esatta del tuo appartamento. Spesso la superficie riportata nella visura catastale o nell’annuncio immobiliare può essere fuorviante, per cui è fondamentale che tu sia in grado di comprenderla e di calcolarla autonomamente.

Ne abbiamo parlato anche in questo articolo.

Innanzitutto comincio col precisare tre diverse tipologie di superficie in cui potresti imbatterti:

  • superficie utile residenziale: area netta fisicamente calpestabile dell’appartamento riscaldato
  • superficie utile totale: area netta dell’appartamento e di tutti gli ambienti di pertinenza esterni o non riscaldati (balconi, terrazzi, giardini, cantine, box ecc…)
  • superficie commerciale: somma delle aree totali di tutti gli ambienti soppesate secondo determinati coefficienti

Nel nostro caso ci interessa appunto la superficie commerciale che include non solo l’area netta calpestabile ma anche quella occupata dai muri. In genere la superficie commerciale (lorda) di un appartamento è circa il 10-15% più grande rispetto a quella netta. A questa poi vanno sommate, se presenti, le superfici totali dei locali accessori ridotte però secondo dei coefficienti stabiliti da normativa (UNI 10750). Infatti se ci pensi 50mq di cantina non valgono tanto quanto 50mq di appartamento riscaldato, giusto?

Ecco qui dunque le tabelle dei coefficienti per ridurre la superficie commerciale dei locali accessori dell’abitazione.

calcolo metratura commerciale immobile
coefficienti riduttivi delle superfici commerciali principali
calcolo superficie lorda immobile
coefficienti riduttivi delle superfici commerciali di ornamento
coefficienti riduttivi delle superfici commerciali principali

Con queste informazioni hai tutto ciò che ti serve per calcolare non solo la superficie netta e lorda di un appartamento ma anche quella commerciale soppesando correttamente tutti gli ambienti accessori.

2 – Determinare la qualità dell’immobile

Il secondo passo per valutare il prezzo di una casa è definirne la qualità rispetto al contesto in cui si trova. I parametri che si possono confrontare sono davvero tantissimi ma personalmente ritengo che i più importanti siano i seguenti.

Quartiere

In che zona della città o del paese si trova la casa? Il contesto è fortemente urbanizzato oppure offre tante aree verdi e spazi aperti? Da che tipo di persone è frequentato? E’ facile trovare parcheggio? Ci sono negozi, mezzi pubblici o altri servizi nelle vicinanze? Sono presenti elementi di disturbo come ad esempio strade trafficate, ferrovie o industrie?

Edificio

Si tratta di una villetta indipendente oppure di un appartamento? Nel secondo caso il condominio è signorile o di tipo economico con finiture modeste? In che condizioni si trovano le facciate e le parti comuni? C’è ordine e tranquillità? Sono presenti servizi utili come posti auto interni, portineria o ascensore?

Abitazione

La casa è in buono stato oppure necessita di lavori di ristrutturazione? E’ ben illuminata? Se è al piano terra ha un giardino? Se si trova ad un piano alto ha dei balconi ed è servita dall’ascensore? E’ presente l’aria condizionata? Com’è la vista dalle finestre? C’è privacy oppure qualcuno potrebbe facilmente guardare dentro all’appartamento?

Tutte queste domande servono a farti prendere consapevolezza della qualità dell’abitazione che stai analizzando. Infatti è fondamentale capire se l’immobile in questione ha qualcosa in più o in meno rispetto alle altre abitazioni della zona. A Questo punto siamo pronti per il prossimo passo.

3 – Individuare il prezzo unitario corretto

Le compravendite immobiliari e i prezzi sono costantemente registrate e monitorate su innumerevoli portali online. Quelli più autorevoli che conosco sono il Borsino Immobiliare e l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

In entrambi i casi gli immobili sono suddivisi in aree urbane il più possibile uniformi e classificati a loro volta in signorili, civili, economici e villette. Ciascuna di queste categorie ti mostra una fascia di prezzo al metro quadro a cui vengono mediamente venduti questo tipo di immobili, dall’usato al nuovo.

In base alle analisi fatte nel punto precedente dunque tu sarai in grado di:

  1. individuare la fascia di prezzo giusta nella banca dati in base al quartiere, alla categoria di edificio e alle condizioni interne dell’immobile
  2. capire se le caratteristiche dell’abitazione sono sopra o sotto alla media e quindi se va preso il prezzo più alto o più basso di tale fascia

Calcolo manuale

Una volta che hai stabilito il prezzo al metro quadro corretto non ti rimane che fare la seguente operazione

Prezzo unitario (€/mq) x Superficie commerciale (mq) = Valore immobile

Facciamo un esempio: se hai un trilocale di 100 mq commerciali e il prezzo che hai fissato all’interno della fascia di riferimento è di 1400 €/mq, allora il tuo appartamento vale 100 mq x1400 €/mq = 140.000 €.

Simulatore per valutare il prezzo di una casa

In alternativa al calcolo manuale puoi sempre utilizzare un software di calcolo. Sul web si trovano tantissimi simulatori di prezzo ma non tutti hanno la stessa accuratezza e spesso non è chiaro il metodo di stima. Proprio per questo Il Blog Immobiliare ha sviluppato un proprio strumento di calcolo fatto apposta per te in modo da valutare con assoluta chiarezza e facilità il prezzo di una casa.

La stima del valore della casa sembrerebbe già conclusa qui. Tuttavia per svolgere un’analisi più accurata consiglio di considerare anche gli altri metodi che descriverò negli ultimi due punti.

4 – Confrontare immobili simili

Un altro metodo per valutare il prezzo di una casa viene è la cosiddetta stima a corpo. Infatti qui non devi più analizzare fasce di prezzo e superfici da moltiplicare bensì paragonare la tua casa con altre abitazioni simili nella stessa zona e il relativo costo.

Il modo più semplice per farlo è utilizzare la ricerca “vicino a un punto” del sito immobiliare.it e tracciare un cerchio del diametro di circa 250/300 metri attorno al punto in cui si trova la tua casa da valutare. Nei filtri di ricerca poi dovrai selezionare il taglio del tuo appartamento e le sue caratteristiche come ho spiegato nel punto 3 (piano, ascensore, balcone ecc…).

Come risultato otterrai una lista di appartamenti simili al tuo e ti farai così un’idea del prezzo medio di vendita. Tieni conto i prezzi riportati negli annunci sono soggetti a trattativa, per cui considera sempre uno sconto tra il 5 e il 10% come valore effettivo di vendita.

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5 – Fissare il valore finale

Nei due punti precedenti abbiamo visto insieme come valutare il prezzo di una casa tramite costo unitario e a corpo. Entrambi i risultati, a patto che siano simili, ti suggeriscono un prezzo di vendita oggettivamente corretto. Tuttavia rimane ancora una variabile: qual è il tuo obiettivo?

Se il tuo obiettivo è guadagnare il più possibile dalla vendita allora puoi tenere il prezzo massimo ottenuto dai risultati appena descritti, anche a costo di aspettare diversi mesi prima di vendere. Per ridurre l’attesa consiglio di investire qualche soldo in un buon servizio di home staging per rendere la casa più invitante agli occhi dei potenziali acquirenti.

Se invece hai urgenza di vendere in fretta l’immobile è ovvio che dovrai scontare il prezzo della stima di almeno il 10%.

Nel caso in cui stai acquistando infine potresti far notare alcuni difetti dell’immobile al venditore (vedere il punto 2) per ottenere uno sconto maggiore del prezzo di acquisto. In questo articolo come decidere il prezzo da offrire.

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Davide Meneghello

Sono un giovane ingegnere edile - architetto laureato al politecnico di Milano. Attualmente lavoro in uno studio di progettazione ma ho sempre avuto e continuo tutt'ora a coltivare una grande varietà di hobby ed interessi. Sono molto curioso e amo viaggiare all'avventura per conoscere luoghi, persone e realtà diverse.

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