Vendita Casa e coronavirus: cosa fare se la compravendita rimane “a metà”


Cosa fare se la compravendita di una casa rimane “a metà” a causa degli impedimenti dovuti all’epidemia di coronavirus? Una decina di giorni fa ho scritto un articolo che puoi trovare qui: Vendita casa e coronavirus: cosa fare?

In questo articolo iniziavo a trattare l’argomento parlando di cosa fare nel caso si volesse vendere un immobile: aspettare o agire?

Se vuoi capire come le ultime disposizioni arrivate con il Dpcm 14 gennaio 2021 appena firmato da Giuseppe Conte abbiano un impatto sulla ricerca o vendita di una casa puoi leggere questo articolo.

Altri articoli utili:

Ma cosa succede nel caso si sia stipulato un contratto preliminare di compravendita di una casa impossibile da onorare a causa del coronavirus?


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Il Coronavirus è da considerarsi una causa di forza maggiore (che tanto spesso viene nominata, ma tante volte non si capisce cosa significhi esattamente).

Nel codice civile non c’è una definizione precisa. Detta con parole che siano le più semplici possibili la definizione può essere questa:

La forza maggiore è di solito rappresentata come un evento (naturale e non) di forza tale da non potervi resistere.
Esso, quindi, diventa una causa di esonero dalla responsabilità o di risoluzione del contratto con diritto alla restituzione dell’eventuale anticipo.

Il coronavirus come causa di risoluzione del contratto di compravendita casa

Se una delle parti del contratto non riesce a tener fede ai suoi obblighi e tale mancanza è dovuta agli impedimenti causati dall’epidemia il contratto potrebbe considerarsi risolto.

Questa regola vale sia per il promissario acquirente che per il venditore.

Naturalmente risolvere un contratto per causa di forza maggiore non è una passeggiata.

Se la controparte non è d’accordo è necessario un giudizio (una causa) per dimostrare che effettivamente l’epidemia ha impedito il rispetto del contratto.

L’impedimento deve essere talmente rilevante e imprevisto da determinare l’impossibilità di rispettare il contratto, come per esempio l’impossibilità di spostarsi perché si è risultati positivi oppure una diminuzione del reddito del tutto inaspettata e improvvisa.

Facciamo alcuni esempi

Le domande sono tantissime: si può traslocare anche durante questa epidemia di coronavirus?

Oppure cosa succederà al mercato immobiliare e se si riusciranno a vendere le case che avevano qualche difficoltà a trovare un acquirente.

Gli esempi che ti porto sono reali, persone vere che mi hanno chiesto un consiglio.

In entrambi i casi si tratta di domande relative a delle clausole sospensive inserite nei contratti preliminari.

Esempio 1: Coronavirus e immobili da costruire

In caso di preliminare di vendita con ad oggetto immobile da costruire, un ritardo dovuto alla sospensione dei cantieri per Dpcm è un motivo valido per la risoluzione del contratto o è necessario un ritardo “importante” per giustificarne la risoluzione?

Se il costruttore non adempie alla sua obbligazione di terminare la casa entro la scadenza pattuita e tale inadempienza è dovuta al coronavirus, il contratto è sciolto e si ha diritto alla restituzione degli anticipi versati.

Se invece si dovesse essere sempre interessati ad acquistare l’immobile (e il costruttore a terminarlo e venderlo) potreste prorogare i termini precedentemente stabiliti. In questo modo il costruttore potrebbe “recuperare” il tempo perso a causa dell’epidemia.


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Esempio 2: Coronavirus e regolarità urbanistica

Ho un preliminare per l’acquisto di un appartamento condizionato alla conformità urbanistica che scadrà a fine mese. Se tale scadenza non verrà rispettata, vista anche l’emergenza Coronavirus, posso riavere la restituzione della caparra?

Tenendo in considerazione la causa di forza maggiore come l’abbiamo definita nei paragrafi precedenti, anche in questo caso la situazione attuale potrebbe essere causa di risoluzione del contratto e restituzione degli anticipi versati.

In ogni caso se hai una problematica di questo tipo ti consiglio di analizzarla nello specifico. Se vuoi un consiglio scrivi un commento o puoi fare una domanda sul mondo immobiliare o effettuare una calcolo immobiliare online gratuitamente!

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Jacopo

96 pensieri su “Vendita Casa e coronavirus: cosa fare se la compravendita rimane “a metà”

  1. Buongiorno, mi trovo in qst situazione. Il 21/2 è stata accettata dal venditore la mia proposta d’acquisto tramite agenzia immob, con conseguente incasso mia caparra confirmatoria di € 5.000. La casa in questione si trova a Milano (io ora vivo fuori Mi) ed essendo costruita in convenz su terreno del Comune, x acquistarla è necessario richiedere possesso requisiti soggettivi, che ho provveduto a richiedere ai primi di Marzo… ma ora gli uffuci comunali sono chiusi x emergenza Coronavirus. Come da impegni presi, l agenzia chiede di firmare compromesso a distanza via mail e versare secondo acconto € 35.000 tramite bonifico oltre a saldare loro provvigione. Premetto che l accordo prevede rogito entro 10/7 (senza mutuo) e consegna chiavi entro 31/7 perché io possa trasferirmi entro settembre prima dell inizio scuole (ammesso che ricomincino..) In qst situaz di incertezza totale riguardo al futuro, sia a riguardo crisi economica che sulla fattibilità di in trasferimento (trasloco, lavori, acquisto mobili ecc) e visto che ad oggi ancora NON possiedo dal Comune la certificaz del.possesso requisiti soggettivi, posso “congelare” l’accordo causa forza maggiore, in attesa di qualche certezza in più? Oppure se rescindo dal contratto, ho diritto alla restituz dei € 5.000 o ci sneno il doppio? Oppure se procedo col compromesso e poi a Luglio i venditori, causa forza maggiore, non mi consegnano l immobile a fine Luglio, come posso tutelarmi?? Mi suggerisce consegna chiavi all atto del rogito? Mi aiuti perché sono confusa, non so se fermarmi a costo di smenarci qlcosa o andare avanti con l acquisto.. Ho timore che non sia momento di investire tutti i miei risparmi x un futuro che non sappiamo cosa ci aspetta e chi ha 4 soldi forse è meglio tenerseli stretti…. La ringrazio x prezioso suggerimenti, a presto

    1. Buongiorno Rose e grazie per la domanda.
      La sua è una situazione abbastanza articolata a cui si aggiunge la convenzione con il comune.

      In linea generale si, l’epidemia è una causa di forza maggiore è può essere causa di risoluzione di un contratto con restituzione degli acconti versati. L’epidemia deve però causare una reale impossibilità da parte sua di adempiere agli impegni presi, non si può rescindere un contratto semplicemente per un cambiamento di idea.

      In ogni caso le soluzioni ci sono. Come sempre va analizzata la situazione specifica, non si possono dare consigli che vadano bene per tutti.
      La invito, qualora ne abbia necessità, a scrivermi a jacopo.tartaglia@outlook.it o attraverso i miei canali social, in modo da approfondire la situazione.

      Spero di esserle stato utile!
      Buona Giornata!

      1. buon giorno vorrei fare una domanda i miei genitori hanno versata una caparra per l”acquisto di un appartamento purtroppo mia madre e venuta mancare causa corona virus e mio padre non vuole più comprare la propietaria non vuole più dare in dietro la caparra puo farlo vorrei sapere si e legale grazie mille cordiali saluti

        1. Salve Ivonne,

          Come prima cosa le faccio le condoglianze per la perdita.
          Secondo il codice civile gli eredi sono tenuti ad adempiere alle obbligazioni contratte dal de cuius. Questo significa che gli eredi devono rispettare gli accordi presi dalla persona che, purtroppo, è venuta a mancare.

          Questa è la regola generale, se poi volesse approfondire la sua situazione specifica e capire se ci possa essere qualche cavillo per svincolarsi dalla situazione le consiglio di rivolgersi ad un avvocato.

          Un consiglio personale. Spesso tendiamo ad attaccarci a cosa è legale e cosa no, dimenticando che abbiamo a che fare con delle persone. Le suggerisco, nel caso non abbia già provato, di parlare con i venditori e far presente la situazione cercando di trovare un accordo per chiudere la situazione in modo amichevole.

          Le faccio un grande in bocca al lupo per la risoluzione della situazione, se avesse bisogno siamo a disposizione!

    2. Buongiorno,
      mi trovo in questa situazione:
      il 10/03/2020 ho firmato una proposta d’acquisto di un immobile (prezzo d’acquisto offerto €140.000,00).
      Qualche giorno dopo, il venditore ha accettato la proposta d’acquisto e come da accordi ho consegnato all’agenzia immobiliare l’assegno di €5.000,00 a titolo di cauzione da valere come caparra cofirmataria.
      Dato il blocco per COVID-19 ho controfirmato la proposta tramite e-mail.
      Vista la posizione economia dell’intero paese, sono molto preoccupata.
      Dato il futuro incerto, ho paura di investire i miei risparmi acquistando l’immobile proprio in questo momento.
      In particolare mi sorgono i seguenti dubbi:
      1) se recido dal contratto mi vengono rimborsati i €5.000,00?
      2) dovendo chiedere il mutuo alla banca, posso “ritrattare” il prezzo d’acquisto offerto al venditore per l’acquisto dell’immobile? Nel momento in cui dovrà uscire il perito per valutare l’immobile, sicuramente il valore dell’immobile risulterà diverso dal prezzo d’acquisto proposto e accettato, dato il cambiamento che subirà il mercato nei prossimi mesi.
      Ringraziandovi anticipatamente per l’attenzione, porco cordiali saluti.

      1. Elena grazie per il commento.
        La proposta di acquisto che ha fatto e che è stata regolarmente accettata è un impegno contrattuale che la vincola.
        La caparra che ha versato essendo confirmatoria verrebbe trattenuta come penale e le potrebbero essere richiesti i danni eventuali oltre ad essere costretta a rogitare, con ricorso al giudice.
        Se non vuole più andare avanti nell’acquisto la strada più ragionevole è cercare di accordarsi con il venditore sottoscrivendo una scrittura privata.
        La soluzione c’è ma bisogna essere molto cauti, molto dipende quali clausole sono inserite nella proposta e se ci sono clausole sospensive che possono essere sfruttate.
        Sarebbe opportuno farsi consigliare da un avvocato per analizzare la documentazione e che potrebbe suggerire le iniziative da prendere.
        Le consiglio di leggere i seguenti articoli.

        https://jacopotartaglia.it/home/caparra-e-acquisto-casa-tutto-quello-che-devi-sapere/

        http://nomoslawfirm.it/2020/04/20/perdita-della-caparra-cosa-fare-per-evitarla/

        Chiudo comunicandole che anche noi possiamo occuparci della vicenda. Se fosse interessata le posso fare mandare il preventivo.

        Vincenzo Tartaglia
        Team Il Blog Immobiliare

        1. Buongiorno, tale risposta che ha dato alla Signora Elena, varrebbe anche nel caso la proposta di acquisto avesse limite temporale di 60gg a decorrere dal 13/02/20?
          Tale tempo era stato fissato per ottenere il permesso di costruire del comune. La domanda è stata consegnata il 4/5 ed il comune ha tempo fino al 19/6 per dare risposta.. appunto sarebbe scaduta da 2 mesi.
          L’agenzia mi dice che per causa di forza maggiore è ancora valida, un altro agente mi dice che non essendoci una data precisa collegata al rilascio del permesso del comune, ma generico 60gg è da ritenere scaduta.
          Grazie spero di essere stata chiara

          1. Il blocco previsto dai vari decreti per il covid19 non va a modificare gli accordi contrattuali, quindi anche le scadenze previste dai contratti non sono state automaticamente spostate.

            Per quanto riguarda la causa di forza maggiore non è automatica solo per il fatto che c’è l’epidemia in corso.

            Consideriamo che anche durante il blocco totale i movimenti per motivi di lavoro erano possibil, va visto se gli uffici comunali lavoravano oppure no molti uffici hanno continuato a lavorare.

            Non si può dare una risposta netta, non conoscendo il contratto. Se la sua intenzione è di procedere nell’acquisto cerchi un accordo con il costruttore su una data di consegna.

            Vincenzo Tartaglia

            Team Il Blog Immobiliare

      2. Salve io mi trovo in questa situazione ho venduto casa il 28/05/2020 c’è il rogito posso spostarsi dalla Sicilia per andare in Lombardia?

        1. Buongiorno Angelo, grazie per il commento.
          Se ho ben capito il rogito è in Lombardia.
          La necessità di spostarsi per sottoscrivere un rogito definitivo rientra tra quelle attività che è possibile fare.
          E’ necessario compilare e sottoscrivere un autocertificazione da portare con se dove si dichiara il motivo dello spostamento.
          Per maggiore sicurezza, se il notaio manda una comunicazione scritta indicando il luogo e la data del rogito, portare con se anche copia della comunicazione.
          Vincenzo Tartaglia
          Team Il Blog Immobiliare

  2. Buongiorno, abbiamo acquistato una casa in costruzione. Abbiamo già stipulato il contratto preliminare e pagato diversi acconto prezzo. A fine aprile abbiamo ulteriore acconto prezzo (l’ultimo prima del saldo dovuto al rogito). Ora siccome i lavori sono sospesi per coronavirus, siamo comunque obbligati a versare il deposito accordato in precedenza nel contratto? O possiamo chiedere il posticipo?

    1. Buongiorno Linda, grazie per il tuo commento.
      La risposta è dipende. Dipende quali sono le clausole del preliminare che riguardano il pagamento degli acconti.
      Se sono previsti degli acconti a certe scadenze, probabilmente siete impegnati a versare l’acconto.
      Se gli acconti sono legati all’andamento dei lavori , ovviamente se i lavori si sono bloccati , e non stato raggiunto lo stato di avanzamento previsto, probabilmente non siete impegnati a versare l’acconto prezzo.
      Non conoscendo il contratto posso solo fare considerazioni generiche.
      spero di essere stato utile
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  3. Buongiorno, sto vendendo casa ed ho accettato una proposta d acquisto a gennaio, nella quale abbiamo messo per iscritto che l acquisto è vincolato all accettazione del mutuo da parte della banca con conseguente firma del compromesso entro il 10/05. Al momento il perito non è ancora venuto a visionare l appartamento, e se non lo facesse entro il termine del 10/05 come si procederebbe con la trattativa? Le mie intenzioni sarebbero quelle di continuare la trattativa anche oltre i termini.
    Grazie

    1. Buongiorno Fabio, grazie per il suo commento
      In effetti tantissime attività sono ferme o fortemente rallentate e quindi probabile che il sopralluogo del perito non venga fatto in tempo utile per rispettare la scadenza prevista. Questo non è un problema, a parte il fastidio dei tempi che si allungano, basta concordare con l’acquirente una nuova data, accordo che andrà messo per scritto e controfirmato da ambedue.
      Spero di essere stato utile
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  4. Buongiorno ho venduto la mia casa con preliminare prima del covid e con rogito entro e non oltre il 31/7 e contestualmente ho acquistato un immobile in provincia di Bergamo con rogito entro non oltre il 31/5. Quasi sicuramente, ammesso e concesso che il 3/5 io cantieri riapriranno potrò rogitare 2/3 mesi dopo. Nel caso chi ha acquistato il mio immobile non voglia sentire ragioni, posso prendere per causa di forza maggiore di rogitare con un ritardo almeno pari al fermo dei cantieri?
    Ringrazio anticipatamente per ls risposta

    1. buongiorno Daniele, grazie per il commento.
      I rogiti definitivi di compravendita, possono essere posticipati rispetto alle date pattuite nei preliminari, con l’accordo delle parti ,acquirente e alienante, sottoscrivendo una scrittura privata.
      Le causa di impedimento ad ottemperare,fatti imprevisti ed imprevedibili causa di forza maggiore, etc. vanno dimostrate in sede di giudizio.
      Nel caso che la riguarda tenendo conto che i traslochi sono impossibili e che c’è in atto un impedimento ai movimenti per motivi sanitari, dovrebbe essere abbastanza ragionevole per tutti cercare di accordarsi su nuove date di rogito.
      Spero di essere stato utile
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  5. Vivo a Napoli e la situazione odierna impedisce gli atti notarili, o per lo meno il mio caso.
    Ci sono due proposte in atto.
    1 )la vendita della mia casa dove abito (successione)
    2)la casa che sto acquistando dove andrò ad abitare.
    Il notaio che dovrà compiere L’atto per la vendita della casa in successione non è rintracciabile e l’acquirente non vuole per nessun motivo andare da un altro notaio.
    Nel frattempo la casa che starei per acquistare ha una scadenza a rogito al 30 di aprile, cosa che non potrà in questa momento accadere visto i tempi brevi.
    In entrambi i casi ci sono le agenzie.
    Come posso cautelarmi?
    Grazie

    1. Buongiorno Luciano, grazie per il commento.
      Gli atti notarili in questo momento di epidemia e con le restrizioni in atto possono essere tranquillamente stipulati.
      Basta la convocazione scritta del notaio accompagnata all’autocertificazione per recarsi presso lo studio, dove con le cautele previste si può procedere con la stipula.
      La proposta che lei ha accettato per la vendita del suo immobile prevede una data di stipula. se l’atto non viene stipulato entro tale data si può ravvisare l’inadempienza da parte di chi non si rende disponibile. Lei potrebbe , per evitare dubbi comunicare a mezzo raccomandata o PEC, indirizzata all’acquirente, all’intermediario ed al notaio, la sua piena disponibilità al rogito entro la data prevista.
      Mi sembra molto dubbio il fatto che il notaio non sia rintracciabile. La legge recita: L’articolo 142 della legge notarile 16 febbraio 1913 n.89 ci dice: “è punito con la destituzione…il notaio che abbandona la sede in occasione di malattie epidemiche e contagiose”.
      Invece per il rogito che la riguarda come acquirente può tranquillamente spostarlo ad altra data con l’accordo della sua controparte.
      Anche qui è preferibile comunicare per scritto, alla controparte coinvolgendo nelle comunicazioni anche l’intermediario, la necessità o volontà di posticipare la data chiaramente cercando l’accordo con l’acquirente, in quanto deve essere una decisione condivisa e sottoscritta.
      Spero di essere stato utile
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  6. Buongiorno Jacopo,

    Le vorrei proporre il mio caso.
    Ho fatto una proposta a febbraio per un appartamento in Lombardia che è stata accettata, versato 6000 di caparra e nel contratto avevamo il 30 Aprile come deadline per il rogito (pagamento senza mutuo). Vivendo io all’estero, il mio rientro in Italia, inizialmente previsto per Marzo, non avverrà prima del 3 di Maggio, quindi oltre la scadenza. In tal caso presumo che per cause di forza maggiore, io possa richiedere la caparra indietro e considerare il contratto non valido.
    Il venditore (e l’agenzia) immagino proporranno di stipulare una nuova data per poter terminare il contratto alle condizioni definite a febbraio. Io sarei disposto a questa proroga ma non al prezzo originale. Invece, ne vorrei approfittare per ‘rinegoziare’ il prezzo, ottenendo uno sconto visto che sono sicuro che non sarà facile per loro vendere a quel prezzo e senza bisogno di mutuo, anticipando un calo del mercato.
    Cosa ne pensa?
    Grazie!

    1. Buongiorno, grazie per il commento.
      Gli impegni contrattuali sono quelli previsti, in quanto frutto di una trattativa libera da condizionamenti, proposti ed accettati.
      Certamente la data del rogito può essere posticipata con l’accordo delle parti, accordo che va formalizzato con una scrittura privata.
      Quindi il prezzo che si è impegnato a corrispondere,accettato dal venditore, non può essere rinegoziato.
      Se la sua intenzione è di non procedere nell’acquisto il tentativo da fare è cercare un accordo con la controparte, negoziando le condizioni.
      I probabili scenari sono:
      Il venditore gli viene incontro e gli restituisce la caparra. Situazione ottimale ma poco probabile,ritengo. Tenga conto che l’agenzia ha comunque svolto il suo lavoro e penso voglia essere pagata.
      Il venditore gli viene incontro ma trattiene, in maniera legittima, la caparra.
      Il venditore non intende accordarsi, volendo procedere nella compravendita.
      A questo punto volendo procedere non gli resta che procedere per via legali, dove è chiamato a dimostrare la causa di forza maggiore, tale causa doveva essere imprevedibile nel momento in cui è stato
      stipulato il contratto e di rilevanza tale da impedire in maniera assoluta
      il rispetto degli accordi.

      1. Grazie mille!

        Quindi il fatto che il contratto non possa essere stato concluso come da accordi entro il 30 Aprile per cause di forza maggiore, non mi esonera dagli impegni contrattuali?
        La mia strategia sarebbe stata di accettare una rinegoziazione della data entro quale fare il rogito a fronte di uno ‘sconto’ sul prezzo negoziato. In realtà, nel caso il venditore mi dica che preferisce provare a rivendere la casa invece che rinegoziare il prezzo, procederei comunque con l’acquisto alle condizioni originali…

        1. La data prevista per il rogito, 30 Aprile, non è ancora passata, il rogito può essere stipulato. Il decreto covid19 prevede delle forti limitazioni ai movimenti per contenere il contagio, ma gli impegni contrattuali dove ci possa essere un danno economico, rischi di perdere la caparra,costituisce una giustificazione ai movimenti. Consulti il notaio che sarà in grado di darle le indicazioni necessarie.

  7. Salve,
    Il 29 dicembre 2019 ho formalizzato proposta di acquisto per l’acquisto di immobile. La proposta è stata accettata dal venditore con clausola del buon esito del mutuo.
    Ad oggi il perito non ha ancora fatto la perizia sull’immobile, causa pandemia, pertanto, si è deciso di addivenire a preliminare inserendo clausola di perizia confacente all’80% del valore della proposta di acquisto e buon esito del mutuo. Dovremmo fare il compromesso la prima settimana di maggio.
    Il fatto è che a causa della pandemia il mio fatturato si è ridotto del 70% e mio marito è in cassa integrazione. Non sappiamo se avremo i fondi per coprire la parte che rimane fuori dal mutuo, avendo confidato nella nostra capacità di risparmio che a causa del covid è venuta meno perche le nostre entrate si sono dimezzate.
    Ora posso chiedere di annullare la proposta gia accettata senza conseguenze? O sono obbligata a fare il compromesso? Non potevamo prevedere che le nostre entrate si sarebbero bloccate proprio ora che dovevamo comprare casa con tutte le spese che comporta.
    Grazie mille per la risposta che ci darete.

    1. Buongiorno Caterina, grazie per il commento.
      I contratti e gli accordi sottoscritti come si dice sono “sacrosanti”. Voglio dire che gli impegni sottoscritti vanno rispettati. tutto quello che capita dopo ovviamente può essere tale da compromettere la capacità di rispettare gli impegni presi, se ciò capita bisogna essere cauti.
      La strada che bisogna cercare di percorrere è quella dell’accordo con la controparte. Accordarsi con la controparte nello sciogliere la proposta stabilendo le eventuali condizioni, tutto questo ovviamente per scritto.
      L’altra strada che rimane è quella di ricorrere al giudice per vedere riconosciuta la causa di forza maggiore, strada onerosa e pericolosa.
      Spero di essere stato utile
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  8. Salve,
    il 6 febbraio ho venduto il mio appartamento e in accordo con l’acquirente e scritto nel rogito, io e la mia famiglia avremmo potuto rimanere nell’appartamento in comodato d’uso (e senza affitto) fino al 30/04/2020 e cioè la data prevista per la consegna della nuova casa.

    Premetto che l’appartamento è stato venduto il 6 febbraio su richiesta dell’acquirente e a causa di interessi e vincoli bancari da parte sua, altrimenti l’appartamento io lo avrei venduto qualche giorno prima dell’acquisto della casa nuova.

    Causa coronavirus, però i lavori nel cantiere si sono bloccati e di conseguenza la data prevista per la consegna dell’immobile è slittata e di conseguenza non riusciamo a liberare l’appartamento entro la data prevista 30/04.
    Ora l’acquirente del mio appartamento mi chiede l’affitto per i giorni di permanenza nell’appartamento oltre alla data pattuita del 30/04 ma io non trovo corretto perchè a causa di forza maggiore non riesco a rispettare la data pattuita per liberare l’appartamento e quindi mi chiedo se posso pretendere lo slittamento della data pattuita (e scritta nel rogito) per i giorni persi a causa della chiusura del cantiere?
    Ringrazio anticipatamente
    Saluti

    1. Buongiorno Mauro, grazie per il commento
      più che pretendere è opportuno cercare un accordo con l’acquirente.
      Le cause di forza maggiore non sono automatiche per essere riconosciute è necessario farlo ricorrendo al giudice. Cosa che non auspico. Ovviamente la difficoltà è dovuta all’epidemia ed alle restrizione dei famosi DPCM, non certo dalla volontà di una delle parti, appunto perciò un po di buona volontà da ambo le parti potrebbe risolvere la situazione. Teniamo presente che i trasferimenti ed i traslochi sono pressoché impossibili.
      Spero di essere stato utile.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

    2. Buongiorno Moreno,
      attualmente anche io mi trovo nella tua situazione. Posso sapere come avete concluso la vostra vicenda? L’acquirente vi ha chiesto di pagare un’affitto?
      Sai, pagare mutuo per la nuova casa e affitto per quella in cui risiedo diventa abbastanza oneroso.
      Grazie in anticipo
      Marco

  9. Salve,
    a fine febbraio ho presentato una proposta d’acquisto per un’abitazione che mi è stata accettata dal venditore, versando una caparra di 2000€ e con l’indicazione di un’ulteriore pagamento a fine marzo (scrittura privata) per poi rogitare i primi di Luglio. Avevo scelto di indicare una data di rogito “lunga” poichè non in possesso di tutta la liquidità necessaria che avrei però accumulato grazie alle rendite (affitti locali commerciali) di cui dispongo. Purtroppo dallo scoppio del virus, 2/3 di queste rendite sono venute meno, ad oggi temporaneamente, in quanto gli inquilini non riescono a pagarmi (tutto certificato con richieste scritte e firmate dalle parti) e credo che la situazione non migliorerà. Qualora volessi recedere per cause di forza maggiore dall’acquisto, riuscirei a farmi restituire la caparra versata al venditore? Dovrei compensi all’agenzia? Io sarei anche disposto a comprare subito purchè scontando la differenza che manca tra il prezzo fissato e la mia disponibilità.

    1. Buongiorno,Grazie per il commento.
      Le strade possono essere 2 (lasciando da parte la possibilità di andare avanti nel contratto e acquistare la casa)
      1. Trova un accordo con il proprietario. Difficile ma da provare, anche se non credo le vorrà restituire il denaro. Sarebbe la strada migliore, la più veloce.
      2. Se effettivamente la sua condizione non le permette di acquistare in nessun modo e al momento del preliminare questa situazione non era prevedibile, potrebbe provare ad appellarsi alla causa di forza maggiore per risolvere il contratto. In questo caso sicuramente avrà bisogno di un avvocato e probabilmente di un giudizio.

      Oltre alla perdita della caparra, rischia di essere inadempiente al contratto e, trattandosi di caparra probabilmente confirmatoria, potrebbe essere citato per danni o per ottenere l’esecuzione forzata del contratta.
      Inoltre anche l’agenzia immobiliare ha già maturato il diritto alla provvigione, che potrebbe richiederle.
      Sulla possibilità di ottenere uno sconto sul prezzo da lei proposto ritengo non sia proponibile, appunto è un prezzo che lei ha proposto, è vero che la situazione è cambiata ma si può ben capire che il tutto va riferito al fatto che esiste un impegno contrattuale.

      Le consiglio anche di leggere questi due articoli
      https://jacopotartaglia.it/home/caparra-e-acquisto-casa-tutto-quello-che-devi-sapere/

      http://nomoslawfirm.it/2020/04/20/perdita-della-caparra-cosa-fare-per-evitarla/

      In modo da capire esattamente il funzionamento della caparra e cosa si può fare.

      La soluzione si può trovare, bisogna analizzare la situazione e muoversi con i passi giusti.
      Nella speranza di essere stato utile restiamo a disposizione per eventualmente approfondire.

      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  10. Buongiorno Avv. Il 3 Marzo 2020 ho partecipato ad un asta immobiliare aggiudicadomi l’immobile,con una caparra di 5.000euro.Conto da saldare entro i 120 giorni stabiliti dalla legge.Mi chiedevo se ad oggi causa pandemia Covid19. Posso retrocedere al saldo dell’asta aggiudicata? E se ho diritto alla restituzione della caparra versata.Sicura in una sua risposta,Cordiali Saluti

    1. Buongiorno Giovanna, grazie per il commento.
      L’asta è stata svolta regolarmente quindi è valida.
      Se decide semplicemente di non rispettare gli impegni che ha assunto partecipando all’asta va incontro alle conseguenze prevista dal bando.
      nei DPCM non sono previste deroghe agli impegni assunti in contratti o accordi.
      Vincenzo tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  11. buongiorno, a gennaio io e mio marito abbiamo firmato una proposta di acquisto per il nostro appartamento con rogito al 31 luglio. Abbiamo ricevuto una caparra di 10.000,00 e abbiamo pagato l’agenzia. Io e mio marito dovremmo acquistare un altro immobile di cui oggi siamo ancora in attesa.
    A causa dell’epidemia ci siamo trovati entrambi in cassa integrazione(io non ho ancora preso lo stipendio questo mese!) e con 2 figli minorenni a carico è tutto molto oneroso, praticamente non riusciamo a sostenere più la compravendita, non considerando il fatto che non sappiamo neanche se la banca sarà disposta tra qualche mese a concederci il 100% del mutuo come invece doveva essere fino a qualche mese fa. Le mie domande sono: possiamo ritirarci dalla compravendita causa di forza maggiore? e il compenso dell’agenzia? insomma… non è proprio possibile tornare indietro? Noi in questo momento non possiamo proprio lasciare la casa perchè con queste condizioni economiche sinceramente non sapremmo neanche dove andare! in alternativa, è possibile posticipare il tutto almeno di 6 mesi? grazie.

    1. Buongiorno,

      Grazie per il commento
      Le strade possono essere 2 (lasciando da parte la possibilità di andare avanti nel contratto e acquistare la casa)
      1. Trova un accordo con il proprietario. Difficile ma da provare, anche se non credo le vorrà restituire il denaro. Sarebbe la strada migliore, la più veloce.
      2. Se effettivamente la sua condizione non le permette di acquistare in nessun modo e al momento del preliminare questa situazione non era prevedibile, potrebbe provare ad appellarsi alla causa di forza maggiore per risolvere il contratto. In questo caso sicuramente avrà bisogno di un avvocato e probabilmente di un giudizio.

      Oltre alla perdita della caparra, rischia di essere inadempiente al contratto e, trattandosi di caparra confirmatoria, potrebbe essere citata per danni o per ottenere l’esecuzione forzata del contratta.

      Inoltre l’agenzia immobiliare ha maturato il diritto alla provvigione, in effetti lei ha già provveduto al pagamento.

      Le consiglio anche di leggere questi due articoli
      https://jacopotartaglia.it/home/caparra-e-acquisto-casa-tutto-quello-che-devi-sapere/

      http://nomoslawfirm.it/2020/04/20/perdita-della-caparra-cosa-fare-per-evitarla/

      In modo da capire esattamente il funzionamento della caparra e cosa si può fare.

      La soluzione si può trovare, bisogna analizzare la situazione e muoversi con i passi giusti.

      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  12. Grazie per la risposta, però forse non mi sono spiegata bene, Io in questo caso sono il venditore e in un secondo momento sarò un acquirente. Preferirei restituire la caparra che mi hanno versato per non andare in contro ad incombenze future. Anche se dovessi trovare un accordo con gli attuali acquirenti(restituzione caparra senza penali), il compenso dell’agenzia ormai temo di averlo perso (anche se comunque l’agenzia ha svolto si il suo lavoro ma per forza maggiore non è stato portato a termine) . All’epoca della proposta di acquisto c’erano i mezzi per la mia compravendita,(vendita+acquisto) ma purtroppo con questa situazione sono venuti meno. Grazie mille per la sua disponibilità.

    1. Grazie per il commento
      giustamente come dice lei è importante trovare un accordo con la controparte. Tenga presente che il rischio, in caso contrario, non è solo la penale, ma potrebbe essere citato in giudizio per il maggior danno e costretto dal giudice ad eseguire il rogito. Quindi accordi chiari e sottoscritti.

  13. Buon pomeriggio,,, vorrei chiederle un’informazione. A febbraio mio marito ed io abbiamo messo in vendita il nostro appartamento tramite agenzia. Siamo riusciti ad avere qualche visitatore fino al blocco a causa del covid-19 di marzo. Nel frattempo io, che sono l’unica fonte di guadagno , sono stata messa in cassa integrazione xchè lavoro nelle scuole e come si sa queste forse riapriranno a settembre. Ieri, 27 aprile , riceviamo una telefonata da parte dell’agenzia immobiliare che , in vista dell’apertura del 4 maggio ci proponeva un appuntamento x lo stesso giorno. Naturalmente abbiamo rifiutato xchè a nostro parere ci sembra ancora molto presto ricevere persone a casa oltre che rischioso visto e considerato che siamo ancora in piena pandemia. La domanda è: posso eventualmente recedere dal contratto x causa di forza maggiore e soprattutto anche x sopravvenuti problemi economici? Specifico che il mandato dato all’agenzia ha la durata di sei mesi e scadrebbe il 31 agosto. E’ dovuto qualcosa all’agenzia se il contratto viene sciolto prima della sua naturale scadenza? La ringrazio anticipatamente

    1. Buongiorno, grazie per il commento.
      Oltre ad essere presto non è proprio possibile, il DPCM che entrerà in vigore il 4 Maggio non consente di uscire di casa, se non per i noti motivi di necessità, figuriamoci se sarà possibile andare a visitare appartamenti. Al momento questo non è possibile.
      Il contratto di mandato all’agenzia rimane valido, fino alla scadenza. Il fatto che è sopravvenuta un epidemia non consente in modo automatico di risolvere i contratti adducendo cause di forza maggiore, cause che andrebbero dimostrate, eventualmente. Se avete intenzione di sospendere la vendita consiglio di dialogare con l’intermediario per accordarsi e per annullare il contratto. L’accordo andrà messo per scritto e firmato. E’ probabile che l’intermediario possa chiedere un contributo per coprire eventuali spese che probabilmente son
      state sostenute, per esempio la pubblicità. Anche questo rientrerà in una trattativa, eventualmente.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  14. Bungiorno, a dicembre abbiamo firmato un preliminare per acquistare una casa in costruzione. abbiamo versato un acconto. i nostri appartamenti erano in vendita per poter poi acquistare questa nuova soluzione. casa acquistata da costruttore tramite agenzia x. nostre case in vendita tramite agenzia x. le nostre case erano in vendita ed eravamo molto ottimisti in quanto c erano tantissimi appuntamenti. Ora, in 2 mesi tutto è cambiato. Non sappiamo se le nostre case avranno lo stesso valore che avevano 3 mesi fa a causa della pandemia e crisi conseguente. di conseguenza non sappiamo se potremo onorare l acquisto di quella casa. E’ possibile quindi annullare il contratto preliminare e chiedere acconto? o rischiamo qualche penale? la casa sarebbe stata quella dei nostri sogni. il preliminare non era vincolato alla vendita delle nostre. ma il costruttore è una brava persona, vecchia maniera, e sa che abbiamo le case in vendita e che erano collegate all acquisto della sua. non so se sono stata chiara. grazie

    1. Buongiorno Valentina

      Grazie per il commento
      Le strade possono essere 2 (lasciando da parte la possibilità di andare avanti nel contratto e acquistare la casa)
      1. Trova un accordo con il proprietario. Difficile ma da provare, anche se non credo le vorrà restituire il denaro. Sarebbe la strada migliore, la più veloce.
      2. Se effettivamente la sua condizione non le permette di acquistare in nessun modo e al momento del preliminare questa situazione non era prevedibile, potrebbe provare ad appellarsi alla causa di forza maggiore per risolvere il contratto. In questo caso sicuramente avrà bisogno di un avvocato e probabilmente di un giudizio.

      Oltre alla perdita della caparra, rischia di essere inadempiente al contratto e, trattandosi di caparra confirmatoria, potrebbe essere citata per danni o per ottenere l’esecuzione forzata del contratta.

      Le consiglio anche di leggere questi due articoli
      https://jacopotartaglia.it/home/caparra-e-acquisto-casa-tutto-quello-che-devi-sapere/

      http://nomoslawfirm.it/2020/04/20/perdita-della-caparra-cosa-fare-per-evitarla/

      In modo da capire esattamente il funzionamento della caparra e cosa si può fare.

      La soluzione si può trovare, bisogna analizzare la situazione e muoversi con i passi giusti.

      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  15. Buongiorno,a novembre 2019 ho dato mandato di vendita di una casa ad una ag.immobiliare con scadenza 29 febbraio e rinnovabile tacitamente per altri 3 mesi fino al 30 Maggio.Nel frattempo il 7 gennaio ho firmato e accettato una proposta di acquisto da parte di un acquirente con rogito fissato entro il 15 Aprile.Causa pandemia mi è stato chiesto un posticipo del rogito entro il 30 Maggio che ho accordato comprendendo il momento di difficoltà . Chiedo ,se entro il 30 Maggio mi viene chiesto un nuovo posticipo ( che non voglio più accordare) vado incontro a qualche sanzione? Inoltre l’ agenzia immobiliare mi può obbligare ad una nuova proroga del mandato di vendita per interruzione della attività per pandemia? Grazie

    1. Buongiorno Eleonora, grazie per il commento
      La situazione di epidemia ed i decreti emanati per contrastarne la diffusione non giustificano in modo automatico il non rispetto dei termini e gli impegni presi in un contratto. L’unico modo per derogare ad impegni presi contrattualmente è sottoscrivere un nuovo contratto che modifica il precedente. Quindi lei, se non vuole non è obbligata ad accettare eventuale proposta di posticipare la data del rogito o di prolungare il mandato all’agenzia.
      Tenga presente che i rogiti di compravendita è possibili stipularli.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  16. Inoltre l’ agenzia mi ha fatto fare il compromesso senza effettuare una caparra confirmatoria ma solo acconto ,in caso la vendita non vada a buon fine per inadempienza dell’ acquirente,devo
    riconsegnare l’ intero acconto o posso trattenermi una quota parte per il tempo perduto?

    1. Eleonora grazie per il commento
      non trattandosi di caparra penitenziale o confirmatoria ma di acconto sul prezzo di vendita pattuito, in caso che non venga completato l’acquisto l’acconto viene restituito in toto.
      Nell’articolo che trova al link, qui di seguito può trovare una trattazione più completa sull’argomento.
      https://jacopotartaglia.it/home/caparra-e-acquisto-casa-tutto-quello-che-devi-sapere/#Acconto-prezzo
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  17. Buongiorno, complimenti per le informazioni contenute nel sito e per la tempestività delle risposte.
    Volevo esporle il mio problema, simile a quello già trattato nel post dell’11 aprile.
    Il 9 marzo scorso (con emergenza covid19 già dichiarata ma con poche restrizioni attive) ho firmato un preliminare per la vendita del mio appartamento al sig. Rossi che, subito prima e con la stessa agenzia immobiliare, aveva firmato a sua volta un preliminare per la vendita della sua casa al sig. Bianchi (che vive in affitto). Il 14 marzo ho firmato (con la mediazione di un’altra agenzia) una proposta di acquisto per un appartamento.
    In tutti e tre gli atti era stata indicata come data ultima per il rogito il giorno 7 luglio. Infatti io avevo fatto presente a tutte le parti che, dovendo eseguire lavori di ristrutturazione sull’appartamento che intendevo acquistare, mi servivano tre mesi di tempo per completarli.
    Con il blocco delle attività per il settore edilizia dovuto all’emergenza coronavirus, non ho avuto naturalmente il modo di iniziare i lavori e il 24 marzo ho scritto una mail all’agente immobiliare, cui avevo affidato la vendita del mio immobile, dicendogli di fare presente a Rossi e a Bianchi che, per causa di forza maggiore, non sarei stato in grado di rispettare la data del 7 luglio per la firma del rogito e conseguente consegna dell’appartamento.
    Non avendo ricevuto nessuna risposta da nessuno (agente immobiliare, Rossi e Bianchi) ho dato per scontato che la situazione fosse stata compresa da tutti. Il 29 aprile, invece, l’agente immobiliare mi scrive che “all’accettazione della proposta il sig. Bianchi ha inviato regolare disdetta dell’appartamento in affitto dove vive tuttora e il termine ultimo per lasciare libero l’appartamento è il 12 luglio”.
    Premesso che i lavori che devo effettuare sono indispensabili per rendere abitabile l’appartamento che intendo acquistare (i lavori inizieranno il 4 maggio e quindi finiranno presumibilmente a fine luglio) e che sia per Rossi che per i proprietari dell’appartamento che sto acquistando non ci sono difficoltà a spostare la data del rogito, il problema scaturisce dal rifiuto di Bianchi di rogitare dopo il 7 luglio.
    Le domande che pongo sono due:
    il signor Bianchi può pretendere dal locatore di prorogare, per un mese o due, la disdetta del contratto di affitto causa emergenza coronavirus?
    Il sig. Rossi può far valere nei confronti del sig. Bianchi la causa di forza maggiore per il blocco delle attività che però hanno influito su un appartamento non oggetto della compravendita Bianchi\Rossi?
    L’agente immobiliare mi ha assicurato che “cercheremo di capire assieme come poter incastrare e risolvere il tutto, sperando nel buon senso da parte di tutti”, ma nel caso di chiusura totale da parte di Bianchi a spostare la data del rogito, vorrei sapere se ho possibilità di uscire vincente da una causa legale volta a posticipare di due mesi la data dei rogiti previsti dalle compravendite.
    Grazie anticipatamente per la risposta

    1. Buona sera Pietro, grazie per il suo commento.
      Se ben capisco, la sua controparte è disposto ad accordarsi, il sig, Rossi, i venditori dell’appartamento che si appresta a comprare e ristrutturare pure.
      L’unico che non intende trovare l’accordo è il sig. Bianchi, con il quale però non ha rapporti contrattuali.
      Il sig. Rossi è l’unico che ha rapporti contrattuali con Bianchi e quindi è lui che dovrebbe assumere iniziative per cercare di sbloccare la situazione.
      Sull’esito di una causa incardinata dal Sig. Rosssi contro il sig. Bianchi si può dire qualcosa di più concreto analizzando la documentazione contrattuale tra i due sopra richiamati.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  18. Buongiorno Egregio Avvocato.
    Ho acquistato un immobile rogitando (per fortuna) in Gennaio, ho concesso ai precedenti proprietari di usufruire dell’immobile fino al 10 Giugno perchè il loro immobile è in costruzione, come da accordi preliminari presi ad Agosto 2020.
    Ovviamente il loro cantiere è in estremo ritardo, lo era anche prima dell’avvento dell’epidemia e ne eravamo tutti a conoscenza. La mia domanda è: possono pretendere di stare in casa mia oltre la data scritta nel rogito per cause di forza maggiore?
    La troverei un assurdità in quando un mese e mezzo di blocco se recuperato comunque non sono sufficienti a finire la casa in costruzione.
    Come devo muovermi in caso non rispettino i patti e liberino l’appartamento entro la data pattuita?

    Grazie per il suo tempo.

    Giorgio

    1. Buongiorno, grazie per il commento.
      Riassumendo
      Lei ha acquistato un immobile ed ha trovato un accordo con il vecchio proprietario affinché lasci l’immobile entro il 10 Giugno p.v.
      L’impegno contrattuale è questo e va onorato. Il vecchio proprietario se ha degli impedimenti a rispettare l’impegno preso può cercare un accordo con lei per liberare l’immobile entro un’altra data, accordo che lei non è obbligato a sottoscrivere, se non vuole.
      Il vecchio proprietario potrebbe benissimo locare un appartamento finché il suo in costruzione non è pronto.
      Le cause di forza maggiore non sono automatiche, vanno dimostrate e spesso è necessario ricorrere al giudice e non è detto che il giudice le riconosca.
      Il consiglio di buonsenso è cercare un accordo, in mancanza di ciò le parti devono rispettare il contratto.
      L’eventuale accordo avrà ovviamente forma scritta.
      Spero di essere stato utile
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  19. Salve, ho una situazione molto simile a quella del primo signore, che ha firmato un contratto di compravendita il 21/02. Ho dato una caparra di 5000 per comprare una casa a 160.000, in piu’ ho anche gia’ pagato un 4% di agenzia. Rogito max 31/07. Lavorando nel turismo, ogni possibilita’ di guadagno per me e’ compromessa almeno fino a fine anno, e posso contare solo su contributo p.iva. Premesso cio’ vorrei sapere: 1. In caso volessi recedere, mi verrebbero restituite sia caparra che commissione agenzia? 2. Dovrei ingaggiare un avvocato per svolgere questa operazione o esistono meccanismi che scattano in automatico, data la situazione? 3. Se non volessi recedere, potrei cercare di trattare per un prezzo inferiore, in modo da ottenere un mutuo piu’ leggero? Grazie, Stefania

    1. Buongiorno Stefania, grazie per il commento.
      Da quello che scrive se ne deduce che lei ha formulato una proposta di acquisto regolarmente accettata.
      L’acquisto verrà finanziato da un mutuo ipotecario.
      Chiaramente è possibile rispondere in maniera generica non conoscendo il contratto e le clausole inserite.
      1) In caso di recesso si perde la caparra e ci s mette a rischio di azioni giudiziarie, ovviamente la provvigione non verrebbe restituita in quanto l’intermediario con la formalizzazione della proposta ha maturato il diritto al pagamento. In relazione a questo punto varrebbe la pena di analizzare la proposta che ha formalizzato per capire se ci sono clausole che possono aiutarla.
      2) Non scattano automatismi in quanto alla consulenza di un avvocato, sempre utile, per prima cosa bisogna capire se ci sono strade percorribili,(cosa c’è scritto nella proposta?) questo per evitare di spendere altri soldi inutilmente.
      3) Il prezzo in quanto proposto da lei ed essendo elemento principale del contratto che ha sottoscritto non è rinegoziabile.
      Spero di essere stato utile
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  20. Buongiorno, espongo la mia situazione. In data 22/2 ho firmato un contratto di compravendita per la vendita della casa incassando un accondo da parte dell’acquirente. La data del rogito doveva essere 31/7. Nel frattempo avremmo dovuto cercare una nuova casa, cosa che ad oggi non è potuta avvenire in quanto non è possibile visitare nessun appartamento. L’agenzia immobiliare ci ha fatto sapere che i compratori sono disposti a spostare il rogito in data 30/9. La mia domanda è: se non riusciamo a trovare casa entro quella data è possibile recedere dal contratto e a quali penali andrei in contro? Oppure è possibile pretendere uno spostamento del rogito di ulteriori 2/3 mesi visto che l’impossibilità di visionare altre case? grazie per la disponibilità

    1. Buongiorno Laura, grazie per il commento.
      Cominciamo nel dire che dal 4 Maggio le agenzie immobiliari hanno potuto riprendere la loro attività. E’ possibile effettuare anche delle visite ad eventuali immobili, a determinate condizioni.
      Se l’immobile da visionare è libero non ci sono particolari problemi, se l’immobile è abitato ovviamente è necessario rispettare regole più stringenti.
      Ritengo che l’agente immobiliare è in grado di darvi tutte le indicazioni.
      Per spostare il rogito non ci sono regole particolari, l’importante è accordarsi con la controparte.
      Per quanto riguarda le eventuali penali a cui si va incontro in caso di non procedere nella vendita dipende molto da quale clausole sono state inserito nella proposta di acquisto che avete accettato.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  21. Buonasera
    Espongo velocemente la mia situazione, fatto il preliminare per acquisto casa il 03/03/2020 con conclusione del rogito il 30/03/20 visto che non dovevo chiedere il mutuo per acquisto. Qualche giorno prima della scadenza. Visto le restrizioni ho chiamato agenzia immobiliare che mi portava avanti la pratica fino al rogito e mi aveva comunicato che non c’erano problemi anche se si andava oltre il termine visto che non era riuscita a procurare tutti i documenti necessari ( APE, certificato prezzo massimo comune, certificato urbanistico, attestato dell’amministratore del condominio e quello che non c’erano ipoteche sulla casa, e la proprietaria della casa abita in una regione differente la mia) quindi io mi sono fidato visto che non sono un esperto nel settore ad oggi mi ha comunicato che manca solo attestato del prezzo massimo del comune , io sono sempre intenzionato a rispettare il preliminare stipulato ma la cosa mi insospettisce un poco… secondo lei cosa dovrei fare ?

    1. Buongiorno Giuseppe, grazie per il commento.
      Le restrizioni imposte dai DPCM per limitare la diffusione dell’epidemia Covid19 di fatto non impediscono di stipulare i rogiti definitivi di compravendita.
      LO spostamento della data del rogito è possibile, è fondamentale metterlo per scritto, visto che lei è il proponente corre il rischio di essere inadempiente, se non si attiva per fissare il rogito.
      Per analizzare meglio la sua situazione è necessario leggere la proposta che ha sottoscritto.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  22. Buongiorno, sarò breve
    Ho fatto preliminare vendita a marzo con impegno a stipulare atto definitivo entro la fine di maggio. Le misure di contenimento adottate al fine di evitare diffusione epidemia e contagi hanno bloccato e poi rallentato i lavori di ristrutturazione al mio nuovo appartamento impedendo di fatto il mio trasferimento. Ho chiesto di poter consegnare le chiavi con 2 mesi di ritardo o di posticipare atto… L’acquirente chiede atto con messa a deposito del prezzo… Posso rifiutare?

    1. Buongiorno Anna, grazie per il commento.
      La risposta secca è no.
      Per intenderci, il preliminare che ha firmato è un contratto e va rispettato.
      L’epidemia i DPCM , non modificano gli impegni contrattuali in essere.
      La strada di buon senso che si può percorrere è quella di trovare un accordo scritto con la controparte per cercare di soddisfare in maniere legittima gli impegni delle parti.
      In caso contrario il rischio è quello di diventare inadempiente con conseguenze, in alcuni casi, importanti.
      In questa fase delicata sarebbe opportuno farsi assistere da un professionista.
      Molto dipende cosa c’è scritto nel preliminare, il tipo di caparra, per esempio.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  23. Buongiorno, il 5 marzo 2020 ho firmato un preliminare di acquisto di un appartamento con versamento di caparra confirmatoria prelevata subito dal venditore con dicitura che l’atto notarile verrà redatto entro e non oltre il 27 giugno 2020.
    Io ero stata molto chiara che quella era la data ultima per venire in possesso dell’appartamento perché ho solo il mese di luglio per fare i lavori necessari e traslocare.
    Ora la parte venditrice sembra in difficoltà a reperire un appartamento da acquistare per liberare in tempo quello che venderebbero a me e si appellano al problema lock down come motivo di ritardo dicendo che anche il DPCM permette una proroga di tutti i contratti di 40 50 giorni causa la durata del blocco.
    L’agenzia immobiliare dice che anche il loro avvocato conferma che se dovessimo pretendere la liberazione dell’appartamento e rogito e dovessimo andare in causa io perderei perché il blocco dovuto al COVID 19 è un evento eccezionale.
    Spostare il tutto mi creerebbe grandi difficoltà.
    Come posso muovermi?

    Grazie il anticipo del vostro aiuto

    1. Buongiorno Alberta, grazie per il commento.
      La prima doverosa precisazione è che il DPCM che ha adottato misure per contrastare la diffusione del covid19 non ha introdotto in modo automatico proroghe per i contratti. Gli impedimenti sopraggiunti, cause di forza maggiore vanno comunque dimostrate, non è detto di riuscirci. In questi casi, appunto, per cercare di evitare di ricorrere al giudice , ricorso che comporterebbe costi e tempi che è meglio evitare, è di buon senso cercare un accordo.
      Gli impegni presi nel preliminare rimangono comunque validi e vincolanti, In mancanza di un accordo scritto la data del rogito rimane quella prevista dal preliminare.
      Nel momento in cui lei è pronta per il rogito, comunica la data al venditore, comunicazione per raccomandata o PEC.
      Ovviamente non conoscendo il preliminare da lei sottoscritto posso solo dare delle inicazioni a titolo generale.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare.

  24. Buongiorno, ho fatto un compromesso per un appartamento in data 8/12/19 dando 35.000€ con data del rogito entro il 31/7/2020. Ora la proprietaria vuole un rinvio fino a fine anno perché non è riuscita a finire i lavori nella nuova casa in cui si deve trasferire e non le consegnano i mobili.
    Mi pagherebbe un affitto ma io ho bisogno della casa per mia figlia.
    Cosa mi consiglia ?

    1. Buongiorno Emanuela, grazie per il commento.
      Il consiglio che si può dare a carattere generale, non conoscendo il contratto da lei sottoscritto, è quello di trovare un accordo, che soddisfi le esigenze delle parti. La situazione di epidemia non costituisce di per sé motivo giustificante per non rispettare i termini di un contratto. Essendo Lei la parte acquirente sta a lei convocare la controparte al rogito. In mancanza di un accordo scritto prima della scadenza prevista corre il rischio di essere inadempiente.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare.

  25. Buongiorno, nel mese di gennaio ho accettato una proposta di acquisto per la mia casa, dove sono stati versati subito 1.500 euro dall’acquirente che ha l’agenzia, mentre altri 16.500 sarebbero stati versati alla sottoscrizione del compromesso entro il 30/03. Per il covid la data è saltata e abbiamo firmato un documento che spostava la data di sottoscrizione del compromesso al termine dei blocchi di circolazione legati al covid. Ad oggi non abbiamo ancora deciso una data. Oggi causa covid e incertezze finanziarie stiamo valutando di non vendere più. Come possiamo fare, cosa rischiamo?
    Grazie in anticipo

    1. Buongiorno Alex, grazie per il commento.
      Parzialmente, le limitazione ai movimenti, sono stati tolti. All’interno della regione di residenza è possibile muoversi senza limitazioni.
      Se decide di tirarsi indietro rischia di pagare la penale, pari alla caparra versata,oltre ad essere citato in giudizio per ottemperare agli impegni presi, in questa sede potrebbe anche essere chiamato a rifondere eventuali danni.
      Se la decisione è questa, conviene accordarsi con la controparte, affinché, la controparte non abbia più niente da pretendere.E’ opportuno farsi assistere da un avvocato. Assistenza legale che siamo in grado di fornire.
      Non conoscendo il contratto che ha firmato le indicazione fornite sono a carattere generale, non specifiche per il suo caso.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  26. Buongiorno,
    mi trovo in questa situazione, a dicembre 2019 ho firmato il preliminare per la vendita del mio appartamento con rogito entro il 30.06.2020.
    Alla stessa data saremmo dovuti entrare nella nostra nuova casa, si tratta di un immobile in costruzione che pero’ a causa Covid ha subito dei forti ritardi nella consegna e non sara’ mai pronto per il 30.06.2020.
    Nel caso non riuscissimo a trovare un accordo con l’acquirente di casa nostra, Possiamo rititarci dalla vendita restituendo la caparra versata? o dobbiamo versare il doppio della somma?
    La nostra nuova casa abbiamo saputo non sara’ pronta prima di dicembre/gennaio quindi molto dopo il periodo di stop lavori causa covid, possiamo rivalerci sull’impresa costruttrice?
    La ringrazio per disponibilita’

    1. Buongiorno Noemi, grazie per il commento.
      Non conoscendo,ovviamente, i contratti sottoscritti, possiamo solo dare delle indicazioni a titolo indicativo, Importanza sostanziale rivestono le clausole sottoscritte.
      Per quanto riguarda la vendita del suo immobile è necessario trovare un accordo con l’acquirente, per posticipare il rogito e/o la consegna della casa.
      In caso contrario la cosa non si esaurisce con il pagamento della penale (il doppio della caparra che ha ricevuto) ma, l’acquirente, potrebbe chiedere eventuali danni e imporle di rogitare, ovviamente ricorrendo in giudizio. Il danno sarebbe enorme.
      Ripeto è una considerazione a carattere generale, bisognerebbe leggere il preliminare che ha firmato per un quadro preciso.
      Le attività delle imprese di costruzioni sono ripartite il 4 Maggio, quindi sono state ferme quasi due mesi.
      Il ritardo, per così dire giustificato è questo, anche qui per avere un quadro preciso bisognerebbe studiare il contratto che ha con l’impresa per vedere se ci sono delle clausole a suo vantaggio da potere applicare. Per esempio è prevista una penale sui ritardi?.
      In caso volesse approfondire l’argomento ci può contattare.

      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  27. Buongiorno
    Ho firmato una proposta di acquisto immobiliare irrevocabile in data 26/11/2019 con caparra di 5000 euro. L’immobile era intestato ad una società nella proposta di acquisto. La data fissata del rogito del 30/06/2020. La proposta è stata accettata dal venditore il 06/12/2019. Ho messo una clausola nella proposta che il preelimare verrà firmata quando il mio geometra contralla tutti di documenti dell’immobile sono in regola ed conforme che sono venuti pronti tutti i documenti pronti. In questi giorni mi è arrivata anche la perizia della banca per il rilascio del mutuo.
    Controllando tutti documenti anche la perizia ho visto che l’intestatario attuale dell’immobile non è quello scritto nella proposta di acquisto ed è stato fatto un atto notarile in data 30/12/2019 cioè dopo che la proposta è stata accettata da entrambi le parti, con conseguente cambio dell’intestatario con conoscenza dell’agenzia.
    Inviando una pec all’agenzia per chiedere chiarimenti questa era la sua risposta “ in risposta alla Sua tengo a precisare che non è stato fatto un atto notarile con trasferimento di nessuna proprietà ma che è stata fatta una donazione di quote societarie“ ma io vedo nella perizia della banca che c’è stato un atto notarile il 30/12/19 e che l’intestazione dell’immobile non è quella sulla proposta firmata.
    Come ho perso la fiducia con l’agenzia e con i proprietari chiedo se posso recedere la proposta? perdo l’assegno anche se attestato alla vecchia società e non all’intestario attuale? cosa succede se non voglio più andare avanti con l’acquisto?
    Grazie mille in anticipo

    1. Buongiorno Murad, grazie per il commento.
      Se la situazione è come da lei descritta avrebbe il diritto di recedere senza subire danni, cioè recuperando l’assegno che ha lasciato a titolo di caparra.
      Ritengo che ci siano gli estremi di chiedere anche il pagamento di una penale, ma questo è un aspetto che va analizzato con molta attenzione.
      Queste ovviamente sono considerazioni a carattere generale. Per avere un quadro completo e preciso andrebbero studiati i contratti.
      Se vuole ci può contattare.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  28. Buon pomeriggio, mi trovo in questa situazione: ho un appartamento in vendita con contratto di mediazione in esclusiva dato ad agenzia immobiliare il 15.01.2020 con scadenza 15.05.2020 e tacito rinnovo in caso di mancata disdetta con raccomandata A/R 15 gg (disdetta che non ho inviato). Visto che, causa Covid, l’agente immobiliare ha sospeso il suo lavoro per circa due mesi (Marzo e aprile), la scadenza del contratto resta sempre in data 15.05 oppure “slitta” al 15.07? Vorrei cambiare agente immobiliare perché l’attuale è stato poco professionale, però non vorrei aspettare settembre, anche perché in pratica 2 mesi di contratto sono stati nulli vista l’impossibilità di fare visite all’appartamento.
    Grazie per l’aiuto

    1. Buongiorno Sara, grazie per il commento.
      Le disposizione in base ai DPCM per contenere il propagarsi dell’epidemia da covd19 non ha inserito e non prevede lo slittamento dei termini temporali previsti dai contratti in vigore. Quindi il contratto che lei ha con l’intermediario è ancora valido.
      Il contratto si risolve applicando le clausole previste, dando disdetta o aspettando la scadenza prevista.
      Può comunque trovare un accordo con l’intermediario per chiudere prima della scadenza il contratto. L’accordo eventuale va messo per scritto.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  29. Buongiorno e grazie del supporto.
    A febbraio 2020 ho effettuato una proposta di acquisto per un immobile, che è stata regolarmente accettata, con versamento di una caparra. Il compromesso era stato fissato a fine aprile, durante la quarantena, quindi di comune accordo abbiamo deciso di spostarlo entro fine giugno. Il rogito è stato fissato a marzo 2021, quindi a 13 mesi dalla proposta di acquisto.
    Al momento della firma del preliminare di compravendita, la parte venditrice mi chiede 2 mesi di proroga sulla data del rogito perché “durante la quarantena non hanno potuto cercare casa”.
    Tenendo conto che hanno ancora ben 10 mesi per farlo, e tenendo conto che io gli ho controproposto 1 mese invece di 2 (il tutto a mio danno), quali possibilità ci sono? Posso far valere la data scritta nella proposta di acquisto e “obbligarli” a rispettarla? In caso si ritirassero, sarebbero obbligati a versarmi il doppio della caparra più le spese di agenzia?
    Grazie mille.

    1. Buonasera Daniele, grazie per il commento.
      La data del rogito concordata ed accettata nel preliminare può essere cambiata con l’accordo delle parti.
      In mancanza di accordo vale quella del preliminare.
      La parte che si ritira da un contratto, la proposta regolarmente accettata è un contratto, in difetto di accordo e comunque non rispettando gli impegni presi incorre nelle penalità previste dalle clausole contrattuali.
      Per quanto riguarda la caparra dipende se è stata versata come caparra confirmatoria o come semplice acconto sul prezzo.
      Vincenzo Tartaglia
      team Il blog Immobiliare

      1. Grazie mille per la rapida risposta, siete molto gentili e competenti.
        Per quanto riguarda invece le spese di agenzia, da me pagate in occasione dell’accettazione della proposta di acquisto, che fine farebbero? Devono essere rimborsate, in quanto l’acquisto non è stato perfezionato (e non è stato stipulato neanche un preliminare di compravendita), dall’agenzia? Dal venditore che si ritira? O sono “perdute”? Il mio accordo scritto con l’agenzia prevede solamente un “mi impegno a pagare X al momento dell’accettazione della proposta”, non ci sono clausole specifiche, ma non so se la giurisprudenza abbia già una base normativa riguardo la situazione.

        1. Buongiorno Daniele,
          la provvigione dell’agenzia immobiliare matura al momento della firma della proposta. L’intermediario ha fatto il suo lavoro ha messo in contatto chi vende con chi compra e con la firma della proposta il contratto è concluso. Come giustamente dice lei il suo accordo con l’intermediario prevede il pagamento al momento dell’accettazione della proposta.
          Vincenzo Tartaglia
          Team Il Blog Immobiliare

          1. Be’, allora speriamo si risolva tutto al meglio.
            Grazie mille per il supporto, siete stati molto disponibili!

  30. Buongiorno
    Mi chiamo Sara
    Mi permetto di contattarla in quanto vorrei avere una risposta in merito a una situazione problematica riguardo il Coronavirus.
    Abbiamo venduto casa 1 anno fa e nel frattempo con l’acquirente e l’agenzia immobiliare ci siamo messi d’accordo di fare l’atto notarile dopo 1 anno esattamente a Luglio 2020, nello stesso tempo abbiamo comprato da un costruttore una casetta su carta dove avremmo dovuto andare a vivere nel mese di Settembre-Ottobre 2020. Ora con il Coronavirus purtroppo si è bloccato tutto in quanto il costruttore a dovuto riprendere i lavori con ritardo ma con la certezza di poter dare casa nei tempi prestabiliti mentre l’acquirente della nostra casa vuole rogitare a metà luglio 2020 e dobbiamo consegnare la casa alla fine di Agosto 2020.
    Ora all’interno della casa vive una persona anziana dove esattamente non sa’ dove potrà andare ad abitare visto che nella casa nuova potrà andare a viverci solo nel mese di Ottobre 2020 ed invece il nuovo proprietario di casa nostra vuole rogitare per il mese di Luglio 2020.
    Come bisogna comportarsi in questa situazione? Esiste una tutela?
    Chiedo gentilmente una vostra risposta.
    Grazie Mille Sara

    1. Buongiorno Sara, grazie per il commento.
      L’acquirente e il venditore si sono impegnati con il preliminare a concludere il contratto di acquisto a certe condizioni ed in certi tempi.
      L’acquirente quindi ha il diritto di stabilire la data del rogito entro i termini previsti, a meno che nel suo caso specifico non sia stata inserita una clausola che lega il rilascio della vostra vecchia abitazione quando pronta la nuova. Gli impegni contrattuali sono “sacri”, ma visto che fra la data del rogito e la disponibilità della nuova abitazione non mi sembra ci sia un lasso di tempo grande forse si riesce a trovare un accordo.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

  31. Buongiorno, mi chiamo Giusy: da inizio novembre ho un alloggio in vendita con contratto di mediazione esclusiva con scadenza il 30/06/2020 dopodichè doveva intendersi risolto senza nessun rinnovo.Purtroppo con il coronavirus l’agente immobiliare mi ha quasi minacciato dicendomi che tutti i suoi contratti sono stati prorogati di altri 3 mesi , perchè la legge diceva questo. Mi ha un po’ spiazzato, perchè io volevo chiudere con questa agenzia , il cui titolare è molto arrogante….Pensi che a inizio giugno mi ha detto che aveva un sicuro cliente, ma che per non farlo scappare dovevo mettergli per iscritto il prezzo di vendita con cui avrei concluso l’affare. Io ci sono caduta come un allocco e così ora ha messo il mio alloggio in vendita a prezzo ribassato.
    Come mi devo comportare per non incorrere in ulteriori trappole?
    grazie per l’aiuto.

    1. Buongiorno Giusy e grazie per la domanda.
      Non ci sono leggi che impongano di prolungare i contratti di mediazione, lei può benissimo interrompere il rapporto con questo agente immobiliare. Purtroppo, come in tutti i settori ci sono persone corrette e meno corrette…

      Se non si trova bene con questo mediatore il consiglio e di interrompere il rapporto per non cadere in ulteriori trappole.
      Buon fine settimana!

    2. Buongiorno Giusy, grazie per il suo commento.
      Il blocco delle attività prevista dai decreti presidenziali per contenere e contrastare la diffusione del covid19 non presuppone lo slittamento dei termini di un contratto, ne tanto meno l’epidemia di per se giustifica lo slittamento di un contratto. Quindi per legge non è previsto nessun slittamento.
      Da quello che capisco il contratto che ha con l’agenzia non prevede il rinnovo tacito alla scadenza quindi se così è lei non è più impegnata. Ovviamente è una considerazione a carattere generale per dare una risposta precisa dovrei leggere il contratto.
      La risposta alla sua domanda è che bisogna affidarsi a professionisti preparati e seri, che fanno veramente l’interesse del proprio cliente.
      Se lo ritiene opportuno possiamo aiutarla per la vendita del suo immobile.
      Vincenzo Tartaglia
      Team Il Blog Immobiliare

      1. La ringrazio per la sua risposta…purtroppo per paura di incorrere in sanzioni ho dovuto lasciare il mio immobile ancora in vendita per 2 mesi all’agente immobiliare che mi ha ha abbassato il prezzo con il trucchetto della finta proposta.
        Il mio contratto dice esplicitamente che “il presente incarico ha decorrenza dalla data di sottoscrizione (9/11/2019) e scadrà il giorno 30/06/2020 dopodiché si intenderà risolto a tutti gli effetti, senza nessun onere e vincolo per l’incaricante (è crocettata questa soluzione)… purtroppo ora dovrò aspettare fine agosto per la fine di questo incarico.
        Cordiali saluti Giusy

        1. Buongiorno Giusy,
          capisco, la compravendita di un immobile non è una cosa semplice, per le implicazioni economiche ed emotive. Le auguro di concludere rapidamente e con soddisfazione la transazione che ha in atto.
          Nel salutarla le rinnovo la disponibilità laddove non riuscisse ha trovare un acquirente entro agosto.
          Vincenzo Tartaglia

  32. Buongiorno,
    Mi chiamo Elisa. A fine febbraio 2020 ho firmato un preliminare di vendita in qualità di acquirente lasciando una caparra. Nel preliminare viene data alla parte venditrice la possibilità di compiere l’atto di vendita conclusivo entro il 31 dicembre 2020. Viene poi data la possibilità in caso di necessità di prorogare la vendita fino al 31 marzo 2021 con uno sconto sul prezzo concordato di 2 mila euro/mese. Questo per venire incontro alle esigenze della parte venditrice che mi ha chiesto tempo per poter a sua volta comprare casa. Premetto che gli accordi erano già stati presi verbalmente ad ottobre 2019 ma che la parte venditrice ha protratto a lungo la conclusione del preliminare proprio per poter prendere tempo. A fronte quindi di più di un anno di tempo per potersi trasferire, adesso, visto il lockdown dei mesi di Marzo e Aprile, mi viene chiesto di considerere la data del 31 Marzo per la vendita (e possibilmente aggiungere ancora un paio di mesi) ma col prezzo di compravendita stabilito per il 31 dicembre, ossia senza i 2 mila euro che secondo accordo firmato andrebbero scalati per ogni mese di ritardo . E’ possibile una richiesta del genere? il lockdown dà davvero il diritto di slittare le scadenze stabilite da accordi presi in precedenza e riguardanti scadenze a lungo termine come nel mio caso? (si parla del 2021!).
    Grazie per l’aiuto,
    Elisa

    1. Buongiorno Elisa, grazie per averci scritto.
      Il preliminare di compra vendita è un contratto, quindi le clausole e gli accordi sottoscritti vanno rispettati nei termini previsti dal preliminare stesso.
      I termini di un contratto non possono essere cambiati se non con un altro contratto, dove le parti pattuiscono nuove condizioni che modificano in parte o in toto il contratto originario.
      In sintesi se lei non è d’accordo con le nuove condizioni che le vengono chieste non è obbligata ad accettarle.
      Tenga conto che l’epidemia non modifica in automatico gli accordi presi e non c’è legge che modica o possa modificare gli accordi di un contratto tra privati.
      La parte venditrice deve rispettare il preliminare, in caso contrario diventa inadempiente.
      Il team Blog Immobiliare

  33. Buongiorno,io e la mia compagna stiamo acquistando casa tramite agenzia,ai primi di marzo è stata accettata la nostra offerta da parte del venditore, abbiamo versato i 2000 € come penale confimatoria,poi a giugno è stato accettato il mutuo, è stata fatta la perizia ed è andata a buon fine,ora il venditore ha cambiato idea sulla vendita dell’immobile ,in quanto non vuole più venderlo..Noi ad ora abbiamo già pagato la perizia di 250 €, l’assicurazione sulla vita di 1180 €,le marche da bollo di entrambi pari a 40 € .vorremo sapere se si possono recuperare questi soldi spesi inutilmente , premetto che è già stata fissata la data del rogito, grazie anticipatamente

    1. Buongiorno Davide, grazie per averci scritto.
      Se la parte venditrice non vuole più vendere, quindi non intende rispettare il preliminare che ha sottoscritto, è inadempiente.
      Considerando che è stata versata una caparra confirmatoria, questa fa da penale, cioè il venditore se non si presenta al rogito, dovrà restituire la caparra che ha incassato più una penale di pare importo.
      Le consiglio di comunicare a mezzo raccomandata o PEC la data e l’ora del rogito, ammonendo il venditore che, se non rispetta il preliminare, sarà costretto a pagare la penale.

      Il Team Blog Immobiliare.

  34. Buongiorno,
    a fine settembre ho stipulato il preliminare per acquisto prima casa e il rogito era fissato per fine ottobre.
    L’attuale proprietario, che abita ancora nella casa che andrò ad acquistare, è risultato positivo al Covid19, pertanto non è possibile fare il rogito nella data stabilita. Qualora risultasse positivo oltre le due settimane di quarantena previste, posso far valere qualche diritto oppure necessariamente devo che il tampone sia negativo?

    1. Buonasera Sofia, credo proprio che si tratti di una evenienza straordinaria. Il mio consiglio è di attendere che il venditore risulti negativo. Purtroppo si tratta di un ritardo non dovuto alla sua volontà o negligenza.

  35. Buonasera, le chiedo cortesemente una informazione. Il 1.11.2020 abbiamo firmato un preliminare di vendita per l’acquisto di un appartamento (quello in cui viviamo come locatari) con scadenza per rogito al 28.2.2021. Il mutuo ci è stato concesso dalla banca il 22.12.2020 e ora siamo in attesa che il venditore raccolga tutti i documenti necessari per il rogito. A causa del Covid l’accesso agli atti del Comune in cui risiediamo richiede due mesi di tempo, quindi non riusciremo ad andare a rogito entro fine febbraio 2021. Di comune accordo con il venditore intendiamo prorogare la validità del preliminare, spostando più avanti la data del rogito. Possiamo fare una scrittura privata , firmata da entrambe le parti, e inviarla via PEC al notaio, oppure dobbiamo necessariamente registrare la nuova scrittura all’Ag. Delle Entrate come abbiamo fatto per il preliminare? Grazie in anticipo e cordiali saluti.

    1. Buongiorno Monica, la strada che avete scelto è corretta, non è necessario fare una nuova registrazione.
      Chiaramente non conoscendo i termini del preliminare che avete sottoscritto la mia è un indicazione a carattere generale.
      Sarebbe opportuna approfondire meglio.
      Per capire come posso aiutarla le lascio il contatto telefonico.
      Vincenzo Tartaglia
      3895156038
      Spero di essere stato utile

  36. Salve, ero affittuario in un appartamento del quale a maggio ho firmato compromesso versando 5ooo euro e ulteriori acconti di 20.ooo. La data prevista del rogito a fine settembre è saltata e per covid e a causa di un broker che mi ha sfilato solo soldi per provvedere alla richiesta di mutuo ( pensavo di fare prima ). La data quindi per il rogito è finalmente stabilita per il 20 marzo. Il proprietario mi ha chiesto 4ooo euro per il ritardo . E’ una cosa lecita ? Grazie .

    1. Buongiorno Luca, grazie per averci scritto.
      Quello che conta è quello che è scritto nel preliminare che avete firmato e la scrittura privata per concordare la nuova data del rogito.
      Per meglio specificare, gli impegni presi con il preliminare sono degli obblighi contrattuali e come tali rispettati, quindi importo delle caparre e la data del rogito, oltre eventuali altre condizioni.
      Non è un problema spostare la data del rogito, a patto che venga concordata per scritto, in questa fase possono essere concordate eventualmente altre condizioni , per esempio ulteriori acconti.
      Per dare una risposta precisa circa il suo caso specifico andrebbe letto il preliminare ed eventuali accordi successivi.
      Se vuole ci può contattare per capire come possiamo essere di aiuto.
      Spero di essere stato utile.
      Vincenzo Tartaglia

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