Casa abitabile a Roma: i requisiti minimi degli alloggi

Durante le pratiche edilizie di appartamenti situati nella capitale emergono spesso problemi di abitabilità (detta anche agibilità) che causano non pochi disagi. Quali sono i requisiti minimi da rispettare? Quando rischi di ritrovarti con una casa o una stanza non abitabile secondo la normativa attuale? Quali problemi possono essere risolti facilmente per avere una casa abitabile a Roma?

In questo articolo descriverò tutti i parametri più importanti da considerare e mostrerò come gestire eventuali requisiti non rispettati.

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Il Regolamento d’Igiene

Prima di cominciare ad elencare i vari requisiti di una casa abitabile a Roma ritengo importante spiegare il motivo per cui esistono queste regole; il concetto di agibilità deriva dalla necessità di garantire alloggi ben dimensionati e salubri per le persone che vi ci abitano.

Il documento di riferimento è il Regolamento d’Igiene. Alcuni parametri di base vengono stabiliti a livello nazionale ma sono poi le regioni e spesso anche i singoli comuni a redigere il proprio regolamento d’igiene. Nel caso di Roma il regolamento è questo.

Il testo potrebbe sembrarti un po’ dispersivo. Proprio per questo ho raccolto e riorganizzato per te tutte le informazioni più importanti nei prossimi paragrafi.

Superficie minima di una casa abitabile a Roma

Metratura totale dell’appartamento

La superficie netta di un appartamento è in parole semplici l’area totale dei pavimenti interni, ovvero quella fisicamente calpestabile. Ogni area esterna o non riscaldata come balconi, giardini, box e cantine va esclusa dal conteggio. Questa informazione è fondamentale per capire se l’appartamento ha un taglio adeguato e non va confusa né con la superficie commerciale né con quella catastale.

Nella città di Roma un monolocale deve avere almeno 28 metri quadri di superficie netta. Ogni locale in più richiede un’aggiunta di altri 10 mq. Di conseguenza gli appartamenti, per essere considerati abitabili, devono avere le seguenti superfici minime:

  • bilocali : almeno 38 mq netti
  • trilocali : almeno 48 mq netti
  • quadrilocali : almeno 58 mq netti

E così via per gli appartamenti ancora più grandi.

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Dimensioni delle stanze

Anche le singole stanze, secondo il regolamento d’igiene, devono rispettare le seguenti superfici minime:

  • soggiorni e camere da letto matrimoniali : almeno 14 mq netti
  • camerette singole : almeno 9 mq netti
  • bagno principale : almeno 4 mq netti e con la dotazione di vaso, bidet, vasca o doccia, lavabo.
  • cucina : può essere un semplice angolo cottura di almeno 3 mq netti da aggiungere all’area del soggiorno oppure una stanza abitabile con un volume d’aria di almeno 15 mc e una finestra di almeno 1,5 mq. In ogni caso deve essere installata l’aspirazione forzata sopra ai fornelli.
  • ripostigli : tutti i locali non finestrati o con superficie netta inferiore a 4 mq sono considerati ripostigli, a meno che non si voglia creare un bagnetto di servizio aggiuntivo.

Cosa fare se una stanza è leggermente al di sotto della superficie minima ammessa? Puoi provare ad arrotondare per eccesso le misure della stanza (massimo 5 centimetri) e considerare come superficie netta anche la soglia della porta e tutte le eventuali nicchie delle pareti.

Esistono anche alcuni suggerimenti per quanto riguarda le misure lineari. In particolare il corridoio dovrebbe essere largo almeno un metro e il bagno principale almeno un metro e mezzo. Il rispetto di queste due misure, unito alla progettazione di porte adeguate, permette infatti di rendere la casa agibile anche per i disabili in carrozzina.

Altezze minime dei locali di una casa abitabile a Roma

I locali con lunga permanenza di persone, ovvero soggiorni, cucine e camere da letto, devono avere un’altezza di almeno 2,70 metri. I soffitti dei bagni e degli altri locali accessori invece possono scendere fino a 2,40 metri di altezza. Fai dunque molta attenzione quando realizzi abbassamenti e controsoffitti nella tua casa.

Sottotetti abitabili

Un tema molto delicato è quello dei sottotetti, spesso venduti come agibili ma di fatto privi dei requisiti minimi di abitabilità. Un sottotetto abitabile a Roma deve avere i seguenti requisiti:

  • Un’altezza media di almeno 2,50 metri
  • Il punto più basso non inferiore ai 2 metri

Inoltre il sottotetto deve avere un volume d’aria maggiore o uguale a 25 mc ed essere dotato di un controsoffitto con camera d’aria ventilata di almeno 25 cm per garantire un comfort termico adeguato.

Cosa fare se l’altezza media o minima non è rispettata? Puoi provare a correggerla inserendo armadiature fisse o muretti nella parte bassa del sottotetto. Ovviamente la superficie netta risultante non dovrà essere minore di quella ammessa per quel tipo di stanza.

Luce naturale e areazione minima di una casa abitabile a Roma

Fattore di luce diurna

Altro parametro fondamentale è il grado di areazione e illuminazione della stanza con permanenza di persone. Il concetto di riferimento è il fattore di luce diurna medio (FLDm), ovvero la porzione di cielo mediamente visibile attraverso la finestra nei vari punti della stanza.

Tale valore, espresso in percentuale, viene rilevato ad una certa quota dal pavimento e deve tener conto anche di palazzi, aggetti o altri ingombri esterni che limitano la vista del cielo. Nel caso di Roma il FLDm deve essere di almeno il 2%.

Rapporto aero-illuminante

Il FLDm è piuttosto complicato da calcolare, per cui molti comuni permettono di utilizzare come alternativa un semplice rapporto aero-illuminante (RAI). Esso è il rapporto tra l’area totale delle finestre di una stanza (compreso il telaio opaco) e la superficie netta della stanza stessa.

Il RAI minimo ammesso a Roma è 1/8 e vale per soggiorni, camere, studioli e cucine; ciò vuol dire che la superficie della stanza non deve essere più di otto volte superiore alla superficie delle finestre che la illuminano.

Per i bagni va garantita una finestra verso l’esterno, altrimenti è obbligatorio installare una ventola di aspirazione.

Cosa fare se il RAI è leggermente inferiore alla norma? Puoi provare a ridurre quanto basta la metratura della stanza. In che modo? Modificando un muro oppure inserendo una semplice armadiatura fissa. Infatti l’area occupata dagli arredi fissi riduce la superficie netta della stanza.

Categoria catastale e area urbana

Concludo con un paio di precauzioni. Oltre ai requisiti di abitabilità dell’alloggio bisogna controllare anche la destinazione d’uso dell’immobile e dell’area urbana in cui si trova. Nel primo caso deve essere presente la categoria A nella visura catastale dell’immobile. Nel secondo caso è necessario scaricare le mappe del Piano Regolatore Generale (PRG) dal sito del comune di Roma per vedere se l’area urbana in cui si trova l’immobile è destinata al residenziale.

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Davide Meneghello

Sono un giovane ingegnere edile - architetto laureato al politecnico di Milano. Attualmente lavoro in uno studio di progettazione ma ho sempre avuto e continuo tutt'ora a coltivare una grande varietà di hobby ed interessi. Sono molto curioso e amo viaggiare all'avventura per conoscere luoghi, persone e realtà diverse.

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