Caparra per acquisto casa: quello che devi sapere

Se stai acquistando un immobile o stai vendendo casa (oppure hai in progetto di farlo) sai che, insieme alla proposta d’acquisto della casa trovi una somma di denaro: la caparra. Su questa pagina puoi scoprire tutto quello che ti serve sapere al riguardo.

L’articolo è veramente approfondito e completo, quindi puoi saltare direttamente all’argomento che ti interessa con l’indice qui sotto.

  1. Cos’è e come funziona la caparra?
  2. Quanto si dà di caparra per l’acquisto di una casa in percentuale?
  3. Si può fare una proposta d’acquisto per un immobile senza caparra?
  4. Come si paga la caparra per l’acquisto casa: assegno bancario, circolare o bonifico?
  5. La caparra nell’acquisto casa tra privati
  6. Diversi tipi di caparra per acquistare casa
  7. Caparra confirmatoria
  8. Come funziona la caparra confirmatoria per acquistare casa
  9. Caparra penitenziale
  10. Acconto prezzo
  11. Deposito Fiduciario
  12. Restituzione della caparra per acquisto di una casa

Alcune Risorse utili

Mutui Supermarket (calcolatore mutuo online)

Cos’è e come funziona la caparra?

La caparra, nel diritto civile è una somma di denaro o altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia, contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo in caso di recesso dal contratto

La sua funzione è di prevedere una sorta di “risarcimento immediato” in caso di inadempienza contrattuale e deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di adempimento.

Detta in parole semplici: se non rispetti l’accordo preso perdi una somma pari alla caparra concordata. La famosa regolina che tutti sappiamo: “se l’acquirente non acquista perde la caparra, se il venditore non vende deve restituire il doppio della caparra incassata“.

ATTENZIONE: non è sempre così! Leggendo i prossimi paragrafi capirai che ci sono diversi casi e che la regola scritta sopra non è sempre valida.

Infine è importante specificare che la caparra non è un costo, ma verrà imputata al prezzo finale (ovvero verrà scontata dal prezzo che dobbiamo pagare), così come anche l’imposta di registro che paghiamo sulla caparra alla registrazione del preliminare, verrà scontata dall’imposta di registro finale (vedi articolo sulla tassazione).

Quanto si dà di caparra per l’acquisto di una casa in percentuale?

Mediamente la caparra confirmatoria per l’acquisto di una casa si attesta intorno al 10% del prezzo di acquisto, ma non c’è una regola scritta che indichi quanto si dà di caparra.

E’ un accordo fra le parti: l’acquirente e il compratore e si stabilisce a seguito di una trattativa.

Ovviamente più è alta la somma di caparra più le parti sono legate da un interesse comune (anche economico) a portare a conclusione la transazione.

Ipoteticamente si potrebbe dare anche tutto l’importo pattuito come caparra e non pagare niente alla stipula del rogito notarile.

Ma se non c’è una regola scritta e si tratta di un accordo fra le parti, posso acquistare (o vendere) anche senza caparra?

Articoli correlati:

Si può fare una proposta d’acquisto per un immobile senza caparra?

La risposta è si!

però…

L’accordo è molto debole e entrambe le parti potrebbero tirarsi indietro senza la paura di perdere una somma di denaro (a meno di non essere citati in giudizio, ma questa è un altra storia).

Nella prima operazione immobiliare che ho fatto la proposta non prevedeva una caparra (anche perché non avevo il becco di un quattrino) ed è stata portata a termine con la cessione del compromesso.

Ovviamente anche la venditrice è stata molto contenta dato che ha realizzato un ottimo prezzo e ha potuto usufruire degli sgravi fiscali. Per acquistare casa senza una caparra hai bisogno di ottime capacità di trattativa

Un paio di libri che potrebero interessarti sulla negoziazione:

Attenzione invece alla situazione opposta! Se la caparra fosse troppo alta, in giurisprudenza potrebbe venire riconosciuta come acconto sul prezzo, con le relative conseguenze dal punto di vista legale e fiscale.


Come si paga la caparra per l’acquisto casa: assegno bancario, circolare o bonifico?

L’importo imputato a caparra si può pagare con i seguenti metodi di pagamento:

  • Assegno bancario non trasferibile (il classico libretto che richiedi in banca)
  • Assegno circolare, lo richiedi in banca e te lo consegnano bloccando preventivamente l’importo corrispondente sul tuo conto
  • Bonifico bancario, immediato o meno

Tutti i metodi sono validi. L’assegno circolare, ovviamente, dà garanzia di copertura a chi deve incassarlo.


La caparra nell’acquisto casa tra privati

Non cambia essenzialmente nulla rispetto a tutto quello che hai letto o leggerai in questo articolo.

Solo a una cosa devi fare attenzione.

Se stai comprando o vendendo casa devi assicurarti dell‘affidabilità della controparte con cui stai trattando. Un agenzia, di solito, dovrebbe fare delle verifiche preventive sulla solidità finanziaria di un soggetto (sopratutto per l’acquirente).

Leggi Vendere casa da privato (senza agenzia) in 7 step.

Diversi tipi di caparra per acquistare casa

Avrai notato che fino ad adesso ho sempre utilizzato il termine caparra e non caparra confirmatoria (come magari ti saresti aspettato).

Non è un errore, ma un accorgimento voluto! Questo perché la caparra confirmatoria non è l’unica tipologia di acconto utilizzabile secondo la legge italiana.

Ci sono 4 (anzi 3+1) tipologie di somme in denaro (o cose fungibili) che possono essere versate, vediamole tutte:

  1. Caparra confirmatoria
  2. Caparra penitenziale
  3. Acconto prezzo
  4. Deposito fiduciario

Altri argomenti:

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è lo “strumento” in assoluto più utilizzato, ed è regolata dall’articolo 1385 del codice civile:

Art. 1385. (Caparra confirmatoria).

Se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e’ invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se pero’ la parte che non e’ inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.

Come funziona la caparra confirmatoria per acquistare casa

Direi che il codice civile è molto chiaro, ma proviamo a spiegarlo in altre parole.

In caso di inadempimento contrattuale della parte che ha conferito tale importo ( l’acquirente decide di non voler più comprare la casa), il venditore può trattenere la caparra che ha incassato.

Nel caso in cui inadempiente sia la parte che ha ricevuto la caparra (quindi il venditore che non vuole più vendere), l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto e il doppio della somma versata.

L’aggettivo “confirmatoria” comporta una particolarità: la parte che sarebbe stata pronta a rispettare gli impegni previsti nel contratto può richiedere l’esecuzione forzata degli obblighi derivanti dal contratto (oppure il risarcimento del danno).

Se il venditore decidesse di non voler più vendere la casa, l’acquirente potrebbe “obbligarlo” a trasferire la proprietà dell’immobile (pagando il prezzo pattuito) oppure ad avere un risarcimento del danno subito.

Caparra confirmatoria fuori campo iva e fatturazione elettronica

Una particolarità. La caparra non è un pagamento parziale del prezzo totale, bensì una garanzia. Quindi, nel caso il venditore sia una ditta, non deve essere fatturato e non è soggetto a iva.

Anche oggi, con la fatturazione elettronica, la fattura potrà essere fatta solo al termine della vendita, una volta incassato il prezzo, applicando l’iva di legge.

Caparra penitenziale

Questa tipologia di caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso (con lo stesso funzionamento della di quella confirmatoria).

Ecco l’articolo del codice civile:

Art. 1386. (Caparra penitenziale).
Se nel contratto e’ stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

Come puoi ben leggere nell’articolo non è prevista nessuna esecuzione forzata del contratto o risarcimento danni.

Questo significa che la parte inadempiente (chi non rispetta il contratto) perde solamente la caparra.

Acconto prezzo

L’acconto prezzo è il pagamento anticipato di una parte del prezzo e, in caso di mancato perfezionamento del contratto definitivo, deve essere restituita al compratore.

Non ha le caratteristiche di garanzia dell’impegno preso (come abbiamo visto per la caparra confirmatoria).

Secondo quanto è previsto nel co. 4 dell’art. 6 del D.P.R. 633/1972, l’acconto prezzo, deve essere fatturato nel momento stesso in cui viene riscosso assoggetandolo ad IVA.

Questa somma di denaro, che non ha quindi valore di penale o risarcimento, viene spesso utilizzata per gli immobili da costruire o in corso di costruzione.

Deposito Fiduciario

Si può scherzosamente chiamare il “predecessore” della caparra. Si tratta sempre dell’importo versato a garanzia dell’impegno assunto.

Prima dell’accettazione della proposta la somma prende il nome di deposito fiduciario, gratuito e infruttifero, versato mediante assegno bancario non trasferibile intestato al proprietario.

Tale importo varrà quale caparra confirmatoria, e verrà consegnato al venditore, in caso di accettazione della proposta. In caso contrario sarà restituito al proponente.

Il deposito avviene di solito presso la parte mediatrice o il notaio, che potranno consegnare la somma alla parte terza interessata (il venditore dell’immobile) solo all’avverarsi di determinate condizioni. Le condizioni sospensive più spesso usate sono l’accettazione della proposta d’acquisto oppure la delibera positiva per il mutuo a sostegno dell’operazione di acquisto.

Il deposito di cui stiamo parlando è un caso specifico, spesso utilizzato nelle transazioni immobiliari. Per chi volesse approfondire l’argomento può visionare questo pdf che ho trovato in rete, mi sembra abbastanza chiaro.

Restituzione della caparra per acquisto di una casa

caparra restituzione acquisto casa
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Se stai avendo problemi, hai dei dubbi e vuoi dei chiarimenti scrivi al servizio di consulenza e domande gratuite cliccando qui.

La domanda principale è: “posso recedere da un contratto e come devo comportarmi riguardo la caparra confirmatoria?Perderanno dei soldi o potranno uscire senza perdite?

Ci sono principalmente 4 vie che puoi seguire dopo aver stipulato un contratto riguardante un immobile:

  1. Rispetta il contratto. Non rischiare di perdere soldi.
  2. Se non rispetti il contratto. Perdi la caparra (o sei obbligato a restituirne il doppio). Nel caso di caparra confirmatoria rischi anche di essere citato in giudizio.
  3. Trovi un accordo stragiudiziale. Si tratta di un accordo con la controparte in via bonaria e senza arrivare in tribunale. Se vuoi rescindere da un contratto è la strada migliore da seguire. Potresti anche recuperare i soldi che rischi di perdere (o almeno una parte) se la controparte è disposta ad un accordo.
  4. In ultima analisi, se la controparte non ne vuole sapere di trovare un accordo, devi dimostrare che non puoi acquistare per una causa di forza maggiore. Attenzione però, deve essere una motivazione (anche economica) così grande e imprevedibile da non permetterti in alcun modo di rispettare il contratto. Se ti trovi in questa situazione scopri cosa puoi fare.

I modi per provare a ottenere la restituzione della caparra sono gli ultimi 2. Ovviamente se non si fosse compiuta una clausola sospensiva, come ad esempio mutuo non ottenuto, la caparra (che sarebbe ancora deposito fiduciario) deve essere restituita.

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Per concludere…

L’argomento caparra e acquisto casa non è banale e sicuramente non semplice.

Spero che tu abbia trovato risposta alle tue domande, puoi fare una domanda sul mondo immobiliare o effettuare una stima immobiliare online gratuitamente!

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Jacopo

Dal 2018 mi occupo di mercato immobiliare. Nel 2019 ho svolto operazioni immobiliare per poco meno di un milione di euro e negli anni ho lavorato con agenzie e aziende di settore, tra cui Facile Immobiliare e Facile Ristrutturare. Adesso aiuto le persone a realizzare i loro progetti di acquisto, vendita e investimento nel mercato immobiliare come consulente e con i contenuti settimanali sui miei siti e canale youtube.Nel tempo libero le mie passioni sono 3: Sport (in questo momento triathlon), studio e viaggi.

16 pensieri su “Caparra per acquisto casa: quello che devi sapere

  1. salve – nessun commento ma solo sapere se è giusto o no dare come caparra l’importo chiesto dal venditore; immobile acquistato al prezzo di 76mila – da svuotare a mie spese – caparra richiesta 16mila… a me sembra tanto, altro che max 10% ma, se obietto, temo perdere l’immobile — daro quanto richiesto anche se mi sembra troppo… – saluti

    1. Buonasera Edna, non c’è un giusto o uno sbagliato, si tratta di un accordo fra le parti.

      Il mio consiglio è di provare a chiedere al venditore perché proprio 16mila euro? Ha qualche debito da saldare? C’è qualcosa che, come acquirente, sarebbe meglio che conoscesse?

      Esclusi problemi di sorta, se la casa è quella giusta e per lei 16mila euro di caparra sono sostenibili non ci sono problemi! (Consideri anche le spese accessorie per arrivare a rogito prima di approvare una caparra troppo alta).

      Spero di averla aiutata!

  2. Buongiorno Jacopo! Articolo interessante e molto chiaro. Grazie. Le vorrei chiedere un consiglio. Stiamo acquistando casa da un privato e per una maggior tutela, vorrei fosse un notaio a seguire l’intero processo di compravendita sin dal preliminare che verrà registrato e vincolato al mutuo. In base alle sua esperienza, crede sia l’iter giusto da seguire? O è sufficiente una scrittura privata?

    Il mutuo sarà all’95% (prezzo immobile €90000) la proprietaria ci ha però richiesto una caparra di almeno il 10%.
    Quindi 9000 euro. Come consiglia di procedere? Da quanto ho capito l’assegno non può essere incassato perché vincolato al mutuo, corretto?
    Sarebbe tutto più semplice se la caparra fosse del 5%?
    La ringrazio anticipatamente.

    1. Buongiorno Serena.
      Grazie per l’apprezzamento.
      IL preliminare è una scrittura privata, sottoscritta dalle due parti. L’importante che contenga le clausole sospensive necessarie affinchè l’acquirente sia tutelato e garantito, giusto il vincolo all’ottenimento del mutuo, ma non solo, necessario è anche inserire clausole che riguardano la conformità urbanistica, catastale ed eventuali scritture pregiudizievoli gravanti sull’immobile. Nel vs. caso il notaio potrebbe tenere l’assegno della caparra fino alla completa verifica di tutte le clausole sospensive inserite.
      Per quanto riguarda l’entità della caparra non esiste un valore prefissato, va concordato tra le parti ed è un elemento che fa parte della trattativa.
      Se di suo interesse posso aiutarla per la scrittura del preliminare, usando il nostro modello predisposto dal nostro studio legale.
      Se vuole mi può contattare.
      Vincenzo Tartaglia
      3895156038

  3. Salve Jacopo,
    Stiamo vendendo termite agenzia, l’acquirente ha firmato il contratto di acquisto ma non ha ancora versato la caparra “pattuita come da contratto”, premetto che prima della accettazione abbiamo richiesto assegno circolare. a distanza di diverse settimane ancora non è stato presentato. Tutto ciò è normale? o si può definire inadempiente e eventualmente passare a un altro compratore?
    Saluti e molte grazie.

    1. Buongiorno Gianni.

      Sulla proposta è specificato quando dovrà essere versata la caparra?

      Se, come di solito accade, deve essere incassata all’accettazione della proposta, direi di si: l’acquirente è inadempiente.

      Come al solito si tratta di un consiglio generale, per approfondire la situazione specifica potrebbe sentire un legale o un consulente terzo, fornendo tutta la documentazione necessaria (in primis il preliminare).

      Se volesse prenotare una consulenza con noi può farlo da questo link:https://jacopotartaglia.it/home/consulenza-immobiliare/

      Buona giornata!

      1. Grazie per la risposta, nel contratto e stabilita la cifra e premetto che l’immobile e libero da qualsiasi gravame non che possiede tutti i certificati di conformità, e ciò non giustifica il ritardo. Chiederò all’Agenzia dei chiarimenti al che scaricherò la proposta, grazie per l’aiuto offerto se le cose di facessero complicate saprò a chi rivolgermi.

        Saluti

  4. Buongiorno
    ho firmato ad aprile 2021 un accordo preliminare di vendita immobile come parte acquirente
    Nell accordo era previsto che il compresso era valido fino al 30/06/20021 o salvo accettazione del mutuo
    Ho lasciato un assegno a titolo di caparra presso l agenzia
    Il 30/06/2021 avendo comunicato verbalmente al venditore che per motivi burocratici si erano allungati i tempi per l ottenimento del mutuo quest ultimo accettando di attendere mi chiede di anticipare la caparra tramite bonifico cosa che e avvenuta il 01/07/2021
    attulamente la mia pratica e in banca quasi in dirittura di arrivo ma il venditore mette pressione per sollecitare una chiusura tempestiva e minaccia di fare un passo indietro e citarmi con lettera di avvocato affinche perda anche la caparra versata
    lo puo fare?
    quali sono i miei diritti?
    Grazie
    Saluti
    Antonella

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