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Caparra acquisto casa: tutto quello che devi sapere

Se stai acquistando un immobile, stai vendendo casa (oppure hai in progetto di farlo) sai che, insieme alla proposta d’acquisto della casa trovi una somma di denaro: la caparra. Su questa pagina puoi scoprire tutto quello che ti serve sapere al riguardo.

L’articolo è veramente lungo e completo, quindi puoi saltare direttamente all’argomento che ti interessa con l’indice qui sotto.

  1. Cos’è e come funziona la caparra?
  2. Quanto si dà di caparra per l’acquisto di una casa in percentuale?
  3. Si può fare una proposta d’acquisto per un immobile senza caparra?
  4. Come si paga la caparra per l’acquisto casa: assegno bancario, circolare o bonifico?
  5. La caparra nell’acquisto casa tra privati
  6. Diversi tipi di caparra per acquistare casa
  7. Caparra confirmatoria
  8. Come funziona la caparra confirmatoria per acquistare casa
  9. Caparra penitenziale
  10. Acconto prezzo
  11. Deposito Fiduciario
  12. Restituzione della caparra per acquisto di una casa

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Cos’è e come funziona la caparra?

La caparra, nel diritto civile è una somma di denaro o altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia, contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo in caso di recesso dal contratto

La sua funzione è di prevedere una sorta di risarcimento immediato in caso di inadempienza contrattuale e deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di adempimento.

Detta in parole semplici: se non rispetti l’accordo preso perdi una somma pari alla caparra concordata. La famosa regolina che tutti sappiamo: “se l’acquirente non acquista perde la caparra, se il venditore non vende deve restituire il doppio della caparra incassata”.

ATTENZIONE: non è sempre così! Leggendo capirai che ci sono diversi casi e che la regola scritta sopra non è sempre valida.

La caparra non è un costo, ma verrà imputata al prezzo finale (ovvero verrà scontata dal prezzo che dobbiamo pagare).

Dopo queste prime frasi già mi immagino tanti lettori che, scattando dalla loro sedia, si domandano…

Anche le tasse che paghiamo sulla caparra verranno scontate dalla tassa di registro che andremo a pagare (vedi articolo sulla tassazione)

Quanto si dà di caparra per l’acquisto di una casa in percentuale?

Non c’è una regola scritta che indichi quanto dare di caparra per acquistare una casa.

E’ un accordo fra le parti: l’acquirente e il compratore.

Ovviamente più è alta la somma di caparra più le parti sono legate da un interesse comune (anche economico) a portare a conclusione la transazione.

Qui entra in gioco anche la “prassi”, ovvero quanto è la caparra che usualmente viene data per acquistare una casa. Ti posso dire che durante la mia esperienza la media si attesta intorno al 10% del prezzo pattuito, ma ho visto veramente gli accordi più disparati riguardo a questo punto.

Ipoteticamente si potrebbe dare anche tutto l’importo pattuito come caparra e non pagare niente alla stipula del rogito notarile.

Ma se non c’è una regola scritta e si tratta di un accordo fra le parti la prossima domanda che sicuramente ti salta in mente è: posso acquistare (o vendere) anche senza caparra?

Articoli correlati:

Si può fare una proposta d’acquisto per un immobile senza caparra?

La risposta è si!

però…

L’accordo è molto debole e entrambe le parti potrebbero tirarsi indietro senza la paura di perdere una somma di denaro (a meno di non essere citati in giudizio, ma questa è un altra storia).

Nella prima operazione immobiliare che ho fatto la proposta non prevedeva una caparra (anche perché non avevo il becco di un quattrino) ed è stata portata a termine con la cessione del compromesso.

Ovviamente anche la venditrice è stata molto contenta dato che ha realizzato un ottimo prezzo e ha avuto anche gli sgravi fiscali. E’ la legge della reciprocità! (leggi di più sull’argomento: Robert Cialdini – Le armi della persuasione).

Attenzione invece alla situazione opposta! Se la caparra fosse troppo alta, in giurisprudenza potrebbe venir riconosciuta come acconto sul prezzo, questo porterebbe a conseguenze dal punto di vista legale e fiscale.


Servizi utili:

Come si paga la caparra per l’acquisto casa: assegno bancario, circolare o bonifico?

L’importo imputato a caparra si può pagare con i seguenti metodi di pagamento:

  • Assegno bancario non trasferibile (il classico libretto che richiedi in banca)
  • Assegno circolare, lo richiedi in banca e te lo consegnano bloccando preventivamente l’importo corrispondente sul tuo conto
  • Bonifico bancario, immediato o meno

Tutti i metodo sono validi. L’assegno circolare, ovviamente, dà garanzia di copertura a chi deve incassarlo.


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La caparra nell’acquisto casa tra privati

Non cambia essenzialmente nulla rispetto a tutto quello che hai letto o leggerai in questo articolo.

Solo a una cosa devi fare attenzione. Se stai comprando o vendendo casa devi assicurarti dell’affidabilità della controparte con cui stai trattando. Un agenzia, di solito, fa delle verifiche preventive sulla solidità finanziaria di un soggetto (sopratutto per l’acquirente).

Nel caso non ci sia un mediatore ad aiutarti, assicurati che la persona con cui hai a che fare sia affidabile.


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Diversi tipi di caparra per acquistare casa

Avrai notato che fino ad adesso ho sempre utilizzato il termine caparra e non caparra confirmatoria (come magari ti saresti aspettato).

Non è un errore, ma un accorgimento voluto! Questo perché la caparra confirmatoria non è l’unica tipologia di acconto utilizzabile secondo la legge italiana.

Ci sono 4 (anzi 3+1) tipologie di somme in denaro (o cose fungibili) che possono essere versate, vediamole tutte:

  1. Caparra confirmatoria
  2. Caparre penitenziale
  3. Acconto prezzo
  4. Deposito fiduciario

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è lo “strumento” in assoluto più utilizzato, ed è regolata dall’articolo 1385 del codice civile:

Art. 1385. (Caparra confirmatoria).

Se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e’ invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se pero’ la parte che non e’ inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e’ regolato dalle norme generali.

Come funziona la caparra confirmatoria per acquistare casa

Direi che il codice civile è molto chiaro, ma proviamo a spiegarlo in altre parole.

In caso di inadempimento contrattuale della parte che ha conferito tale importo ( l’acquirente decide di non voler più comprare la casa), il venditore può trattenere la caparra che ha incassato.

Nel caso in cui inadempiente sia la parte che ha ricevuto la caparra (quindi il venditore che non vuole più vendere), l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto e il doppio della somma versata.

L’aggettivo “confirmatoria” comporta una particolarità: la parte che sarebbe stata pronta a rispettare gli impegni previsti nel contratto può richiedere l’esecuzione forzata degli obblighi derivanti dal contratto (oppure il risarcimento del danno).


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Se il venditore decidesse di non voler più vendere la casa, l’acquirente potrebbe “obbligarlo” a trasferire la proprietà dell’immobile (pagando il prezzo pattuito) oppure ad avere un risarcimento del danno subito.

Una particolarità. La caparra non è un pagamento parziale del prezzo totale, bensì una garanzia. Quindi, nel caso il venditore sia una ditta, non deve essere fatturato e non è soggetto a iva.

In quest’ultimo caso la ditta dovrà fatturare l’importo totale nel momento in cui viene pagato il prezzo totale (a rogito), emettendo fattura.

Caparra penitenziale

Questa tipologia ha la sola funzione di corrispettivo del recesso (con lo stesso funzionamento della di quella confirmatoria).

Ecco l’articolo del codice civile:

Art. 1386. (Caparra penitenziale).
Se nel contratto e’ stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

Come puoi ben leggere nell’articolo non è prevista nessuna esecuzione forzata del contratto o risarcimento danni.

Questo significa che la parte inadempiente (chi non rispetta il contratto) perde solamente la caparra.

Acconto prezzo

L’acconto prezzo è il pagamento anticipato di una parte del prezzo e, in caso di mancato perfezionamento del contratto definitivo, deve essere restituita al compratore.

Non ha le caratteristiche di garanzia dell’impegno preso (come abbiamo visto per la caparra confirmatoria).

Secondo quanto è previsto nel co. 4 dell’art. 6 del D.P.R. 633/1972, l’acconto prezzo, deve essere fatturato nel momento stesso in cui viene riscosso assoggetandolo ad IVA.

Questa somma di denaro, che non ha quindi valore di penale o risarcimento, viene spesso utilizzata per gli immobili da costruire o in corso di costruzione.

Deposito Fiduciario

Si può scherzosamente chiamare il “predecessore” della caparra. Si tratta sempre dell’importo versato a garanzia dell’impegno assunto.

Prima dell’accettazione della proposta la somma prende il nome di deposito fiduciario, gratuito e infruttifero, versato mediante assegno bancario non trasferibile intestato al proprietario.

Tale importo varrà quale caparra confirmatoria, e verrà consegnato al venditore, in caso di accettazione della proposta. In caso contrario sarà restituito al proponente.

Il deposito avviene di solito presso la parte mediatrice o il notaio, che potranno consegnare la somma alla parte terza interessata (il venditore dell’immobile) solo all’avverarsi di determinate condizioni. Le condizioni sospensive più spesso usate sono l’accettazione della proposta d’acquisto oppure la delibera positiva per il mutuo a sostegno dell’operazione di acquisto.

Il deposito di cui stiamo parlando è un caso specifico, spesso utilizzato nelle transazioni immobiliari. Per chi volesse approfondire l’argomento può visionare questo pdf che ho trovato in rete, mi sembra abbastanza chiaro.

Restituzione della caparra per acquisto di una casa

caparra restituzione acquisto casa
caparra restituzione acquisto casa

Nel momento in cui revisiono questo articolo siamo in piena emergenza coronavirus e tantissime persone mi stanno contattando per chiedermi aiuto riguardo la loro compravendita.

La domanda principale è se possono recedere dai contratti e come devono comportarsi riguardo la caparra confirmatoria. Perderanno dei soldi o potranno uscire senza perdite?

Ci sono principalmente 4 vie che puoi seguire dopo aver stipulato un contratto riguardante un immobile:

  1. Rispetti il contratto. Non rischi di perdere soldi.
  2. Non rispetti il contratto. Perdi la caparra (o sei obbligato a restituirne il doppio). Nel caso di caparra confirmatoria rischi anche di essere citato in giudizio.
  3. Trovi un accordo stragiudiziale. In poche parole un accordo con la controparte in via bonaria e senza arrivare in tribunale. Se vuoi rescindere da un contratto è la strada migliore da seguire. Potresti anche recuperare i soldi che rischi di perdere (o almeno una parte) se la controparte è disposta ad un accordo. Clicca qui per scoprire come fare.
  4. In ultima analisi, se la controparte non ne vuole sapere di trovare un accordo, devi dimostrare che non puoi acquistare per una causa di forza maggiore. Attenzione però deve essere una motivazione (anche economica) così grande e imprevedibile da non permetterti in alcun modo di rispettare il contratto. Se ti trovi in questa situazione scopri cosa puoi fare.

I modi per provare a ottenere la restituzione della caparra sono gli ultimi 2. Ovviamente se non si fosse compiuta una clausola sospensiva, come ad esempio mutuo non ottenuto, la caparra (che sarebbe ancora deposito fiduciario) deve essere restituita.

Per concludere…

L’argomento caparra e acquisto casa non è banale e sicuramente non semplice.

Spero che tu abbia trovato risposta alle tue domande, puoi fare una domanda sul mondo immobiliare o effettuare una stima immobiliare online gratuitamente!

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Jacopo

10 pensieri su “Caparra acquisto casa: tutto quello che devi sapere

  1. salve – nessun commento ma solo sapere se è giusto o no dare come caparra l’importo chiesto dal venditore; immobile acquistato al prezzo di 76mila – da svuotare a mie spese – caparra richiesta 16mila… a me sembra tanto, altro che max 10% ma, se obietto, temo perdere l’immobile — daro quanto richiesto anche se mi sembra troppo… – saluti

    1. Buonasera Edna, non c’è un giusto o uno sbagliato, si tratta di un accordo fra le parti.

      Il mio consiglio è di provare a chiedere al venditore perché proprio 16mila euro? Ha qualche debito da saldare? C’è qualcosa che, come acquirente, sarebbe meglio che conoscesse?

      Esclusi problemi di sorta, se la casa è quella giusta e per lei 16mila euro di caparra sono sostenibili non ci sono problemi! (Consideri anche le spese accessorie per arrivare a rogito prima di approvare una caparra troppo alta).

      Spero di averla aiutata!

  2. Buongiorno Jacopo! Articolo interessante e molto chiaro. Grazie. Le vorrei chiedere un consiglio. Stiamo acquistando casa da un privato e per una maggior tutela, vorrei fosse un notaio a seguire l’intero processo di compravendita sin dal preliminare che verrà registrato e vincolato al mutuo. In base alle sua esperienza, crede sia l’iter giusto da seguire? O è sufficiente una scrittura privata?

    Il mutuo sarà all’95% (prezzo immobile €90000) la proprietaria ci ha però richiesto una caparra di almeno il 10%.
    Quindi 9000 euro. Come consiglia di procedere? Da quanto ho capito l’assegno non può essere incassato perché vincolato al mutuo, corretto?
    Sarebbe tutto più semplice se la caparra fosse del 5%?
    La ringrazio anticipatamente.

    1. Buongiorno Serena.
      Grazie per l’apprezzamento.
      IL preliminare è una scrittura privata, sottoscritta dalle due parti. L’importante che contenga le clausole sospensive necessarie affinchè l’acquirente sia tutelato e garantito, giusto il vincolo all’ottenimento del mutuo, ma non solo, necessario è anche inserire clausole che riguardano la conformità urbanistica, catastale ed eventuali scritture pregiudizievoli gravanti sull’immobile. Nel vs. caso il notaio potrebbe tenere l’assegno della caparra fino alla completa verifica di tutte le clausole sospensive inserite.
      Per quanto riguarda l’entità della caparra non esiste un valore prefissato, va concordato tra le parti ed è un elemento che fa parte della trattativa.
      Se di suo interesse posso aiutarla per la scrittura del preliminare, usando il nostro modello predisposto dal nostro studio legale.
      Se vuole mi può contattare.
      Vincenzo Tartaglia
      3895156038

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