Affitti brevi e turistici: come scegliere l’immobile giusto

Gli affitti brevi possono essere una valida alternativa all’affitto classico, perché presentano una serie di vantaggi. il mondo, però, non è tutto bianco e nero, ci sono delle sfumature, e anche le locazioni brevi hanno il loro lato oscuro.

In questo video parleremo di come scegliere la proprietà giusta e di tutte le analisi che devi fare al riguardo.

Ovviamente, queste considerazioni sono valide anche se hai già una casa di proprietà e devi valutare se può essere adatta o meno.

Ti consiglio anche di guardare questo video dove vengono analizzate le differenze tra affitto classico e breve, insieme ai vantaggi e svantaggi di ognuno.

Prima di iniziare ti ricordo che ti posso aiutare nel processo di acquisto e gestione di una proprietà da reddito e sopratutto nel caso tu voglia destinarla ad affitti brevi. Siamo specializzati in questo tipo di investimenti e puoi contattarci alla mail info@jacopotartaglia.it, tramite i canali social oppure dalla chat su questo sito.

Scegli la proprietà giusta per gli affitti brevi

Non tutte le proprietà sono adatte per questo tipo di attività. E’ necessario fare una corposa analisi di mercato per capire che risvolto potrebbe avere l’investimento e se può funzionare: ecco cosa devi considerare.

Città e Zona

La cosa più importante è la location, come sempre quando si parla di immobili. Devi considerare se la città dove vuoi investire ha un afflusso di persone elevato che hanno bisogno di alloggi temporanei (da pochi giorni a 2-3 mesi).

Se vuoi puntare su questa tipologia di affitto devi escludere gli studenti, non perché non siano un target su cui si può lavorare, semplicemente la strategia è diversa e magari ne parleremo in un altro articolo.

Queste sono le città dove puoi valutare di investire per ricavare dagli affitti brevi:

  • Città Turistiche: In Italia siamo fortunati, tantissime cittadine sono turistiche o si trovano vicine a città turistiche. Può andare bene anche un comune da cui è possibile raggiungere velocemente e facilmente le attrazioni turistiche. Esempi classici possono essere Firenze o Roma, ma anche Milano. Le nostre città sono tra le migliori in Europa e al mondo per numero di arrivi internazionali.
Affitti brevi Milano, roma e firenze. Sono fra le città più visitate d'europa. Roma oltre 10 milioni di arrivi internazionali, milano 6,6 milioni e firenze 5,1 milioni.
Le migliori città per arrivi internazionali secondo Euromonitor
  • Città in posizioni strategiche: si trovano in una posizione particolare e hanno collegamenti, tramite trasporti pubblici e non, con tanti punti d’interesse. Vi posso fare un esempio su cui abbiamo esperienza diretta: Montecatini Terme. Ha avuto un passato splendente dal punto di vista turistico, ma poi è andata spegnendosi. Ancora Oggi, però, ha un numero molto elevato di visitatori grazie alla sua posizione strategica e i collegamenti con le città d’arte della Toscana.
affitti brevi toscana , Montecatini terme
Un esempio di cittadina in posizione strategica è Montecatini Terme, in Toscana.
  • Contesti produttivi, industriali, alto numero di grosse aziende e ospedali. Un turismo completamente diverso ma molto interessante è quello dettato da necessità e non dal piacere. Manager che si spostano per lavoro, lavoratori, professionisti sanitari o parenti di chi è ricoverato in ospedale: hanno tutti bisogno di un alloggio! Per questo possono essere interessanti anche zone vicine a grossi ospedali o in contesti produttivi sviluppati.
  • Zone rurali o tipiche. Un mercato molto interessante sono le zone che, anche se lontane dalle città, hanno un importante flusso turistico: Zone vinicole, di montagna (magari vicine ad impianti sciistici) oppure al mare. Attenzione: questo tipo di turismo tende ad essere molto stagionale.

Tipologia di immobile per affitti brevi

La prima regola è che l’immobile deve essere una casa, diffidate da chi affitta loft, garage arredati o altro. E’ rischioso e contro la legge.

Non esiste una tipologia di casa che posso consigliarvi, ma è importante capire il target a cui ci rivolgiamo e quale immobile può essere più adatto.

Di solito, se la scelta della zona è stata fatta con attenzione, ci sono varie tipologie di turisti che si adattano a diverse tipologie di immobili: Dal monolocale alla villa di lusso.

Una valutazione interessante che possiamo fare è quella di andare a trovare una nicchia di mercato dove potremmo avere meno concorrenza.

Possiamo utilizzare AirDna che ci fornisce un sacco di insight sulle tipologie di immobili disponibili su Airbnb e VRBO (due portali molto importanti per gli affitti brevi).

affitti brevi firenze: mancano appartamenti di grandi dimensioni secondo airdna
A Firenze c’è scarsità di appartamenti con più di due stanze.

Osservando il grafico a sinistra della mappa, ci rendiamo subito conto che ci sono molti appartamenti con 1 o 2 camere, ma pochi mini-appartamenti e appartamenti con più di due stanze. Una scelta intelligente potrebbe essere proprio quella di andare a scegliere le categorie di appartamenti meno rappresentate, in modo da avere meno concorrenza.

Tasso di Occupazione medio

Un dato importante che ci servirà poi per elaborare il nostro conto economico è il tasso di occupazione medio.

Il tasso di occupazione medio viene calcolato dividendo il totale dei giorni prenotati per il totale dei giorni disponibili per l’affitto in un anno, esprimendolo poi in percentuale.

Tasso di occupazione medio = Giorni disponibili in un anno per affitto / Giorni prenotati x 100

Prendiamo ad esempio Milano come esempio e controlliamo su Airdna.

Il tasso di occupazione medio per affitti brevi a milano è del 77%
Affitti Brevi a Milano e tasso di occupazione

Devi sempre verificare che il tasso di occupazione medio sia superiore al 50%, al di sotto comincia ad essere rischioso, o perlomeno poco redditizio.

Dopo aver capito come:

  • Scegliere la città e la zona
  • Capire quale tipologia di immobile acquistare
  • Valutare il tasso di occupazione

Non ti resta che comprare la casa giusta! Potrebbe essere, pperò, un’impresa alquanto complicata tra ricercare l’affare giusto, negoiare il giusto prezzo, fare un contratto che ti tutali e far partire l’attività.

Per questo ti ricordo che posso aiutarti in questo processo, siamo specializzati nell’acquisizione di proprietà da reddito e se vuoi contattarci puoi scrivere a info@jacopotartaglia.it, contattarmi tramite i canali social oppure dalla chat su questo sito.

Jacopo

Dal 2018 mi occupo di mercato immobiliare. Nel 2019 ho svolto operazioni immobiliare per poco meno di un milione di euro e negli anni ho lavorato con agenzie e aziende di settore, tra cui Facile Immobiliare e Facile Ristrutturare. Adesso aiuto le persone a realizzare i loro progetti di acquisto, vendita e investimento nel mercato immobiliare come consulente e con i contenuti settimanali sui miei siti e canale youtube. Nel tempo libero le mie passioni sono 3: Sport (in questo momento triathlon), studio e viaggi.

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