Abitabilità della casa: i requisiti minimi degli alloggi

Durante le pratiche edilizie di immobili residenziali emergono spesso problemi di abitabilità (detta anche agibilità) che causano non pochi disagi. Quali sono i requisiti minimi da rispettare? Quando rischi di ritrovarti con una casa o una stanza non abitabile secondo la normativa attuale? In quali casi si può risolvere facilmente un problema di abitabilità della casa?

In questo articolo descriverò tutti i parametri più importanti da considerare e mostrerò come gestire eventuali requisiti non rispettati.

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Regolamento d’igiene e abitabilità della casa

Prima di cominciare ad elencare i vari requisiti di abitabilità della casa ritengo importante spiegare il motivo per cui esistono queste regole; il concetto di agibilità deriva dalla necessità di garantire alloggi ben dimensionati e salubri per le persone che vi ci abitano.

Il documento di riferimento è il Regolamento d’Igiene. Alcuni parametri di base vengono stabiliti a livello nazionale ma sono poi le regioni e spesso anche i singoli comuni a redigere il proprio regolamento d’igiene. Ecco qui un esempio.

Quando dovrai controllare l’abitabilità della tua casa ricordati dunque di consultare per prima cosa il regolamento d’igiene del comune in cui si trova o, se assente, quello della relativa regione. Sempre per questo motivo, i requisiti che descriverò nei prossimi paragrafi sono generici e potrebbero variare in base alla località.

Superficie dell’abitazione

Metratura totale dell’appartamento

La superficie netta di un appartamento è in parole semplici l’area totale dei pavimenti interni, ovvero quella fisicamente calpestabile. Ogni area esterna o non riscaldata come balconi, giardini, box e cantine va esclusa dal conteggio. Questa informazione è fondamentale per capire se l’appartamento ha un taglio adeguato e non va confusa né con la superficie commerciale né con quella catastale.

La normativa stabilisce che un monolocale deve avere almeno 28 metri quadri di superficie netta. Ogni locale in più richiede un’aggiunta di altri 10 mq. Di conseguenza gli appartamenti, per essere considerati abitabili, devono avere le seguenti superfici minime:

  • bilocali : almeno 38 mq netti
  • trilocali : almeno 48 mq netti
  • quadrilocali : almeno 58 mq netti

E così via per gli appartamenti ancora più grandi.

Dimensione delle stanze

Dimensioni minime dei locali per l’abitabilità della casa

Anche le singole stanze, secondo il regolamento d’igiene, devono rispettare le seguenti superfici minime:

  • soggiorni e camere da letto matrimoniali : almeno 14 mq netti
  • camerette singole : almeno 9 mq netti
  • bagno principale : almeno 4 mq netti
  • cucina : può essere un semplice angolo cottura di almeno 3 mq netti da aggiungere all’area del soggiorno oppure una stanza abitabile di metratura superiore.

Cosa fare se una stanza è leggermente al di sotto della superficie minima ammessa? Puoi provare ad arrotondare per eccesso le misure della stanza (massimo 5 centimetri) e considerare come superficie netta anche la soglia della porta e tutte le eventuali nicchie delle pareti.

Esistono anche alcuni suggerimenti per quanto riguarda le misure lineari. In particolare il corridoio dovrebbe essere largo almeno un metro e il bagno principale almeno un metro e mezzo. Il rispetto di queste due misure, unito alla progettazione di porte adeguate, permette infatti di rendere la casa agibile anche per i disabili in carrozzina.

Altezza dei locali per l’abitabilità della casa

I locali con lunga permanenza di persone, ovvero soggiorni e camere da letto, devono avere un’altezza di almeno 2,70 metri. I soffitti di locali accessori come cucina e bagno possono scendere fino a 2,40 metri di altezza. Infine per disimpegni e corridoi, essendo stanze di solo transito, sono spesso ammesse anche altezze minori. Fai dunque molta attenzione quando realizzi abbassamenti e controsoffitti nella tua casa.

Un tema molto delicato è quello dei sottotetti, spesso venduti come agibili ma di fatto privi dei requisiti minimi di abitabilità. In genere l’altezza media dovrebbe essere di almeno 2,70 metri, ma molte regioni l’hanno abbassata a 2,40 metri. Anche per il punto più basso della mansarda è spesso richiesta un’altezza minima di 1,20 metri o superiore.

Cosa fare se l’altezza media o minima non è rispettata? Puoi provare a correggerla inserendo armadiature fisse o muretti nella parte bassa del sottotetto. Ovviamente la superficie netta risultante non dovrà essere minore di quella ammessa per quel tipo di stanza.

Infine preciso che nei comuni montani le altezze minime sono quasi sempre inferiori. In questo modo infatti, anche se si riduce il volume d’aria disponibile, risulta più facile riscaldare gli ambienti durante i lunghi e freddi inverni.

Luce naturale e areazione minima

Luce naturale e areazione

Fattore di luce diurna

Altro parametro fondamentale è il grado di areazione e illuminazione della stanza con permanenza di persone. Il concetto di riferimento è il fattore di luce diurna medio (FLDm), ovvero la porzione di cielo mediamente visibile attraverso la finestra nei vari punti della stanza. Tale valore, espresso in percentuale, viene rilevato ad una certa quota dal pavimento e deve tener conto anche di palazzi, aggetti o altri ingombri esterni che limitano la vista del cielo.

Rapporto aerante e illuminante

Il FLDm è piuttosto complicato da calcolare, per cui molte località preferiscono adottare un semplice rapporto aero-illuminante (RAI). Esso è il rapporto tra l’area totale delle finestre di una stanza (compreso il telaio opaco) e la superficie della stanza stessa.

Il RAI minimo più diffuso è 1/8 e vale per soggiorni, camere, studi e cucine; ciò vuol dire che la superficie della stanza non deve essere più di otto volte superiore alla superficie delle finestre che la illuminano. Nei comuni montani e in alcune grandi città come Milano si tollera un RAI minore fino a 1/10.

Per i bagni va garantita una finestra di almeno 0,50 mq, altrimenti è obbligatorio installare una ventola di aspirazione.

Di solito il rapporto areante coincide con quello illuminante; se ci sono però dei serramenti non apribili l’area areante risulta ovviamente minore. In ogni caso l’area apribile non deve essere minore di 1/10 dell’area della stanza.

Cosa fare se il RAI è leggermente inferiore alla norma? Puoi provare a ridurre quanto basta la metratura della stanza. In che modo? Modificando un muro oppure inserendo una semplice armadiatura fissa. Infatti l’area occupata dagli arredi fissi riduce la superficie netta della stanza.

Vespaio areato per l’abitabilità della casa

In alcune zone d’Italia il terreno emette quantità significative di gas radon che è nocivo per la salute. In tali aree quindi è richiesta la presenza di un vespaio areato nei pavimenti a contatto con il terreno, altrimenti quel piano non può essere considerato agibile.

Categoria catastale e area urbana

Concludo con un paio di precauzioni. Oltre ai requisiti di abitabilità dell’alloggio bisogna controllare anche la destinazione d’uso dell’immobile e dell’area urbana in cui si trova. Nel primo caso deve essere presente la categoria A nella visura catastale dell’immobile. Nel secondo caso è necessario scaricare le mappe del PGT comunale per vedere se l’area urbana in cui si trova l’immobile è destinata al residenziale.

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Davide Meneghello

Sono un giovane ingegnere edile - architetto laureato al politecnico di Milano. Attualmente lavoro in uno studio di progettazione ma ho sempre avuto e continuo tutt'ora a coltivare una grande varietà di hobby ed interessi. Sono molto curioso e amo viaggiare all'avventura per conoscere luoghi, persone e realtà diverse.

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