CRISI Immobiliare nel 2022? Ecco cosa ci aspetta

Con il nuovo anno tutti facciamo buoni propositi… Magari comprare una casa! ma cosa ne sarà del mercato immobiliare nel 2022?

Tutte le analisi sull’andamento futuro del mercato si basano sull’analisi del passato, ovvero quello che è successo e come si sono comportati i mercati.

Questo è il punto debole del prevedere l’andamento dei mercati, perché è impossibile sapere con certezza ciò che accadrà nel futuro e se il pattern che abbiamo studiato nel passato si ripeterà.

Magari hai sentito parlare della teoria del cigno nero. La teoria del cigno nero è una metafora che descrive un evento non previsto, che ha effetti rilevanti e che, a posteriori, viene giudicato prevedibile con il senno di poi. Questa teoria nasce dall’errata assunzione (nell’emisfero boreale) dell’inesistenza del cigno nero, “scoperto” (dal mondo occidentale) solo nel 1697.

Questa teoria ci insegna che è impossibile prevedere cosa accadrà in futuro, ma comunque possiamo farci un’idea ed essere preparati.

Ci sono alcuni fattori che conviene tenere in considerazione per comprendere come si muoverà il mercato immobiliare il prossimo anno.

I tassi di interesse

I tassi di interesse hanno un forte impatto su tutta l’economia e quindi anche sul mercato immobiliare. Vengono direttamente influenzati dalla BCE (ne abbiamo parlato nel video sul tasso fisso e variaile).

I tassi solitamente vengono tenuti bassi in situazioni di crisi per risollevare l’economia e vengono alzati in situazioni di crescita per limitare il fenomeno dell’inflazione.

Un basso tasso d’interesse spinge le persone e le aziende ad indebitarsi, anche per comprare immobili. Di solito i tassi sono bassi quando i prezzi sono bassi e il mercato non è molto brillante.

Negli ultimi mesi i tassi sono stati ai minimi storici per un tempo relativamente lungo, nel prossimo futuro sono previsti rialzi del costo del denaro.

Inflazione

L’inflazione è un altro dei principale fattori che influisce sul prezzo di mercato di un immobile.

Secondo l’enciclopedia Treccani l’inflazione è: “L’aumento progressivo del livello medio generale dei prezzi, o anche diminuzione progressiva del potere di acquisto (cioè del valore) della moneta“.

L’inflazione determina quindi una situazione in cui servono più soldi per acquistare beni e servizi.

L’inflazione è un fenomeno costante, sopratutto nei paesi occidentali. Sicuramente ti ricorderai quanto costava un caffè 15 anni fa (molto meno!) e avrai sentito parlare di quante cose si potevano fare con 100 lire che adesso costano molto più.

Questa è l’inflazione.

Questo processo porta all’aumento del prezzo degli immobili, ma non del valore. La casa potrà anche costare di più, ma il valore del denaro nei confronti di beni e servizi è diminuito, quindi il valore dell’immobile non è aumentato.

Anche se l’aumento del valore è “fittizio”, effettivamente l’inflazione causa un aumento del prezzo delle case.

In questo periodo stiamo vivendo una rinnovata crescita dell’inflazione, probabilmente dovuta anche agli interventi pubblici per sostenere l’economia durante la pandemia di Covid19.

Redditi

Secondo istat nel 2018 il reddito medio in Italia è stato 2.637 euro al mese a famiglia.

Il reddito medio aumenta o diminuisce ogni anno. In italia è ormai noto che il reddito spesso non riesce a stare al passo con l’inflazione, quindi il potere di acquisto diminuisce. Se anche in questa congiuntura inflazionistica attuale si dovesse verificare questa situazione, tutto ciò avrebbe ripercussioni negative anche sul mercato immobiliare.

Se invece i redditi dovvessero aumentare di pari passo con l’aumento del costo della vita o in misura maggiore, anche i prezzi e le compravendite immobiliare probabilmente crescerebbero.

Andamento prezzi di compravendita e affitto

Per provare a comprendere le future tendenze del mercato immobiliare, dobbiamo anche dare uno sguardo ai prezzi medi di compravendita e locazione e al loro andamento storico.

Questa è la tabella dei prezzi medi richiesti nelle varie regioni alla fine del 2021 (fonte Immobiliare.it). Sarebbe sicuramente meglio utilizzare i dati delle reali compravendite forniti dall’Agenzia delle Entrate, ma tra falsi dichiarati in atto e ritardo di sei mesi nella diffusione dei dati ho ritenuto più validi, per i fini di questo articolo, i dati di questo portale immobiliare.

La regione con i prezzi più alti (in media) è il Trentino Alto Adige con 2885 €/mq, mentre i prezzi più bassi si trovano in Calabria (meno di 1000 €/mq).

L’analisi più interessante da fare, a mio avviso, è la comparazione fra l’andamento dei prezzi di compravendita e quello dei prezzi di lacazione (vedi grafici sotto).

Subito si nota la diversa tendenza nei due grafici: le compravendite immobiliari hanno subito un calo nei valori, mentre le locazioni hanno aumentato il loro prezzo al metro quadro.

Questa situazione, secondo la mia valutazione, crea una congiuntura positiva per chi volesse investire nel mercato immobiliare per ottenere una rendita dalle locazioni. Infatti in questo momento è possibile acquistare una casa a prezzi inferiori rispetto a qualche anno fa (salvo poche eccezioni in alcune metropoli), ma avere una rendita più elevata dalla locazione.

Ho fatto un’analisi molto approfondita sul mercato immobiliare in Toscana.

Spero che queste considerazioni possano aiutarti ad interpetare il mercato immobiliare dei prossimi mesi. Come pensi che si muoverà il mercato immobiliare nel 2022 e nel 2023? fammelo sapere con un commento!