Conviene comprare casa all’asta?
Comprare immobili all’asta può essere conveniente, ma è importante valutare attentamente diversi aspetti ed essere preparati (come vedrai in questo articolo)
Perché gli immobili vanno all’asta?
Gli immobili possono finire all’asta per diverse ragioni. Una delle principali è il fallimento di un’azienda: quando un’impresa non riesce a far fronte ai propri debiti e viene dichiarata fallita, i suoi beni, inclusi gli immobili, vengono venduti all’asta per soddisfare i creditori.
Un’altra ragione riguarda i problemi debitori di una persona fisica: se un individuo non riesce a pagare i propri debiti, il creditore può avviare una procedura esecutiva che porta alla vendita all’asta degli immobili di proprietà del debitore per recuperare le somme dovute.
Inoltre, gli immobili possono essere messi all’asta a causa delle dismissioni. Le dismissioni si verificano quando enti pubblici o privati decidono di vendere parte del loro patrimonio immobiliare per motivi come la razionalizzazione delle risorse, la riduzione dei costi di gestione o la necessità di reperire liquidità.
Infine, anche le comunioni ereditarie, dove gli eredi non riescono a trovare un accordo sulla divisione dei beni, possono portare alla vendita all’asta degli immobili. In questi casi, uno degli eredi può chiedere al tribunale la divisione giudiziale del patrimonio ereditato, e se la divisione non è possibile senza vendere i beni, il giudice può disporre la vendita all’asta, con il ricavato suddiviso tra gli eredi.
Le varie tipologie di aste immobiliari
- Aste telematiche: Le offerte vengono presentate online attraverso piattaforme digitali, offrendo maggiore comodità e accesso da remoto.
- Aste fisiche: Si svolgono in un luogo fisico, come un’aula di tribunale o una sala d’aste, dove i partecipanti devono essere presenti di persona.
- Aste senza incanto: Le offerte sono definitive e vincolanti. Non è possibile fare rilanci una volta chiusa l’asta.
- Aste con incanto: Dopo la chiusura dell’asta, è possibile fare rilanci nei dieci giorni successivi, purché superino di almeno un quinto l’offerta precedente e sia depositata una cauzione doppia rispetto a quella originaria.
- Aste sincrone: Si svolgono in un arco di tempo definito con la presenza del giudice. Possono essere:
- Sincrone miste: Prevedono la partecipazione sia online che in aula fisica.
- Aste asincrone: Non richiedono la presenza del giudice e possono durare diversi giorni, offrendo una maggiore flessibilità temporale per i partecipanti.
Conoscere queste tipologie e le loro caratteristiche aiuta a prepararsi meglio e a sfruttare al massimo le opportunità offerte dalle aste immobiliari, riducendo al contempo i rischi associati.
Come funziona la procedura di vendita all’asta di un immobile
Le fasi dell’asta immobiliare sono articolate e seguono un processo ben definito. Ecco una descrizione dettagliata:
- Disposizione della vendita coattiva: Il giudice dispone la vendita coattiva dell’immobile in seguito a un procedimento esecutivo avviato per soddisfare i creditori.
- Valutazione dell’immobile: Un perito nominato dal tribunale valuta l’immobile, stimando il suo valore. Il perito analizza la situazione ipotecaria, le condizioni di conservazione e verifica la conformità alle normative edilizie, catastali e urbanistiche.
- Determinazione del prezzo base: Sulla base della perizia, l’immobile viene posizionato in asta con un prezzo base determinato dal valore stimato dal perito.
- Svolgimento dell’asta: L’asta viene indetta e pubblicizzata, indicando il prezzo base, le modalità di partecipazione e i termini per la presentazione delle offerte.
- Esito dell’asta: Se l’asta non riceve offerte (esperimento di asta deserto), viene ripetuta di solito con una cadenza di 4 mesi. Ad ogni nuova asta, il prezzo base viene ridotto del 25% rispetto all’asta precedente.
- Ripetizione dell’asta: Questo processo continua, con una riduzione progressiva del prezzo, fino a quando l’immobile viene venduto.
Queste fasi assicurano che l’immobile venga venduto al miglior prezzo possibile, soddisfacendo le esigenze dei creditori e rispettando le procedure legali previste.
Dove trovare le aste immobiliari?
rovare aste immobiliari richiede la consultazione di varie fonti affidabili. Ecco alcuni dei principali luoghi dove è possibile reperire informazioni sulle aste immobiliari:
- Portali immobiliari: Molti siti di annunci immobiliari includono una sezione dedicata alle aste. Questi portali offrono una vasta gamma di opzioni e dettagli sulle proprietà in vendita.
- Siti specializzati:
- Astegiudiziarie.it: Il portale italiano delle aste giudiziarie immobiliari e mobiliari, che fornisce informazioni dettagliate su tutte le aste giudiziarie in corso.
- Portale istituzionale del Ministero della Giustizia:
- Public Sales Portal (giustizia.it): Il portale ufficiale del Ministero della Giustizia che elenca tutte le aste giudiziarie, offrendo un’ampia panoramica delle vendite coattive in corso.
- Aste non giudiziarie: È importante fare attenzione anche alle aste non giudiziarie, come quelle relative alle dismissioni di enti pubblici. Ad esempio, le aste per la dismissione di immobili dell’INPS potrebbero non essere presenti sui portali di aste giudiziarie, quindi è utile consultare i siti ufficiali degli enti coinvolti per trovare queste opportunità.
Consultando queste fonti, è possibile avere accesso a una vasta gamma di informazioni sulle aste immobiliari, assicurandosi di cogliere le migliori opportunità disponibili.
Come si partecipa ad un asta immobiliare?
Le procedure variano a seconda del tipo di asta, del tribunale coinvolto e del professionista incaricato della vendita, e è importante essere ben informati prima di partecipare. Leggere attentamente l’avviso di vendita è fondamentale, poiché contiene le regole specifiche per partecipare e può rispondere a molti dubbi. Se hai domande o incertezze, contattare il delegato alla vendita, di solito un avvocato, può essere di grande aiuto per ottenere ulteriori spiegazioni e chiarimenti.
Per quanto riguarda le aste fisiche, solitamente le offerte vengono presentate in busta chiusa entro le tempistiche specificate nell’avviso di vendita e con le modalità specificate. È richiesta una cauzione del 10% del prezzo offerto in busta, di solito sotto forma di assegno circolare. È inoltre necessario presentarsi il giorno e l’ora dell’asta per avere la possibilità di rilanciare.
Nel caso delle aste telematiche, è necessario presentare l’offerta seguendo le modalità specificate nell’avviso di vendita. Ogni tribunale potrebbe utilizzare una piattaforma diversa, ma molto probabilmente sarà richiesta una PEC e una firma digitale. È inoltre necessario versare una cauzione pari al 10% del prezzo offerto, solitamente tramite bonifico. Durante l’asta, è importante collegarsi in tempo (tenendo presente se l’asta è sincrona o asincrona) e, se necessario, fare eventuali rilanci per aumentare le proprie possibilità di aggiudicarsi l’immobile desiderato.
Quanto costa comprare una casa in asta?
Una volta aggiudicato l’immobile, dovrai procedere con il saldo del conto entro un massimo di 4 mesi. Tuttavia, è importante notare che prima saldi il conto, prima otterrai il decreto di trasferimento dal tribunale, l’atto con cui diventi effettivamente proprietario dell’immobile, equivalente all’atto di acquisto.
In termini di costi, è necessario considerare diversi fattori:
- Tassa di registro o IVA: La tassa da pagare dipende dalla natura dell’esecutato, ovvero se si tratta di una transazione soggetta a tassa di registro o a IVA.
- Spese ipotecarie e catastali: È necessario coprire i costi relativi all’iscrizione delle ipoteche e delle trascrizioni catastali per garantire la piena titolarità dell’immobile.
- Oneri condominiali arretrati: Potrebbe essere necessario saldare eventuali oneri condominiali arretrati, se l’immobile è soggetto a questo tipo di spese.
- Compenso delegato alla vendita: Infine, è previsto il pagamento di un compenso al delegato alla vendita, di solito un avvocato, per i servizi prestati durante il processo di asta.
È fondamentale tenere conto di tutti questi costi e pianificare di conseguenza per garantire una transizione senza intoppi dopo l’aggiudicazione dell’immobile.
Strategie
Le strategie per partecipare alle aste immobiliari richiedono una pianificazione oculata e un’attenta valutazione delle dinamiche dell’asta. Ecco alcune strategie da considerare:
- Scelta del turno di asta: È importante calcolare il valore di mercato dell’immobile e determinare se è conveniente partecipare all’asta. Se l’immobile è molto ambito, potrebbe essere conveniente aspettare i turni successivi, quando potrebbe esserci meno partecipazione e il prezzo potrebbe essere più favorevole.
- Impostare un budget massimo: Prima di partecipare all’asta, è fondamentale stabilire un budget massimo e rispettarlo rigorosamente. Questo aiuta a evitare di fare offerte eccessive che potrebbero portare a un’eccessiva spesa.
- Lanciare una “bomba” quando i rilanci si placano: Una strategia efficace è attendere che i rilanci rallentino e poi fare un’offerta significativamente più alta, chiamata comunemente “bomba”, per sorprendere gli altri partecipanti e ottenere un vantaggio decisivo. Tuttavia, è importante utilizzare questa strategia con cautela e solo se si è sicuri di poter gestire il prezzo offerto.
Ognuna di queste strategie ha i suoi rischi e benefici, ed è importante adattarle alla situazione specifica e alle proprie esigenze. Una corretta pianificazione e una buona comprensione del processo di asta possono aumentare le probabilità di successo e ottenere l’immobile desiderato al miglior prezzo possibile.
fonti
