Il Check in da remoto vietato, è guerra dichiarata agli affitti brevi. Cosa sta succedendo?
Una delle critiche più importanti mosse verso gli affitti brevi è che siano la causa della crescita dei prezzi delle locazioni e della crisi abitativa.
La crisi abitativa è una condizione socioeconomica in cui una parte significativa della popolazione non riesce ad accedere a un’abitazione adeguata, a causa di fattori come l’elevato costo degli immobili, la scarsità di alloggi disponibili, l’inadeguatezza delle infrastrutture o delle politiche abitative, e la mancata corrispondenza tra domanda e offerta di case. Questa situazione può portare a fenomeni come sovraffollamento, aumento dei senzatetto e difficoltà economiche per le famiglie.
Come gli affitti brevi causerebbero la crisi abitativa?
Se una parte degli alloggi viene destinata ad affitti brevi si riduce il numero di case disponibili per gli abitanti del luogo.
Per esempio a Vernazza, in liguria, 4 appartamenti ogni 10 sono su Airbnb.
A Roma, Firenze e Venezia 5 case ogni 100, mentre a Milano e Bologna 1,5 annunci ogni 100.
Questa dinamica è spiegabile con la legge di Domanda e offerta. Se l’offerta si riduce, i prezzi aumentano.
Se prima a Vernazza c’erano 10 appartamenti disponibili per gli abitanti e adesso solo 6 (4 sono destinati ad affitti brevi), allora i proprietari di questi 6 potranno permettersi di alzare i prezzi per affittare a lungo termine.
Aumento dei prezzi degli immmobili
Alcuni studi, le fonti in fondo all’articolo, hanno rilevato che, dove gli airbnb sono più frequenti, c’è un aumento dei prezzi.
Per esempio in puglia e in sicilia ad un aumento degli affitti brevi dell’1% corrisponde un aumento dei prezzi degli immobili del 2,2%.
Correlazione spuria tra prezzi e affitti brevi
Il problema con questi risultati è la correlazione spuria. Una correlazione spuria è una relazione apparente tra due variabili che sembrano essere collegate, ma in realtà non lo sono. Questa connessione è falsa o ingannevole e spesso è il risultato di:
- Coincidenza: I dati mostrano un’associazione casuale senza una reale relazione causa-effetto.
- Variabile confondente: Una terza variabile influisce su entrambe le variabili considerate, creando l’illusione di una correlazione.
Esempio
Supponiamo che ci sia una correlazione tra:
- Il numero di gelati venduti.
- Il numero di annegamenti in una città.
Questi due fenomeni sono correlati, ma il loro legame è spurio. La variabile confondente è la stagione estiva, che aumenta sia il consumo di gelati sia la frequentazione di piscine e spiagge, aumentando il rischio di annegamenti.
La correlazione spuria è un concetto importante da considerare nell’analisi statistica, per evitare di trarre conclusioni errate o attribuire relazioni di causa-effetto inesistenti.
Un aumento dei prezzi degli immobili può essere causato da inflazione e dinamiche di mercato che non hanno niente a che fare con gli affitti brevi.
Anzi, potrebbe essere vero il contrario. I prezzi aumentano, per esempio, nelle città più dinamiche e interessanti, è quindi normale che in queste location aumentino anche gli appartamenti destinati ad affitti brevi, poiché c’è un flusso più elevato di viaggiatori e turisti.
I reali effetti di Airbnb sul mercato imobiliare
Kyle Barron, Edward Kung e Davide Proserpio nel 2018 hanno sviluppato un metodo che consente di escludere le altre variabili che possono influire sul prezzo degli immobili, calcolando effettivamente quanto gli affitti brevi influiscono.
Lo stesso metodo è stato utilizzato anche da Tortuga, un think thank italiano, per calcolare l’effetto degli affitti brevi sul mercato immobiliare italiano.
Il risultato è che un aumento dell’10% degli affitti brevi su Roma, causerebbe un aumento dei prezzi di compravendita dello 0,3%.
Non ci sarebbero effetti invece sugli affitti. Ripetiamolo: togliendo tutte le altre variabili, gli affitti brevi non hanno effetto sul mercato degli affitti a lungo termine.
Non lo dico io, ma un think thank indipendente.
Un settore che da lavoro
Nel 2021 il mercato degli affitti brevi in Italia è stato stimato in 3 miliardi di euro, con 25 mila operatori professionali.
Ma il 75% degli appartamenti è gestito direttamente dai proprietari. Questi dati ci danno un’idea di quanto sia importante a livello economico il settore e di quanto i guadagni siano distribuiti su tantissime persone.
Sempre secondo lo studio di Tortuga il mercato è molto diversificato, ovvero non ci sono aziende che hanno una fetta rilevante degli introiti e degli appartamenti.
Tutto questo è positivo perché la creazione di ricchezza è distribuita e la concorrenza crea una situazione di mercato vantaggiosa per i viaggiatori.
Secondo Tortuga l’indice HHI (Herfindall-Hirschman Index) è bassissimo in tutte le città Italiane. L’indice varia da 0 a 10.000. Valori bassi indicano tanta competizione mentre il valore massimo un Monopolio di mercato.
Il valore più alto si registra a Bologna (poco al di sopra di 30).
Il vantaggio della competizione
La competizione fra appartamenti, e anche fra appartamenti e strutture alberghiere, crea una situazione di mercato concorrenziale, con prezzi accessibili per i turisti e una offerta variegata.
Inoltre, chi sceglie di viaggiare alloggiando in un appartamento, ha esigenze completamente diverse da chi preferisce l’albergo.
Il mercato degli affitti brevi quindi aumenta la competizione sul mercato (che è buono!), anche se la lobby degli albergatori sta cercando di osteggiare questo fenomeno, invece di capirlo e sfruttarlo.
Situazione affitti brevi diversa da città a città
in realtà la situazione affitti brevi varia molto da città a città. A Vernazza il 40% degli immobili sono su airbnb, a roma, firenze e venezia il 5%, a Milano e Bologna l’1,5%.
Nel 10% dei comuni italiani non sono stati rilevati alloggi per affitti brevi.
In alcune città Airbnb è importante per aumentare i posti letto e soddisfare i flussi turistici, in altre il fenomeno viene percepito come un problema.
Abbiamo anche visto che, in una città come Roma dove il problema viene percepito grave, l’aumento dei prezzi delle case dovuto agli affitti brevi è minimo e non sembra ci siano effetti sugli affitti a lungo termine.
Si cerca di limitare il fenomeno nei centri storici, dove in realtà sempre meno persone vogliono vivere a causa della scomodità e dei costi elevati.
Il fenomeno è chiamato anche “città a ciambella”, le persone si spostano nelle periferie dove lo stile di vita è più accessibile. Per esempio nel centro storico di milano nel 2023 le compravendite sono calate del 32%.
Allo stesso tempo ci sono altre città o piccoli borghi dove gli affitti brevi sono una risorsa importante per i cittadini e il territorio.
Ad ogni modo si tratta di un settore in crescita che va regolamentato e controllato, ma prima di applicare restrizioni drastiche su scala nazionale è importante studiare le signole realtà territoriali e valutare attentamente gli effetti di eventuali divieti.
Fonti:
- ECO n° 8 – Questa casa non è un albergo – TORTUGA
- The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb by Kyle Barron, Edward Kung, Davide Proserpio :: SSRN
- Osservatorio Digitale Politecnico Milano, 2021
- Affitti brevi in Italia, chi li gestisce davvero e quali sono i rischi oggi — idealista/news
