Hai comprato un bilocale di 60 metri quadri in una città che funziona. Adesso devi solo decidere come affittarlo. Tuo cugino ti dice di fare affitti brevi perché si guadagna di più. Il tuo amico esperto di investimenti ti dice di fare un 4+4 perché è una rendita passiva. Il tuo commercialista alza le spalle.
Chi ha ragione? Questa scelta decide come passerai i prossimi anni: a rispondere ai messaggi degli ospiti alle due di notte, oppure a dimenticarti di avere un appartamento in affitto.
In questo articolo metto una contro l’altra le tre strategie che puoi usare con il tuo immobile:
- gli affitti brevi (Airbnb, Booking e simili);
- gli affitti transitori, da 1 a 18 mesi;
- gli affitti a lungo termine, il classico 4+4 o il 3+2 a canone concordato.
Rispetto al video aggiungo i dati aggiornati, i conti fatti fino in fondo con le ipotesi scritte nero su bianco, le trappole fiscali e legali che di solito nessuno spiega e, alla fine, ti racconto cosa ho scelto io per il mio appartamento e perché.
I quattro criteri con cui confronto le strategie di affitto
Per confrontare affitti brevi, transitori e lungo termine guardo quattro aspetti:
- Reddito: quanto puoi incassare.
- Carico gestionale: quanto lavoro ti richiede.
- Rischio di morosità: quanto è concreto il rischio di non essere pagato.
- Flessibilità: quanto è facile riavere la casa per usarla tu o per darla a un figlio.
Per ognuno do un voto da 1 a 10, dove 10 è sempre la situazione migliore per il proprietario. Quindi per il reddito 10 vuol dire massimo guadagno, per la morosità 10 vuol dire rischio quasi nullo. Alla fine sommo i voti. Poi però ti spiego perché la somma da sola ti può portare fuori strada.
I tre contendenti: affitti brevi, lungo termine e transitori
Affitti brevi: fino a 30 giorni
Sono locazioni di immobili residenziali per un massimo di 30 giorni per soggiorno. Le regole fiscali nel 2026 sono queste:
- cedolare secca al 21% su un solo immobile a tua scelta;
- cedolare secca al 26% sul secondo;
- dal terzo immobile l’attività si presume imprenditoriale: serve la partita IVA e la cedolare non si applica più. Fino al 2025 la soglia era il quinto immobile: l’ha abbassata la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17).
In più serve il CIN, il codice identificativo nazionale, da esporre in ogni annuncio e all’ingresso dell’immobile. È stato introdotto a fine 2023 e l’obbligo è scattato per tutti dal 1° gennaio 2025, con sanzioni per chi non lo ha. A questo si aggiungono la comunicazione degli ospiti alla Questura e la gestione dell’imposta di soggiorno, dove il Comune la prevede.
Lungo termine: 4+4 a canone libero o 3+2 a canone concordato
Sono regolati dalla legge 431 del 1998. Il contratto a canone libero dura almeno 4 anni più 4: puoi farlo più lungo, mai più corto. L’unica eccezione è il canone concordato, che dura 3 anni più 2 e ha un canone che deve stare nelle fasce stabilite dagli accordi territoriali del tuo Comune.
In cambio di un canone più basso, il concordato si porta dietro diverse agevolazioni:
- cedolare secca al 10% invece del 21%;
- IMU ridotta del 25% (paghi il 75% dell’imposta);
- se non scegli la cedolare, base imponibile dell’imposta di registro e dell’IRPEF ridotta.
Qui c’è la prima trappola: la cedolare al 10% non vale ovunque. Vale per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli colpiti da calamità con stato di emergenza. Negli altri comuni il concordato paga il 21% come il canone libero. Prima di fare i conti, verifica la lista del tuo Comune. E ricorda che, se il contratto non è firmato con l’assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, serve l’attestazione di rispondenza agli accordi territoriali per avere le agevolazioni.
Affitti transitori: da 1 a 18 mesi
A metà strada ci sono gli affitti transitori. Anche loro sono regolati dalla legge 431 del 1998 (articolo 5) e dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Durano da 1 a 18 mesi e servono a chi ha un’esigenza temporanea:
- lavoratori fuori sede;
- studenti (per loro esiste anche un contratto specifico, da 6 mesi a 3 anni);
- chi deve ristrutturare casa o è in attesa di trasferirsi.
La temporaneità dell’esigenza è una condizione obbligatoria, e va indicata e documentata nel contratto. Se usi il transitorio per avere un contratto più corto, ma il tuo inquilino in realtà vuole vivere lì per anni, stai forzando la legge: il giudice può riportare quel contratto a un normale 4+4. Altra cosa poco nota: nei comuni ad alta tensione abitativa il canone del transitorio non è del tutto libero, ma va definito in base agli accordi territoriali.
Reddito: quanto rendono davvero gli affitti brevi rispetto al 4+4
Partiamo dal motivo per cui tutti guardano agli affitti brevi: i soldi. Con gli affitti brevi vendi le notti, non i mesi. È come vendere una pizza al trancio invece che intera: la somma dei tranci di solito vale più della pizza intera, se riesci a venderli tutti.
Qui entra il tasso di occupazione, cioè la percentuale di notti in cui la casa è davvero occupata. In Italia siamo in media tra il 55 e il 65%: quasi una notte su due resta invenduta. Alcuni dati recenti:
- secondo AIGAB, nell’estate 2025 l’occupazione media nazionale è stata del 64%, contro il 66,3% del 2022, con una tariffa media di 167 euro a notte pulizie incluse;
- secondo i dati Italianway diffusi da AIGAB a giugno 2026, nel 2025 i redditi da affitti brevi sono scesi in media del 16%; a Venezia l’occupazione è passata dal 62 al 55%, a Firenze dal 61 al 58%;
- nelle zone molto turistiche si può arrivare all’80-90% e oltre, nelle zone poco turistiche si sta sotto la media.
La redditività degli affitti brevi resta alta, ma sta calando: più offerta, tariffe che scendono dopo il picco del 2023, più regole.
Poi c’è la sorpresa dei transitori. Secondo l’Ufficio Studi di idealista, nel 2016 il canone medio richiesto per un transitorio era di 9,9 euro al metro quadro al mese, contro 8,8 euro del lungo termine: quasi uguali. Dieci anni dopo, nel secondo trimestre 2026, il lungo termine è a 14,5 euro e il transitorio a 21,6 euro. Sul nostro bilocale di 60 metri quadri vuol dire passare da circa 870 a circa 1.300 euro al mese: il 50% in più per la stessa casa.
Attenzione però, perché questo dato inganna. Lo dice la stessa idealista: molto spesso i transitori includono arredi, utenze e a volte le spese condominiali. Incassi di più, ma hai anche più costi, più cambi di inquilino e più mesi vuoti tra un contratto e l’altro.
E infatti il mercato si sta spostando lì. Nel secondo trimestre 2026 gli annunci transitori sono cresciuti del 41,6% in un anno e sono arrivati al 31,4% dell’offerta in affitto. Nel 2016 erano l’1,6%. Nel frattempo l’offerta a lungo termine si è ridotta di quasi il 35% in dieci anni.
I miei voti sul reddito:
- affitti brevi: 8. Puoi guadagnare di più, ma solo con un buon tasso di occupazione, e la redditività sta calando;
- transitori: 7. Rendono più del lungo termine e i canoni sono in crescita;
- lungo termine: 5. Guardando solo il guadagno sono quelli che ti portano meno soldi in tasca, anche se te li portano in modo molto più tranquillo.
Carico gestionale: gli affitti brevi non sono una rendita passiva
Fare affitti brevi non è una rendita passiva. È come gestire un mini albergo, senza reception, senza turni e senza colleghi che ti sostituiscono. Facciamo due conti: con un soggiorno medio di 3 notti e un’occupazione del 60% hai circa 73 arrivi all’anno (365 per 0,6 diviso 3). Significa:
- 73 check-in da gestire;
- 73 pulizie e cambi biancheria;
- 73 ospiti o famiglie diverse a cui rispondere prima, durante e dopo il soggiorno;
- 73 comunicazioni alla Questura e altrettanti conteggi dell’imposta di soggiorno.
Le piattaforme di gestione aiutano molto: nel video ne parlo con Guesty, sponsor del video, che riunisce in un unico calendario le prenotazioni di Airbnb, Booking e degli altri canali ed evita l’overbooking. Ma il lavoro resta: o ce lo metti tu, o paghi un property manager.
Il lungo termine è l’esatto opposto. È la strategia che più si avvicina a una rendita passiva: firmi il contratto, consegni le chiavi e ci pensa l’inquilino. Magari ti chiamerà quando si blocca la caldaia, poi ci sono le tasse e gli adempimenti, ma niente di paragonabile.
I miei voti sul carico gestionale:
- affitti brevi: 3, perché serve lavoro tutti i giorni;
- transitori: 6, perché invece di un contratto ogni tanti anni te ne occupi una o due volte l’anno, spesso con arredi e bollette da gestire;
- lungo termine: 9. Non 10, perché non è un ETF che compri e ti dimentichi.
Rischio di morosità: dove rischi di non essere pagato
Negli affitti brevi il rischio, se lavori con qualche accortezza, è quasi zero: gli ospiti pagano prima di entrare.
Ti racconto però due storie, così non fai i nostri errori. Una delle mie società, Valente Living, si occupa proprio di gestione di affitti brevi. Ci è capitato due volte di avere problemi seri con gli ospiti. In un caso un ospite ha prenotato 30 giorni, ha pagato in anticipo, è entrato e poi è rimasto nell’appartamento smettendo di pagare. Siamo dovuti intervenire con le forze dell’ordine per liberare la casa.
Da lì abbiamo tirato fuori alcune regole:
- se qualcuno ti contatta direttamente per una prenotazione lunga, drizza le antenne;
- se la sua residenza è vicina all’appartamento che vuole prenotare, fai ancora più attenzione: chi è in vacanza di solito non abita a pochi chilometri;
- in questi casi è più sicuro far passare la prenotazione dalle piattaforme come Airbnb, che mettono qualche ostacolo in più a chi vuole occuparti la casa.
Con il lungo termine la situazione cambia. In Italia la quota di inquilini morosi è significativa e, soprattutto, liberare l’appartamento richiede tempo: non puoi andare lì e mettere fuori l’inquilino, serve uno sfratto. Secondo idealista i tempi medi vanno dai circa 7 mesi di Verona ai 14-16 mesi di Roma.
Sono mesi in cui non incassi, magari paghi il condominio e l’avvocato. Il Governo ha approvato il 30 aprile 2026 un disegno di legge per accelerare i rilasci: termine per sanare la morosità ridotto da 90 a 45 giorni, decreto del giudice entro 15 giorni per i contratti scaduti, una penale fino all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nel rilascio. Ma finché non è legge in vigore, i tempi reali sono quelli del grafico.
E qui devo sfatare un mito. Tanti proprietari fanno transitori, a volte forzando la legge, perché pensano che sia più facile liberare l’appartamento alla scadenza. Non è così: se l’inquilino del transitorio non paga, o resta dentro a contratto scaduto, la procedura è simile a quella del lungo termine. Devi comunque passare da uno sfratto. Usare il transitorio per tutelarti dalla morosità è un falso mito.
I miei voti sul rischio di morosità:
- affitti brevi: 9. Il rischio c’è sempre, ma è molto basso se applichi le regole sopra;
- transitori: 6, non perché siano più tutelati, ma perché un’esigenza davvero temporanea fa sì che l’inquilino se ne vada alla scadenza; e molti sono studenti con la garanzia dei genitori;
- lungo termine: 3, perché in caso di morosità servono tanti mesi per rientrare in possesso dell’immobile.
Flessibilità: quanto è facile riavere la tua casa
Parlando con tanti proprietari mi sono reso conto che questo è uno degli aspetti più importanti. Per flessibilità intendo quanto è facile riavere l’appartamento se tuo figlio ha bisogno di una casa, se ci vuoi andare a vivere tu o se è una casa al mare o in montagna e ci vuoi andare in vacanza.
Con gli affitti brevi è semplice: blocchi il calendario e, salvo le prenotazioni già fatte, la casa torna tua.
Il lungo termine invece è un po’ come un matrimonio. Con un 4+4 sei vincolato per 8 anni. Alla prima scadenza puoi dare disdetta solo per i motivi previsti dall’articolo 3 della legge 431, con 6 mesi di preavviso. Nel video li ho semplificati, qui li elenco tutti:
- vuoi usare la casa come abitazione per te, il coniuge, i genitori, i figli o i parenti fino al secondo grado;
- vuoi usarla per la tua attività (professionale, commerciale, artigianale);
- l’inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
- l’edificio va demolito, ricostruito o integralmente ristrutturato e la presenza dell’inquilino lo impedisce;
- l’immobile è all’ultimo piano e vuoi fare una sopraelevazione autorizzata;
- l’inquilino non occupa la casa in modo continuativo senza un giustificato motivo;
- vuoi vendere e non hai altri immobili a uso abitativo oltre alla tua abitazione.
In tutti gli altri casi arrivi alla seconda scadenza: 8 anni nel 4+4, 5 anni nel 3+2. A quel punto puoi chiudere per qualsiasi motivo, sempre con la disdetta nei tempi. E se usi un motivo per la disdetta ma poi non lo realizzi entro 12 mesi, l’inquilino può chiederti il ripristino del contratto o un risarcimento.
Il transitorio sembra la soluzione perfetta: scade senza rinnovarsi e rientri in possesso dell’immobile. Ma il rischio te l’ho già detto: se l’esigenza temporanea non è reale o non è documentata, il contratto può essere ricondotto a un 4+4. Pensi di aver firmato per 6, 12 o 18 mesi e ti ritrovi l’inquilino dentro casa per 8 anni.
I miei voti sulla flessibilità:
- affitti brevi: 10, perché blocchi il calendario e rientri in possesso in poco tempo;
- transitori: 6, perché se fatti bene il contratto finisce e la casa torna tua;
- lungo termine: 2, perché ti vincoli all’inquilino per tutta la durata del contratto.
La classifica: affitti brevi, transitori o lungo termine?
Sommando i voti, il vincitore sono gli affitti brevi:
- affitti brevi: 30 punti;
- transitori: 25 punti;
- lungo termine: 19 punti.
Fine della storia? No, perché questa classifica ha un difetto enorme. Tratta i quattro aspetti come se avessero lo stesso peso per tutti. Nella vita reale non è così. Per chi non ha tempo, il carico gestionale pesa il triplo del reddito. Per chi vuole usare la casa d’estate, la flessibilità vale più di tutto il resto.
Per fartelo vedere ho rifatto la classifica con pesi diversi per tre profili di proprietario. I pesi sono ipotesi mie, scritte sotto ogni gruppo: cambiali in base a te.
Basta spostare il peso sul tempo e sulla tranquillità per far vincere il lungo termine. Ed è esattamente quello che è successo a me.
Cosa ho scelto io: canone concordato, con i conti fatti
Nel 2024 ho comprato un appartamento e mi sono trovato proprio davanti a questa scelta. I transitori nella mia zona non erano una vera opzione, perché non c’è abbastanza richiesta. Quindi ho confrontato il canone concordato, con la cedolare agevolata al 10%, con quello che avrei guadagnato con gli affitti brevi, togliendo tutti i costi.
Sulla carta gli affitti brevi rendevano di più: circa 7.400 euro netti contro 6.475. Ma quel numero vale solo se li gestisci tu. Io non avrei avuto tempo, quindi mi sarei dovuto affidare a qualcuno. E qui mi potresti dire: “Jacopo, ma hai una società che fa proprio questo”. Vero, ma anche affidando l’appartamento alla mia società, dove non sono da solo, avrei comunque pagato le commissioni di gestione.
Ho rifatto il conto fino in fondo, aggiungendo il property manager e le altre due strategie sullo stesso appartamento. Ecco le ipotesi, tutte indicative:
- Canone concordato: i numeri del video, 750 euro al mese, costi e IMU ridotta 1.625 euro, cedolare al 10%.
- 4+4 a canone libero: 870 euro al mese (14,5 euro al metro quadro di idealista), stessi costi ma IMU piena (stimata 1.000 euro, quindi 1.875 euro in tutto), cedolare al 21%.
- Transitorio: 1.296 euro al mese (21,6 euro al metro quadro), un mese all’anno vuoto tra un inquilino e l’altro, utenze incluse per 1.800 euro l’anno, arredi ammortizzati per 1.000 euro l’anno, costi e IMU 1.875 euro, cedolare al 21%.
- Affitti brevi gestiti da te: i numeri del video, 27.740 euro di incasso al 60% di occupazione.
- Affitti brevi con property manager: come sopra, più una commissione del 20% sull’incasso al netto delle commissioni delle piattaforme (circa 4.700 euro). La cedolare si paga comunque sull’incasso lordo: le commissioni non si deducono.
Due cose saltano all’occhio. La prima: con il property manager gli affitti brevi scendono a circa 2.700 euro, meno della metà del concordato. La seconda: il concordato rende quasi come il 4+4 libero, pur con un canone più basso di 120 euro al mese, grazie a cedolare al 10% e IMU ridotta. E per un proprietario la durata 3+2 invece di 4+4 è un vantaggio in più.
La differenza tra brevi gestiti da te e concordato, circa 900 euro l’anno, è di fatto lo stipendio per i tuoi 73 check-in: poco più di 12 euro ad arrivo. Detto così, cambia la prospettiva.
Il punto chiave però è l’occupazione. Ho rifatto il conto degli affitti brevi al variare del tasso di occupazione, tenendo come base l’esempio del video.
Con queste ipotesi:
- se gestisci tu, gli affitti brevi battono il concordato sopra il 56% di occupazione, cioè più o meno la media italiana;
- se deleghi a un property manager, il pareggio arriva solo all’84%, un livello da zona molto turistica;
- a ogni 10 punti di occupazione in più o in meno, il netto degli affitti brevi si sposta di oltre 2.300 euro l’anno se li gestisci tu.
Questo non vuol dire che il lungo termine sia sempre meglio, altrimenti facciamo l’errore opposto. Va valutato ogni singolo caso. Un altro appartamento, in un’altra zona, con un’occupazione dell’80%, avrebbe reso molto di più con gli affitti brevi anche delegando. E contano le esigenze di ciascuno: io vivo in un’altra casa, quindi per quell’appartamento la flessibilità non era importante. Lo scopo era affittarlo, e bloccarlo per 5 anni non mi pesava.
Ti faccio un altro esempio. Sopra quell’appartamento c’è una mansarda che sto ristrutturando e per cui sto cercando di cambiare la destinazione d’uso. Sta andando per le lunghe, ma quando sarà finita non la affitterò a lungo termine. Lì per me la flessibilità conta: voglio poter bloccare le prenotazioni e usarla quando mi serve. Stesso proprietario, stesso edificio, scelta opposta.
Le trappole che nessuno ti spiega
Prima di scegliere, controlla questi punti. Sono quelli che vedo sbagliare più spesso:
- Cedolare al 10% solo in alcuni comuni. Fuori dai comuni ad alta tensione abitativa (e da quelli in emergenza) il concordato paga il 21%.
- Attestazione del concordato. Senza l’assistenza delle associazioni serve l’attestazione di rispondenza agli accordi territoriali, altrimenti rischi di perdere le agevolazioni.
- Transitorio senza esigenza documentata. È il modo più rapido per ritrovarti un 4+4 che non volevi.
- Transitorio contro la morosità. Non ti protegge: se l’inquilino non paga, serve comunque lo sfratto.
- Il terzo appartamento in affitto breve. Dal 2026 scatta la presunzione di attività d’impresa: partita IVA, contributi e niente cedolare.
- Cedolare sul lordo. Negli affitti brevi la cedolare si paga sull’incasso, non sull’utile: commissioni, pulizie e property manager non si scalano.
- Regolamento di condominio. Se è contrattuale, cioè approvato da tutti o allegato agli atti di acquisto, può vietare gli affitti brevi. Leggilo prima di comprare.
- Regole comunali. Alcune città limitano i nuovi affitti brevi nei centri storici, come Firenze nell’area UNESCO. Verifica prima di arredare.
- Prenotazioni lunghe e dirette. Una prenotazione di 30 giorni da una persona che abita vicino è il segnale classico di chi cerca una casa, non una vacanza.
Come scegliere tra affitti brevi e lungo termine: le domande da farti
Invece di chiederti quale strategia rende di più, fatti queste domande nell’ordine:
- Che tasso di occupazione posso fare realisticamente in quella zona, tutto l’anno e non solo ad agosto?
- Ho il tempo di gestire 70 o più arrivi l’anno, o devo delegare? Se delego, sono sopra il punto di pareggio?
- Nei prossimi 5-8 anni potrei aver bisogno di quella casa, per me o per la mia famiglia?
- Il mio Comune è ad alta tensione abitativa, quindi posso avere il concordato al 10%?
- C’è domanda vera di transitori (università, ospedali, aziende) e posso documentarla?
- Quanto mi costerebbe un anno di morosità nella mia città?
Con le risposte, rifai la pagella dando a ogni criterio il tuo peso. È quello il vero vincitore.
In sintesi
- A pesi uguali vincono gli affitti brevi (30 punti), poi transitori (25) e lungo termine (19), ma i pesi uguali non esistono nella vita reale.
- Gli affitti brevi rendono di più solo con un’occupazione alta: con le ipotesi di questo articolo battono il concordato sopra il 56% se li gestisci tu, sopra l’84% se deleghi.
- Gli affitti brevi non sono una rendita passiva: al 60% di occupazione sono circa 73 arrivi l’anno.
- Il canone concordato è spesso sottovalutato: con cedolare al 10% e IMU ridotta rende quasi come un 4+4 libero e dura 3+2 anni. Ma il 10% vale solo nei comuni ad alta tensione abitativa.
- Il transitorio rende bene (21,6 euro al metro quadro contro 14,5), ma richiede un’esigenza temporanea reale e documentata e non ti protegge dalla morosità.
- Dal 2026 il terzo immobile in affitto breve è attività d’impresa.
- Io ho scelto il canone concordato per l’appartamento e sceglierò gli affitti brevi per la mansarda: decide il caso concreto, non la regola generale.
Che tu voglia fare affitti brevi, transitori o a lungo termine, posso aiutarti a capire quanto può rendere davvero il tuo immobile e qual è la strategia giusta per te. Con Valente Living gestiamo anche affitti brevi a 360 gradi, dalla burocrazia e il CIN agli ospiti, ai prezzi e alle emergenze, su immobili con determinate caratteristiche. Candida il tuo immobile e ricevi una stima di quanto potrebbe rendere.
Fonti: idealista Ufficio Studi (canoni e quota dei transitori, 23 e 28 settembre 2026; tempi di sfratto, 29 maggio 2026); AIGAB (occupazione estate 2025) e dati Italianway diffusi da AIGAB (giugno 2026); AirDNA via Il Sole 24 Ore (ottobre 2026); L. 199/2025 art. 1 c. 17; L. 431/1998 artt. 2, 3, 5 e 8; D.Lgs. 23/2011 art. 3; DM 16 gennaio 2017; DL 145/2023 art. 13-ter; DDL sul rilascio degli immobili approvato dal Consiglio dei ministri il 30 aprile 2026. I calcoli sono indicativi e basati sulle ipotesi indicate: non sostituiscono la consulenza di un commercialista.
