Ho ricevuto un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Attraverso la mia storia e l’esperienza che sto vivendo con questo accertamento che ho ricevuto dal fisco, cercheremo di capire come funzionano gli accertamenti, soprattutto legati al mercato immobiliare.
Quando arrivano?
Come prevenirli?
Cosa fare nel caso in cui non riusciamo ad evitarlo?
Non sono un fiscalista, ma cercherò di darti comunque tutte le informazioni utili che mi hanno dato i miei consulenti e i risultati delle mie ricerche per aiutarti a prevenire questa situazione e, nel caso tu ci sia dentro, a risolverla.
INDICE
- Perché ho ricevuto un accertamento? La mia storia
- Come si calcola l’imposta di registro per comprare una casa
- L’introduzione del prezzo-valore per il calcolo dell’imposta di registro
- Come evitare gli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate
- Come calcola il valore di un immobile l’agenzia delle entrate
- Gli errori nel processo di stima
- Perché L’AdE è interessata ai prezzi degli immobili?
- Quanto costa un accertamento
- Accertamenti a campione e onere della prova
- Cosa fare?
- Accertamento dell’Agenzia delle Entrate: conclusioni
Perché ho ricevuto un accertamento dell’Agenzia delle Entrate? La mia storia
Prima di parlare di accertamenti devo fare due passi indietro e raccontarti la storia che sta dietro questo accertamento.
Nel 2019, con una società immobiliare che utilizzo insieme ad un socio per fare alcuni investimenti, abbiamo comprato un appartamento a Mantova, pagandolo 130 mila euro. Era un appartamento di circa 130 metri quadri, al primo piano, completamente distrutto, da ristrutturare completamente.
C’era da fare tutto: impianti, infissi, pavimenti, qualsiasi cosa.
L’obiettivo era quello di comprare l’appartamento, ristrutturarlo e rivenderlo per fare del profitto. Infatti dopo una bella sistemata lo abbiamo rivenduto a 250.000 euro.
La differenza fra 250 e 130 non è stata assolutamente tutto profitto. Infatti abbiamo pagato l’agenzia immobiliare, le tasse, il notaio, il costo della ristrutturazione che abbiamo sostenuto per riqualificare l’appartamento… Diciamo che ci abbiamo guadagnato ma, sicuramente, non siamo diventati ricchi.
Come si calcola l’imposta di registro per comprare una casa
A questo punto per farti comprendere bene la questione (e la mancanza di senso del sistema fiscale italiano) devo anche spiegarti come viene calcolata l’imposta di registro che si paga quando si acquista un immobile.
Ho già scritto alcuni articoli su questo argomento, ma rinfreschiamo un attimo la memoria.
In passato l’imposta di registro poteva essere pagata in un unico modo: si comprava l’immobile e si pagava una percentuale di quel prezzo, nel caso di seconda casa il 9 %.
L’introduzione del prezzo-valore per il calcolo dell’imposta di registro
Dal primo gennaio 2006, invece, la legge ha introdotto una nuova modalità per pagare le imposte. Non si pagavano più solamente sul prezzo di vendita, ma c’era la possibilità, in alternativa a questa metodologia, di pagarle in percentuale sul valore catastale.
Questo metodo (chiamato anche prezzo-valore) è stato introdotto per contrastare l’evasione fiscale. Gli acquirenti, quando dovevano pagare un’imposta sul prezzo, tendevano a fare dichiarazioni in atto di acquisto più basse. Per esempio: compravi la casa a 130.000, ma in realtà dichiaravi nell’atto 90. In questo modo risparmiavi (o meglio evadevi) l’imposta di registro su quei 40mila euro di differenza.
Facendo sì che le tasse possano essere pagate sul valore catastale non è più importante quello che si dichiara nell’atto, ma è importante il valore catastale dell’immobile. Questo valore viene definito direttamente dall’Agenzia delle Entrate ed è più o meno fisso (avrai sicuramente sentito parlare ultimamente della riforma che vogliono fare sui valori catastali).
In questo modo è diminuito tantissimo il nero nelle compravendite, le persone non avevano più alcun vantaggio a dare dei soldi in nero o a fare dei dichiarati più bassi perché comunque le tasse le avrebbero pagate sul valore catastale.
Questo ha contribuito anche al calo dei controlli dell’Agenzia delle Entrate sulle compravendite, infatti non vengono controllati quegli atti che sono stati fatti utilizzando il prezzo-valore, ovvero dove si paga l’imposta di registro sul valore catastale, ma ha continuato comunque a controllare gli atti in cui si paga l’imposta di registro in percentuale sul prezzo.
Come evitare un accertamento dell’Agenzia delle Entrate
E qui arriva la prima fregatura perché, come avrai capito, noi abbiamo pagato l’imposta di registro sul prezzo di acquisto e non sul valore catastale.
Starai sicuramente pensando: “Jacopo sei stupido. Perché hai pagato l’imposta di registro sul prezzo?”
Perché le società non possono pagare con la metodologia del prezzo-valore.
Non conosco il motivo, non te lo so dire, sono i misteri del sistema fiscale italiano. Probabilmente perché così possono controllarle ed estorcere del denaro… forse. In ogni caso noi abbiamo pagato il 9 per cento di 130 mila euro.
Ovviamente non abbiamo pagato niente in contanti, è scontato dirlo, non c’è stata nessuna irregolarità, effettivamente abbiamo pagato 130 mila euro. Ma secondo l’Agenzia delle Entrate questo è impossibile.
Per evitare accertamenti fiscali l’unico metodo realmente sicuro è quello di pagare l’imposta di registro utilizzando il prezzo-valore. Nessuno ti controllerà. Ovviamente questo è applicabile solo se acquisti come persona fisica e NON da un’impresa costruttrice.
Se non rientri in questa categoria, mi dispiace ma niente può metterti definitivamente al riparo, a meno che tu non voglia pagare gli immobili più di quello che valgono e pagare più tasse del dovuto (e anche in questo caso non hai la certezza).
Come calcola il valore di un immobile l’Agenzia delle Entrate
Qui veniamo all’accertamento che abbiamo ricevuto.
Il riassunto di tutto quello che ci hanno scritto è: “Avete dichiarato 130 mila euro, ma è impossibile che abbiate pagato quell’immobile 130 mila euro, è troppo poco. L’agenzia delle entrate, ha calcolato il vero valore di questo immobile, che è 201 mila euro”.
Andiamo a vedere come è stato calcolato il valore di 201mila euro.
Per il calcolo è stato utilizzato un metodo comparativo che, tutto sommato, è un metodo corretto per calcolare il valore degli immobili. Ne abbiamo parlato in questo articolo e io utilizzo spesso il metodo comparativo per valutare il prezzo degli immobili.
Il problema è che deve essere fatto bene!
Gli errori nel processo di stima
L’Agenzia delle Entrate secondo me ha fatto degli errori metodologici incredibili.
Errore n°1: Per il calcolo hanno considerato tre atti di acquisto, tre rogiti, che hanno trovato nei loro archivi: il primo del 2017, il secondo del 2018 e il terzo nel 2019. E già qui un errore, perché considerare 3 rogiti di tre anni successivi?
Sappiamo tutti che il mercato immobiliare, come tutti i mercati, varia nel tempo. I prezzi da un anno all’altro possono cambiare anche in maniera sensibile, non ha veramente senso considerare delle compravendite dal 2017 al 2019.
Di solito si paragonano rogiti negli ultimi sei mesi per avere un contesto più omogeneo.
Errore n°2 Il funzionario che ha eseguito la stima non si è chiesto, quale fosse lo stato di conservazione dell’appartamento, se fosse nuovo oppure da ristrutturare. Nemmeno si è chiesto quale fosse la condizione degli appartamenti utilizzati per il calcolo del prezzo.
La ricerca di appartamenti simili si è infatti basata semplicemente sulla categoria catastale, secondo il criterio: stessa categoria = stesso valore.
Infatti abbiamo un immobile venduto a 295 mila euro, uno venduto a 148 mila e un altro venduto a 200mila euro.
Nella media non sono nemmeno stati considerati fattori molto importanti:
- Affacci ed esposizione
- Piano
- Manutenzione del condominio
E’ stata fatta semplicemente fatta una media aritmetica di questi valori.
In realtà nell’accertamento che ho ricevuto c’è scritto che sono stati presi in considerazione immobili con “analoghe caratteristiche”. Per analoghe caratteristiche l’Agenzia delle Entrate intende, appunto, la categoria catastale, infatti tutti gli immobili considerati sono di categoria A2.
Il problema è che questa categoria include immobili anche molto diversi fra loro, si tratta di una categoria molto ampia. Per esempio, può includere un appartamento vista colosseo completamente ristrutturato o un appartamento distrutto in un condominio per lo più anonimo. In un metodo di stima comparativo non ha senso considerare solo la classe catastale, bisogna tenere in considerazione tanti fattori: tra cui: la posizione, le finiture interne e soprattutto lo stato di conservazione e ristrutturazione (che nel nostro caso era pessimo).
Alla fine, dalla media è venuto fuori un prezzo di 1.514 euro al metro quadro, che moltiplicato per i 133 metri quadri dell’appartamento da noi acquistato dà un prezzo di 201.362 euro, oltre 71 mila euro in più rispetto a quello che noi abbiamo effettivamente pagato.
L’agenzia immobiliare di Mantova che ha seguito la compravendita è riuscita anche a recuperare l’annuncio pubblicitario e si vede chiaramente che il prezzo di richiesta era pari a 150 mila euro, ovviamente abbiamo negoziato e siamo riusciti ad acquistare a 130 mila euro.
comunque è evidente che il prezzo calcolato dall’agenzia delle entrate, ovvero 201 mila euro, è assurdo. Infatti è anche 50 mila euro più alto del prezzo di richiesta iniziale!
Perché L’AdE è interessata ai prezzi degli immobili?
L’imposta di registro (la tassa che si paga quando si acquista un immobile), a volte viene calcolata sul prezzo di vendita.
L’assunzione che fa l’Agenzia delle Entrate è: hanno dichiarato 130 mila euro, ma in realtà ne hanno dati altri 71 in contanti senza dichiararli nell’atto per evadere l’imposta di registro.
Quanto costa un accertamento dell’Agenzia delle Entrate
A questo punto nell’accertamento viene calcolata l’imposta che noi abbiamo evaso, ovvero il 9 per cento di questi 71 mila euro (che si presume siano stati pagati in nero senza alcuna prova), precisamente 6.423 euro, oltre a circa 500 euro di interessi che sono maturati nel frattempo.
Il risultato ci porta a circa 6.900 €, mentre le sanzioni sono pari ad altri 6.423 euro per un totale di 13.346 euro.
Quindi: non abbiamo evaso nessuna imposta, ma dobbiamo pagare più di 13.000 euro.
Se poi si volesse fare ricorso si andrebbero ad aggiungere i costi di avvocato e del commercialista.
Tutto questo mi dà lo spunto per parlare di un paio di argomenti che mi stanno abbastanza a cuore.
Accertamenti a campione e onere della prova
Perché l’Agenzia delle Entrate fa questi controlli? Perché fa questi accertamenti?
Principalmente perché lo stato si rende conto di essere inefficiente nel riscuotere le imposte e le tasse da parte dei cittadini e delle imprese, quindi incarica l’Agenzia delle Entrate di recuperare quanto più possibile ogni anno dai contribuenti. Ogni anno viene definito un budget, un obiettivo da raggiungere nell’anno in termini di imposte che devono essere recuperate. Per raggiungere questo obiettivo vengono promossi controlli random, come nel nostro caso.
Anche il termine “accertamento” secondo me è del tutto sbagliato. La parola accertamento dovrebbe indicare che si deve accertare se questa evasione fiscale effettivamente esista. Quello che i cittadini ricevono non è un accertamento, è una semplice comunicazione che l’agenzia delle entrate invia dove richiede di pagare.
L’altro ostacolo invece è rappresentato dall’onere della prova. In qualunque tribunale, in qualunque contenzioso legale, chi accusa deve portare delle prove a sostegno della sua accusa. Per esempio, se tu mi accusi che io ti ho rubato un computer, mi devi portare delle prove che io quel computer lo ho effettivamente rubato, non puoi accusarmi in tribunale senza avere alcuna prova.
Con l’agenzia delle entrate invece funziona al contrario, se ricevi l’accusa di aver evaso l’imposta e quindi di aver pagato dei soldi a nero, sei tu che devi dimostrare che non è così. Come dimostri di non aver pagato 70 mila euro al nero?
Cosa fare se ricevi un accertamento dal Fisco
A questo punto Jacopo l’accertamento l’ha ricevuto, è inutile lamentarsi, cosa possiamo fare?
Quando riceviamo un accertamento, in realtà, le nostre possibilità sono scritte nell’accertamento stesso.
1) Pagare entro i termini indicati
La prima cosa che puoi fare è accettare l’accertamento e pagare nei termini che sono indicati (di solito entro 60 – 90 giorni). In questo caso l’agenzia delle entrate ti riduce le sanzioni al 30 per cento delle sanzioni che erano state calcolate, quindi nel mio caso dovrei pagare 6.900 euro circa di imposta più interessi e 2.000 euro circa di sanzioni.
2) Contestare l’importo della sanzione
La seconda opzione che hai è accettare e pagare le sanzioni, ma contestare l’importo dell’imposta che loro considerano evasa. Paghi le sanzioni ridotte al 30 per cento ma contesti l’importo dell’imposta e speri che nel contenzioso con l’agenzia delle entrate questa venga ridotta. Attenzione che, nel caso venisse fuori che l’imposta è inferiore, le sanzioni non ti verranno restituite.
3) Accertamento con adesione
La terza cosa che puoi fare è l’accertamento con adesione.
In questo caso aderisci, quindi accetti che devi pagare qualcosa, ma chiedi che venga determinato nuovamente l’importo perché pensi che non sia corretto. Con questa metodologia hai già implicitamente accettato che tu debba pagare qualcosa, che, nel mio caso, è comunque assurdo perché io non dovrei pagare nulla.
In realtà tante persone seguono questa via perché a seguito di una negoziazione si può arrivare a pagare qualcosa di meno.
4) Contestare l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate
Puoi anche impugnare completamente il provvedimento. In questo caso contesti quello che ti sta dicendo l’agenzia delle entrate, sia le sanzioni che l’imposta, e speri che venga dimostrata in qualche modo che hai fatto tutto in modo corretto e che quindi non devi pagare niente.
Anche in questo caso c’è il trucco. Se vuoi chiedere contestare l’accertamento che ti hanno mandato prima di tutto devi pagare il 30 per cento delle imposte, quindi nel mio caso dovrei pagare circa 2000 euro. Intanto paga e poi vediamo.
A mio avviso anche questa una soluzione assurda!
5) Non pagare
La quarta cosa che puoi fare, che è anche scritta nella comunicazione dell’Agenzia delle Entrate, è quella di non pagare.
Non fai nulla, non paghi nei termini stabiliti, non fa il ricorso e non fai adesione con accertamento quindi l’importo che devi pagare continua a crescere: si accumulano interessi e i costi dell’Agenzia delle Entrate che ti manda le comunicazioni e che eventualmente ti iscrive un’ipoteca se hai degli immobili.
Diventa come una di quelle palle di neve nei cartoni animati che, scendendo lungo la montagna, si ingrossa sempre di più.
6) Riesame
L’ultima strada che puoi seguire è quella del riesame.
Inviand una richiesta puoi chiedere che venga rieasaminata tutta la posizione ed eventualemente, esiste anche la possibilità (effettivamente remota) di riuscire a dimostrare la tua innocenza. La fregatura è nel fatto che comunque non si fermano i tempi, quindi tutti i giorni si accumulano interessi e spese che vanno ad accrescere il tuo debito.
Inoltre è praticamente impossibile che l’Agenzia delle entrate faccia marcia indietro e cancelli il tuo debito. Più probabile che si arrivi ad un accordo per uno sconto.
Accertamento dell’Agenzia delle Entrate: conclusioni
Non so come la vedi tu, ma io credo che questo modo di far funzionare le cose sia completamente fuori da ogni logica. E’ un sistema basato sul terrore verso i contribuenti, privati o imprese, che devono pagare le imposte e le tasse, non c’è un buon rapporto con il fisco.
Il contribuente contribuente dovrebbe contribuire alla salute della società e quindi pagare una parte di quello che guadagna per far funzionare l’Italia, ma allo stato attuale il sistema fiscale è basato sulla minaccia “se non paghi ti punisco, ti punisco forte, e non puoi neanche difenderti”.
Non c’è una reale possibilità di difendere le proprie ragioni, devi pagare e stare zitto perchè sennò paghi ancora di più oppure pignoro i tuoi beni.
Un sistema basato sul terrore ed anche enormemente complicato. Penso che nessuno di noi abbia un’idea precisa di quante tasse paga in un anno, ci sono le imposte sul reddito, ‘iva, tributi vari che a seconda dei territori vanno pagati, l’IMU…
Non abbiamo idea del reale carico fiscale che abbiamo sui sui nostri redditi e tutto questo mi ricorda quello che diceva il ministro delle finanze di re Luigi XIV in Francia, Jean Baptiste Colbert: “L’arte della tassazione consiste nello spennare l’oca, al fine di ottenerne la quantità massima di piume con il minimo di starnazzo possibile“.
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