Il decreto salva casa ci salverà davvero?

Se hai costruito una villetta abusiva sulla spiaggia di Torre Mileto non ti preoccupare, ci pensa Salvini col decreto salva casa.

Il messaggio che è passato nelle ultime settimane è che con le recenti modifiche al testo unico dell’edilizia si possa sanare qualsiasi cosa.

Ma cosa si può davvero fare con l’introduzione di queste nuove regole? Quali sono le opportunità e cosa devi fare per coglierle?

Dopo aver analizzato tutti gli aspetti di questa nuova legge per capire come sfruttarla a tuo vantaggio, cercheremo anche di capire se si tratta di una innovazione positiva oppure di una legge a favore della speculazione immobiliare.

Doppia conformità semplificata – La sanatoria

Viene semplificata la regola che permette la sanatoria, si parla di doppia conformità semplificata.

Per capirci qualcosa però dobbiamo sapere come funzionava la sanatoria fino ad oggi.

Per sanare un immobile era necessario che la difformità (per esempio una parete in più o addirittura una stanza in più) rispettasse le regole Urbanistiche ed edilizie del tempo in cui l’abuso era stato fatto (costruito il muro o la stanza in più) e del momento in cui veniva richiesta la sanatoria.

Era quindi molto difficile che un abuso rispettase 4 regolamenti differenti: edilizio e urbanistico sia al tempo della costruzione che al tempo della domanda.

Prima di comprendere la semplificazione introdotta dal decreto salva casa dobbiamo però comprendere cosa sono le regole edilizie e quelle urbanistiche.

Qual è la differenza fra regole edilizie e Urbanistiche?

La differenza tra regole edilizie e regole urbanistiche riguarda principalmente la scala e l’ambito di applicazione delle norme che disciplinano l’uso del territorio e la costruzione degli edifici. Ecco una spiegazione dettagliata:

Regole Edilizie

Le regole edilizie sono norme che regolano specificamente la costruzione, la manutenzione, e la sicurezza degli edifici. Queste norme riguardano aspetti tecnici e di dettaglio relativi agli edifici stessi, come:

1. Norme Tecniche: Specifiche tecniche per materiali, strutture, impianti, isolamento termico e acustico.
2. Sicurezza: Requisiti di sicurezza strutturale, antincendio, e antisismica.
3. Igiene e Salubrità: Requisiti di ventilazione, illuminazione, e servizi igienici.
4. Accessibilità: Norme per l’accessibilità per persone con disabilità.
5. Dimensioni e Spazi: Altezza dei piani, dimensioni minime delle stanze, e distanze tra pareti.
6. Procedure Amministrative: Permessi di costruire, segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA), e certificati di agibilità.

Regole Urbanistiche

Le regole urbanistiche riguardano la pianificazione e l’organizzazione dell’uso del suolo a livello territoriale, comprendendo l’intera città o regione. Queste norme si occupano della distribuzione delle diverse funzioni sul territorio e includono:

1. Pianificazione del Territorio: Piani regolatori generali, piani urbanistici comunali, e piani particolareggiati.
2. Zonizzazione: Divisione del territorio in zone con destinazioni d’uso specifiche (residenziali, commerciali, industriali, agricole, ecc.).
3. Indice di Costruzione: Limiti di densità edilizia, volumetria, e altezza degli edifici.
4. Spazi Pubblici: Pianificazione di parchi, aree verdi, spazi pubblici, e infrastrutture.
5. Infrastrutture: Pianificazione e gestione di strade, reti fognarie, elettriche, e idriche.
6. Sostenibilità: Misure per la sostenibilità ambientale e la gestione del territorio in modo efficiente e sostenibile.
7. Tutela del Paesaggio: Norme per la salvaguardia del patrimonio storico, culturale, e paesaggistico.

In Sintesi

• Regole Edilizie: Si concentrano sui dettagli tecnici della costruzione e manutenzione degli edifici.
• Regole Urbanistiche: Si occupano della pianificazione complessiva e della gestione del territorio a livello di città o regione.

Queste due categorie di norme lavorano in sinergia per garantire che le costruzioni non solo rispettino standard tecnici di sicurezza e abitabilità, ma anche che si integrino armoniosamente nel contesto urbano e territoriale pianificato.

Cosa prevede decreto salva casa sulla sanatoria

La modifica al testo unico dell’edilizia prevede che:

1. Per sanare basterà che la difformità rispetti le norme edilizie del tempo della costruzione e le norme urbanistiche al momento della presentazione della domanda. Molto più semplice rispetto a come era fino a questo momento.
2. La sanzione massima è stata ridotta a 10.000 €
3. In caso di costruzioni antecedenti al 1977 con variazioni non dichiarate nel progetto, potranno essere sanate semplicemente accertando la data della costruzione
4. Conformità più rapida anche per gli immobili che hanno ottenuto l’abitabilità e rientrano nelle tolleranze (ne parliamo meglio più avanti)

Diventa più facile dimostrare la conformità di un immobile

Fino ad oggi, per dimostrare la conformità di un immobile si doveva dimostrare che tutti i titoli abilitativi (autorizzazioni a fare modifiche) susseguitesi nel tempo fossero conformi.

Adesso non sarà più così, basterà che l’immobile sia conforme solo all’ultimo titolo abilitativo, se l’amministrazione competente ha verificato i titoli precedenti al momento del rilascio dell’ultimo titolo.

Cambio d’uso sempre consentito

I cambi d’uso sono sempre consentiti sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra categorie funzionali diverse, sempre nel rispetto delle leggi regionali. Per piani terra e seminterrati non cambiano le regole però.

Interessante il dettaglio per i sottotetti che sono recuperabili in conformità con le leggi regionali, in Toscana per esempio sono le seguenti:

• La legge si applica agli edifici esistenti alla sua entrata in vigore (o in corso di realizzazione sulla base di concessioni già rilasciate), a destinazione esclusivamente residenziale.
• Il recupero è consentito per i volumi che hanno l’altezza media interna netta (intesa come distanza tra il solaio di calpestio e il piano virtuale orizzontale mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso sovrastante il solaio e il solaio stesso) non inferiore a 2,3 m per i locali abitativi in pianura, nei territori montani 2,1 m.
• Per gli spazi accessori o di servizio l’altezza scende a 2,1 m (in pianura), e nei territori montani a 2 m.
• L’altezza minima non deve essere inferiore a 1,5 m nei locali abitativi e 1,3 m nei locali accessori in pianura, nei territori montani tali limiti scendono rispettivamente a 1,3 m e 1,1 m.
• Il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a 1/16
• Non sono ammesse modifiche delle altezze di colmo e di gronda delle superfici interessate dall’intervento, nonché delle linee di pendenza delle falde.
• Gli interventi di recupero dei sottotetti, sono consentiti esclusivamente in ampliamento delle unità abitative esistenti e non possono determinare un aumento del numero di esse – è vietato il frazionamento e lacreazione di unità immobiliari distinte.
• I progetti di recupero ai fini abitativi devono prevedere idonee opere di isolamento termico, anche ai fini del contenimento dei consumi energetici.
• Gli interventi sono classificati come ristrutturazione edilizia; per essere avviati deve infatti essere presentata la D.I.A.

Dobbiamo essere più tolleranti: Le nuove tolleranze per gli immobili

Spesso ci sono differenze tra quanto stabilito nel progetto e quanto realizzato in cantiere, queste differenze sono permesse, se rientrano nel massimo stabilito per legge, se rispettano le tolleranze appunto.

Fino ad oggi la tolleranza era del 2%, ma con il decreto salva casa il discorso cambia. Ecco le nuove tolleranze:

• Immobili oltre 500 mq: 2%
• Tra 300 e 500 mq: 3%
• Tra 100 e 300 mq: 4%
• Tra 60 e 100 mq: 5%
• fino a 60 mq: 6%

Questo renderà conformi immobili che prima non lo erano.

Le mini-case

Diventano lecite le abitazione con altezza minima di 2,4 metri (non più 2,7) e sono consentite abitazioni con una superficie minima di 20 mq (per i monolocali) e 28 mq (per i bilocali). Questo mi ricorda un po’ le case giapponesi che ho visto durante il mio viaggio.

Edilizia libera tutti

Sarà consentito installare senza alcuna autorizzazione (edillizia libera):

• Pergole bioclimatiche
• VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili)
• Tutte le opere realizzate a protezione degli agenti atmosferici (tende da sole e simili)

Decreto salva tutti: Le altre tolleranze

saranno inoltre completamente legittimi:

• Ridotto dimensionamento dell’edificio nella realtà rispetto al progetto
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• Irregolarità esecutive di muri esterni, interni e ubicazione delle porte interne
• Errori nei progetti corretti in cantiere

I lavori devono però essere stati realizzati entro il 24 maggio 2024.

Quali effetti avrà questo decreto?

La maggioranza ha voluto queste modifiche per snellire la compravendita degli immobili e rendere più agevole la conformità degli stessi.

L’opposizione e alcune associazioni come Legambiente vedono un maxi condono che agevolerà gli speculatori immobiliari a discapito della salute e della sicurezza delle persone.

A mio avviso si tratta di un intervento tutto sommato positivo che consentirà di snellire le procedure per la compravendita e la conformità degli immobili.

La speculazione edilizia non è un fatto negativo in se, poiché di solito gli speculatori riqualificano il patrimonio edilizio recuperando immobili bisognosi di interventi o con problemi legali.

Infine non viene messa a rischio la sicurezza e salubrità degli edifici, poiché devono sempre essere rispettate le normative edilizie e urbanistiche.

Se urbanisticamente ci sono delle regole costruttive, queste rimarranno comunque e non si potranno sanare abusi importanti in zone non edificabili.

Sono però curioso di sapere la tua opinione!