Vi sarà capitato di sentire queste frasi: “Tanto controlla il Notaio” oppure “se il Notaio ha fatto l’atto significa che è tutto apposto”.
Il Notaio è una figura importantissima nella società e nel diritto italiano. In passato era una figura a cui tutto il paese faceva riferimento, uno dei personaggi più conosciuti e alla base del vivere comune, insieme al maestro di scuola e al medico.
Questo modo di vedere lo ritroviamo ancora oggi. Tendiamo a pensare che qualsiasi cosa fatta o detta dal notaio sia sicura, conforme alla legge e senza rischi.
Ma forse non è proprio così.
A cosa serve il notaio?
Il compito essenziale del notaio è accertare e interpretare la volontà delle parti (cioè delle persone) che concludono un contratto e redigere in modo conforme alla legge e con chiarezza le relative clausole.
Il notaio non può ricevere atti espressamente proibiti dalla legge (art. 28 legge not.) ed ha l’obbligo di essere certo dell’identità delle parti (art. 49 legge not.) e di indagarne personalmente la volontà (art. 47 legge not.)
In definitiva il notaio è un pubblico ufficiale istituito per ricevere gli atti tra vivi (cioè vendite, permute, divisioni, mutui ecc.) e di ultima volontà (cioè testamenti), attribuire loro pubblica fede, conservarli e rilasciarne copie, certificati (e cioè riassunti) ed estratti (e cioè copie parziali) (art. 1 legge not.).
L’atto pubblico
Il notaio non fa altro che stipulare contratti, ma si tratta di contratti con una valenza diversa rispetto a quelli stipulati privatamente (chiamati appunto anche scritture private).
Gli atti stipulati di fronte al notaio hanno pubblica fede (nel caso degli immobili vengono trascritti in conservatoria dei registri immobiliari) e acquisiscono quindi una particolare efficacia legale.
Questi contratti infatti devono essere considerati veri (salvo che non sussista il reato di falso in atto pubblico) anche dal giudice in caso di controversie e hanno validità anche verso terze parti.
In alcuni casi la legge obbliga a stipulare un atto notarile e niente altro di diverso. E’ il caso di atti e contratti dei quali vuol garantire al massimo grado la legalità, l’identità delle parti e la conformità alla loro volontà, perché li considera di maggiore importanza per il loro contenuto economico-sociale o per la loro complessità, come ad esempio le compravendite immobiliari (o altri atti che riguardino gli immobili).
Il Notaio nell’acquisto di una casa
Parlando di acquisto di una casa sappiamo sempre le solite due cose riguardo al notaio: che lo paga l’acquirente e che serve per garantire che sia “tutto apposto”.
In realtà non è proprio così.
E’ vero, per prassi il notaio viene pagato dal’acquirente ma, in realtà, acquirente e venditore sono responsabili in solido sia del pagamento delle tasse che della parcella del notaio.
Ma cosa si intende con “tutto apposto”? Spesso le persone hanno confusione al riguardo e pensano ad un mix tra ipoteche, catasto, urbanistica…
Notaio e Ipoteche
Il notaio deve sì verificare che non sussistano iscrizioni (ipoteche) o trascrizioni (atti) pregiudizievoli, ovvero situazioni che non rispecchino la volontà delle parti dal punto di vista legale.
Nessuno vuole acquistare una casa ipotecata, quindi se il notaio trova un’ipoteca non deve stipulare l’atto. Questo significa che una casa non può essere comprata o venduta se ha un’ipoteca?
In realtà, se le parti vogliono farlo e hanno preso accordi in questo senso, è tecnicamente fattibile, ovviamente deve essere avvertito anche chi gode del diritto di ipoteca (spesso una banca).
Difformità urbanistiche e catastali
Qui arriviamo alla parte più succosa di tutta la questione che, sono sicuro, stupirà tanti di voi.
Il notaio non deve verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. E’ solo obbligato a riportare nell’atto i titoli edilizi, ma non a verificarne la conformità con lo stato di fatto.
In alcune zone d’italia il notaio richiede una relazione tecnica di conformità, a seconda delle città a carico del compratore o del venditore, ma se anche non riportasse nulla e/o l’immobile fosse difforme il notaio non avrebbe nessuna responsabilità.
Come anche ribadito in questa sentenza il notaio non ha alcuna responsabilità in queste casi.
Conclusione: Il notaio serve o no?
C’è chi sostiene che il notaio non serva a nulla e che potrebbe essere sostituito dalle moderne tecnologie, prima fra tutte la blockchain, che garantirebbe la sicurezza dei contratti.
In realtà in alcuni casi, come abbiamo visto, l’atto notarile è disposto proprio dalla legge ed è quindi impossibile fare altrimenti.
Ma cambiare la legge non basta, per non andare dal notaio servono strumenti adeguati che lo sostituiscono e non è facile come sembri.
Abbiamo visto che i compiti del notaio sono identificare le parti ed interpretare la loro volontà. Se per il primo ci sono già delle soluzioni valide che molte aziende utilizzano (prime fra tutte le banche o alcuni enti pubblici), più difficile è la questione della volontà.
Non tutti infatti abbiamo la stessa comprensione di aspetti tecnici e complessi, e spesso non riusciamo a capire se una situazione è quella che vogliamo oppure no. On-line si sente spesso parlare di truffe e vi sarà sicuramente capitato di mettere una “x” su quella casella dove non avresti voluto.
Forse non siamo ancora pronti, forse è meglio avere una persona a fianco che ci spieghi quello che stiamo facendo e si assicuri che abbiamo compreso e che sia proprio quello che vogliamo.
Pensate ad esempio ai testamenti di persone anziane, dove il notaio deve accertarsi che la persona sia capace di intendere e di volere.
L’argomento sarebbe ancora molto ampio, ma sono curioso di sapere cosa ne pensate: Qual è la vostra esperienza con i notai? Pensate che siano ancora utili o nel mondo tecnologico non c’è più spazio per questa figura?
Fonti:
- https://www.robertodoria.it/il-notaio/#:~:text=Il%20notaio%20%C3%A8%20un%20pubblico,1%20legge%20not.).
- https://www.altalex.com/documents/news/2020/10/23/immobile-difformita-edilizie-atto-compravendita-valido#tre
